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AGB-Recht und Mietrecht: Unklare Betriebskosten – hier zum Einkaufszentrum – verstossen gegen AGB-Recht

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Der Bundesgerichtshof (XII ZR 56/11) hat am Beispiel eines Mietvertrages einer Gewerbefläche in einem Einkaufszentrum nochmals unterstrichen, wie wichtig klare Formulierungen in Verträgen sind. Gestritten wurde hier um einen Teil der Betriebskosten, konkret um die Zahlung für Kosten des „Center-Managements“. Und eben die mussten am Ende nicht gezahlt werden, denn es war gar nicht klar, was überhaupt damit gemeint sein sollte. Ein klassischer Fehler, der sich dadurch verschlimmerte, dass zahlreiche weitere Nebenkosten eben konkret benannt waren. Mit der Entscheidung wird nochmals deutlich, dass auch im unternehmerischen Verkehr nicht vergessen werden sollte, dass eine AGB-Prüfung stattfindet.

Aus der Entscheidung:

Schließlich hält auch die Klausel (…) der Inhaltskontrolle nicht stand, soweit die Kosten des Centermanagements anteilig auf die Mieterin umgelegt worden sind. Der Senat hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass der Begriff des Centermanagements oder „Center-Manager“, wie im Vertrag aufgeführt, nicht hinreichend bestimmt ist (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Hinsichtlich dieses Begriffs fehlt es an ausreichender Transparenz; es ist nicht ersichtlich, welche Kosten hier einbezogen und welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen.

Denn gerade weil die Klägerin daneben auch „Kosten für Verwaltung“ und ferner „Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume“ verlangt, ist nicht ersichtlich, welche anderen Kosten unter den Begriff „Center-Manager“ fallen. Der Begriff „Kosten für Center-Manager“ erlaubt keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, da etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten. Da der Umfang der durch den „Center-Manager“ zu ergreifenden Maßnahmen weder vertraglich eingegrenzt ist noch etwa die Begriffe eines allgemein „Ortsüblichen und Notwendigen“ eine hinreichend klare Eingrenzung ermöglichen, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent (Senatsurteile vom 3. August 2011 – XII ZR 205/09 – NJW 2012, 54 Rn. 15 mwN und vom 26. September 2012 – XII ZR 112/10 – NJW 2013, 41 Rn. 14 f.).

Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs (vgl. § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB) und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen. Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäftsbedingungen konfrontierte Unternehmer eine bedeutende Marktstellung innehat, aufgrund derer er von vornherein hätte versuchen können, andere Vertragsbedingungen auszuhandeln (Senatsurteile vom 3. August 2011 – XII ZR 205/09 – NJW 2012, 54 Rn. 16 und vom 26. September 2012 – XII ZR 112/10 – NJW 2013, 41 Rn. 11).

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