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Kaufrecht: Zur Sittenwidrigkeit oder Wucher bei einem Immobilienkaufvertrag

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Der BGH (V ZR 278/14) hat seine bisherige Rechtsprechung zur Sittenwidrigkeit bei einem Kaufvertrag über eine Immobilie bestätigt:

Bei der Prüfung, ob bei einem Immobilienkaufvertrag ein auffälliges bzw. beson- ders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, sind die von dem Verkäufer übernommenen, üblicherweise von dem Käufer zu tra- genden Erwerbsnebenkosten von dessen Leistung abzuziehen (…)

Es gilt bei Kaufverträgen grundsätzlich, dass es ein verbreiteter Fehler ist, quasi „blind“ nur auf den Kaufpreis zu achten und dann diesen mit dem „faktischen“ Wert zu vergleichen. Tatsächlich sind ggfs. Abzüge vor einem Vergleich vorzunehmen.

Aus der Entscheidung:

Bei der Frage, ob zwischen Leistung und Gegenleistung ein beson- ders grobes Missverhältnis besteht, das die Vermutung einer verwerflichen Gesinnung iSd § 138 Abs. 1 BGB begründet, ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise angezeigt. Wenn der Verkäufer zusätzliche Leistungen übernimmt, muss dies auch im Rahmen des Wertevergleichs von Leistung und Gegenleis- tung berücksichtigt werden. Liegt beispielsweise der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis mehr als 90 % über dem Verkehrswert der Immobilie, verpflichtet sich der Verkäufer aber, anderweitige Verbindlichkeiten des Käu- fers zu tilgen, reduziert sich – wirtschaftlich gesehen – der Aufwand des Käufers entsprechend. Ist dies in einem Umfang der Fall, dass die 90-Prozentgrenze unterschritten wird, ist es nicht mehr gerechtfertigt, von einer verwerflichen Ge- sinnung des Verkäufers auszugehen.(…)

Nicht anders ist es, wenn der Verkäufer die Erwerbsnebenkosten – hierzu gehört auch die Grunderwerbssteuer (…) trägt. Fehlt es an einer Vereinbarung der Kaufvertragsparteien, sind diese Kosten gemäß § 448 Abs. 2 BGB im Innenverhältnis von dem Käufer zu tragen. Entsprechend dieser gesetzlichen Regelung ist es auch in der Praxis üblich, in notariellen Grundstückskaufverträgen eine – deklaratorische – Klausel des Inhalts aufzunehmen, dass der Käufer die mit dem Vertrag und dessen Ausführung verbundenen Kosten und Abga- ben (Grunderwerbsteuer sowie Notar‐ und Gerichtskosten) allein trägt (…) Verpflichtet sich abweichend von dieser üblichen Kostentragungsregel der Verkäufer zur Zah- lung der Erwerbsnebenkosten, reduziert sich der Aufwand des Käufers entsprechend. Deshalb sind bei der Prüfung, ob bei einem Immobilienkaufvertrag ein auffälliges bzw. besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, die von dem Verkäufer übernommenen, üblicherweise von dem Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten von dessen Leistung abzuziehen (…)

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