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Eigenbedarf: Kündigungsverzicht muss schriftlich erfolgen

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Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf – wie der gesamte Mietvertrag – der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.

Mit dieser Begründung bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) eine Entscheidung, in der eine Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden war. Zwar hatte die Mieterin der Kündigung widersprochen und sich auf die von ihr vorgelegte Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrags berufen. Diese Anlage bestand aus einem einzelnen, losen Blatt mit der Überschrift „§ 27 – Sonstige Vereinbarungen“ ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen. Hierin hieß es u.a. „Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet“.

Ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung in dieser Art und Weise sei nach Ansicht des BGH aber wegen fehlender Nichteinhaltung der erforderlichen Schriftform unbeachtlich. Das gesetzlich vorgesehene Formerfordernis verfolge vor allem den Zweck, es dem Grundstückserwerber zu erleichtern, in einen bestehenden Mietvertrag einzutreten. So könne er sich einfacher über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen unterrichten. Hauptzweck des Schriftformerfordernisses (neben Warn- und Beweisfunktion) sei damit der Schutz des Informationsinteresses eines potenziellen Grundstückserwerbers. Dabei betreffe die Formbedürftigkeit nicht nur Mietgegenstand, Mietzins, Dauer des Mietverhältnisses und genaue Bezeichnung der Vertragsparteien. Vielmehr seien alle Vertragsbestimmungen umfasst, die nach dem Willen der Parteien einen wesentlichen Vertragsbestandteil bilden würden. Hierzu zähle auch der Kündigungsverzicht wegen Eigenbedarfs, der eine wesentliche Einschränkung des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums des Erwerbers beinhalte. Ohne Einhaltung der Schriftform würde der Erwerber anhand des Mietvertrags die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht erkennen, obwohl gerade der Erwerber von Wohnraum häufig ein gesteigertes Interesse am Sonderkündigungsrecht habe.

Die vorgelegte Anlage zum Mietvertrag entspreche jedoch nicht der gesetzlichen Schriftform. Aus den in mehreren Schriftstücken „verstreuten Bestimmungen“ der wesentlichen Vertragsbestandteile werde die Zusammengehörigkeit nicht zweifelsfrei erkenntlich. Die Anlage sei weder mit dem Mietvertrag verbunden noch unterzeichnet worden. Zudem nehme sie auch im Text nicht auf den Hauptvertrag Bezug (BGH, VIII ZR 223/06).

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