Gewerbemietvertrag: Sperrung der Energieversorgung rechtfertigt fristlose Kündigung

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Der Mieter einer Arztpraxis ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn die Sperrung der Energieversorgung aus von ihm nicht zu verantwortenden Gründen wiederholt angedroht und vollzogen wird.

Mit dieser Begründung entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf zugunsten eines Arztes. Dieser hatte den Mietvertrag fristlos gekündigt, nachdem seine Praxis mehrfach wegen ausbleibender Zahlungen des Vermieters an die Versorger von der Wasser- und Stromversorgung abgetrennt worden war. Der Vermieter hielt die Kündigung für unwirksam und klagte auf Fortzahlung der Miete.

Das OLG trat der Rechtsauffassung des Vermieters jedoch nicht bei und wies seine Klage ab. Der Arzt hätte einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung des Mietvertrags gehabt. Es sei ihm nicht zuzumuten, regelmäßig mit einem Versorgungsstopp rechnen zu müssen. Der Ausfall von Strom und Wasser sei gerade beim Betrieb einer Arztpraxis wegen der damit verbundenen Gefahren für die Patienten unter allen Umständen zu vermeiden. Bei dieser Unsicherheit über die künftige Versorgungssituation könne dem Arzt nicht zugemutet werden, am Mietvertrag bis zum Ende der regulären Mietzeit festzuhalten (OLG Düsseldorf, I-24 U 132/05).