Kaufrecht: Zur Arglist beim Hauskauf nach Mangelbeseitigung

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Beim Bundesgerichtshof (V ZR 216/14) finden sich nochmals einige Ausführungen zur Arglist beim Hauskauf. Diesmal ging es um den Praxisrelevanten Fall, dass ein vormals aufgetretener Mangel durch Facharbeiten beseitigt werden sollte, die Beseitigung aber nicht abschliessend erfolgreich war und der Verkäufer hierauf nicht hingewiesen hat. Dies ist gleichwohl kein „eindeutiger Fall“ einer Arglist, denn es ist zu fragen welchen Kenntnisstand der Verkäufer hatte:

Hatte der Verkäufer eines Hausgrundstücks in der Vergangenheit ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels (…) beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf. Kennt der Verkäufer dagegen konkrete Umstände, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt und teilt er diese Umstände dem Käufer nicht mit, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig. (…)

Hatte der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen (…) Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf (…) Anders liegt es dagegen, wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt (…)

Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen der Arglist und damit auch der Kenntnis des Verkäufers von dem Mangel ist der Käufer (…) Dies gilt auch dann, wenn der Arglistvorwurf darauf gestützt wird, der Verkäufer habe sein Wissen über eine in der Vergangenheit unzureichend vorgenommene Mangelbeseitigung nicht offenbart. Der Verkäufer ist allerdings im Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast (…) gehalten, die Einzelheiten der von ihm ergriffenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen näher zu erläutern. Die pauschale und nicht näher konkretisierte Behauptung, er habe den Mangel ordnungsgemäß beseitigen lassen, genügt diesen Anforderungen jedenfalls dann nicht, wenn er zur Darlegung weiterer Einzelheiten in der Lage ist.

Die Entscheidung untermauert nochmals, dass es wesentlicher Teil anwaltlicher Beratung von enttäuschten Käufern ist, heraus zu arbeiten, ob man sich nur getäuscht fühlt oder dies objektiv beweisen kann. Insbesondere die Erwartungshaltung vieler Käufer dahingehend, dass der Verkäufer ein Haus vor dem Verkauf prüfen muss, ist regelmäßig zu enttäuschen.