Bürogemeinschaft: Worauf Sie bei den Regelungen zu den Mieträumen achten sollten

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Bei der Bürogemeinschaft handelt es sich im Grunde um einen Mietvertrag mit Besonderheiten. Dem Bürogemeinschafter werden vom Praxisinhaber Räumlichkeiten zur Nutzung als Praxis zur Verfügung gestellt. Wie bei der Praxisgemeinschaft bleiben die Praxen des Praxisinhabers und auch des Bürogemeinschafters mit allen Konsequenzen selbstständig.

Höhe des Mietzinses

Zunächst ist zu regeln, welche Räume dem Bürogemeinschafter zur Nutzung bzw. Mitbenutzung überlassen werden. Darauf aufbauend ist die Höhe des Mietzinses zu ermitteln. Denkbar sind folgende Varianten:

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Eine Möglichkeit besteht darin, einen festen monatlichen Mietzins zu vereinbaren.
Vorteil: Sowohl der Praxisinhaber, als auch der Bürogemeinschafter haben eine feste Kalkulationsgröße.
Nachteil: Bei gutem Umsatz des Bürogemeinschafters kann der Praxisinhaber davon nicht profitieren – oder umgekehrt: Der Bürogemeinschafter muss bei vielleicht niedrigem Umsatz eine sehr hohe Miete zahlen.

Sie können auch eine Staffelmiete vereinbaren. Das bedeutet, dass die Miete abhängig von der Mietdauer steigt. Dabei wird von einem festen Betrag als Anfangsmiete ausgegangen, der dann jeweils um einen bestimmten Betrag erhöht wird.

Eine weitere Möglichkeit ist, eine Indexmiete zu vereinbaren. Das bedeutet, dass die Miete an einen vom statistischen Bundesamt (www.destatis.de) ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung gebunden wird. In dem Maß, in dem der Index steigt, kann auch die Miete erhöht werden.

Eine andere Möglichkeit ist es, die Miete lediglich vom Umsatz des Bürogemeinschafters abhängig zu machen.
Vorteil: Wenn der Bürogemeinschafter gute Umsätze erzielt, zahlt er auch eine hohe Miete.
Nachteil: Der Praxisinhaber kann seine Mieteinnahmen nicht kalkulieren und hat keine feste Rechengröße.

Um die Nachteile der vorgenannten Regelungen auszuschalten, ist eine Kombination aus einer Mindestmiete und einer Umsatzmiete sinnvoll.

Muster für eine Mietzins-Kombination:

„Der Mietzins setzt sich aus einer monatlichen Mindestmiete in Höhe von … Euro und einer umsatzabhängigen Miete zusammen. Als Umsatzmiete zahlt der Bürogemeinschafter eine auf den einzelnen Kalendermonat bezogene Umsatzmiete in Höhe von … Prozent des von ihm erzielten Umsatzes.“

Hinweis: Sollten Sie eine umsatzabhängige Miete vereinbaren, gibt es auch hier mehrere Möglichkeiten:

Umsatzabhängige Miete ab dem ersten Euro

Hier ist anzuraten, die umsatzabhängige Miete auf die Mindestmiete anzurechnen. So wird der Mieter nicht doppelt belastet.

Umsatzabhängige Miete nach Staffelung

Es kann aber auch vereinbart werden, dass der Mieter erst ab einem bestimmten Umsatz eine umsatzabhängige Miete bezahlt.

Muster für umsatzabhängige Miete nach Staffelung

„Erzielt der Bürogemeinschafter einen Umsatz von über … Euro, beträgt die Umsatzmiete … Prozent des über diesen Betrag hinausgehenden Umsatzes.“

Hinweis: Wenn Sie Komponenten einer umsatzabhängigen Miete aufnehmen, darf diese nicht die Grenze zum Wuchermietzins – 100 Prozent über der marktüblichen Miete – übersteigen. Gehen Sie auf Nummer sicher und vereinbaren Sie daher auch eine Höchstmiete.

Beachten Sie: Bei Vereinbarung einer umsatzabhängigen Miete ist eine Vorschrift aufzunehmen, die den Bürogemeinschafter verpflichtet, entsprechende Umsatz-Aufzeichnungen zu erstellen und vorzulegen. Sicherer ist es, wenn sich der Vermieter ein Einsichtsrecht in die Unterlagen verschafft. Im Gegenzug sollte dem Bürogemeinschafter aber eine schriftliche Vertraulichkeitszusage gewährt werden.

Fälligkeit

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Hier ist zu regeln, wann die Miete und auch die Umsatzmiete gezahlt werden. Im Fall der Kombination aus Mindestmiete und Umsatzmiete, sollten Sie einen Zeitraum festlegen, wann die Umsatzmiete fällig wird. Praktikabel erscheinen quartalsweise Abrechnungen, damit nicht jeden Monat gerechnet werden muss.

Nebenkosten

Hinsichtlich der Nebenkosten kann eine gesonderte Abrechnung erfolgen. Einfacher ist es, die Nebenkosten wie Gas, Strom, Wasser, Heizung, Versicherungen etc. als Warmmiete auszuweisen.

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