Gesundheitsgefährdung: Zu hohe Raumtemperatur begründet Kündigung des Mieters

Übersteigt die Innentemperatur in einem Geschäftsraum in einem Standardsommer lang andauernd 26 Grad, rechtfertigt dies die Kündigung durch den Mieter wegen Gesundheitsgefährdung. Beim Betrieb einer Drogerie sind diese Voraussetzungen erfüllt, wenn bei einem langjährigen Mittelwert die Temperaturgrenze von 26 Grad an 45 Tagen überschritten wird.

Diese Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Naumburg erging in einem Streit um die Wirksamkeit einer Kündigung. Die Mieterin, die in den Geschäftsräumen eine Parfümerie betrieb, rügte gegenüber der Vermieterin, dass während einer Hitzeperiode im Verkaufsraum eine durchschnittliche Höchsttemperatur von 32 Grad Celsius geherrscht habe. Da nach den Arbeitschutzrichtlinien eine Höchsttemperatur von 26 Grad Celsius nicht überschritten werden dürfe, verlangte sie Abhilfe. Die Vermieterin lehnte dies ab. Hierauf kündigte die Mieterin das Mietverhältnis. Sie bezog sich dabei auf ein von ihr eingeholtes Privatgutachten. Dieses kam zu dem Ergebnis, dass an mehr als 30 Tagen im Jahr im Verkaufsraum Temperaturen zwischen 30 bis 40 Grad Celsius herrschten. Auch bei Durchschnittsaußentemperaturen von 17 bis 18 Grad Celsius würden im Verkaufsraum noch Temperaturen von 27 bis 28 Grad Celsius erreicht. Die Vermieterin hielt dies für eine Kündigung des eigentlich noch zwei Jahre laufenden Mietvertrags für nicht ausreichend.

Das OLG hielt demgegenüber die Kündigung für wirksam. Ein Mieter könne kündigen, wenn die Mieträume so beschaffen seien, dass die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden sei. Ein solcher Mangel der Mietsache könne auch in einer lang andauernden Überhitzung der Räume liegen. Der Verkaufsraum einer Parfümerie müsse so beschaffen sein, dass dort Mitarbeiter unter Einhaltung der Arbeitsschutzrichtlinien beschäftigt werden könnten. Zwar sei eine kurzfristige Überhitzung nicht zu berücksichtigen. Vorliegend ergab jedoch das Gutachten, dass bei einem langjährigen Mittelwert von rund 45 Tagen der Wert von 26 Grad Celsius überschritten werde. Damit sei die Grenze zur Gesundheitsgefährdung erreicht. Die Überhitzung rechtfertige insofern eine außerordentliche Kündigung (OLG Naumburg, 9 U 82/01).

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