Kaufrecht: Bestätigung eines anfechtbaren Rechtsgeschäfts gemäß §144 BGB

Rechtsanwalt Ferner Alsdorf - Kaufrecht und Autokauf

Der Bundesgerichtshof (V ZR 142/14) hat deutlich gemacht, dass Worte auch im privaten Verkehr gut gewählt sein müssen, andernfalls drohen erhebliche finanzielle Einbussen. So in einem Fall, in dem ein Käufer einer Wohnung mit Schimmelbefall an das Ende einer Mail folgenden Satz schrieb:

Mit dem Erwerb der Wohnung letztes Jahr bin ich vollumfänglich zufrieden und bin froh, dass ich letztes Jahr den Kaufvertrag unterschrieben habe.

In diesem Satz, der durchaus schlichtweg Ursprung in Höflichkeit haben könnte, erkannte die Rechtsprechung die Bestätigung eines anfechtbaren Rechtsgeschäfts, denn in der gleichen Mail hatte der Käufer zugleich den Schimmelbefall thematisiert und somit deutlich gemacht, dass in Kenntnis des Schimmels gleichwohl diese Erklärung abgegeben wurde. Der Weg zur Arglistanfechtung war ihm damit verwehrt:

Das Berufungsgericht geht zutreffend von dem Wortlaut der E-Mail aus, wonach der Kläger mit dem Erwerb „vollumfänglich zufrieden“ und „froh“ sei, „den Kaufvertrag unterschrieben zu haben“. Dass es sich hierbei nicht nur um eine Höflichkeitsfloskel handelte, wie der Kläger mit der Revision geltend macht, sondern um eine Erklärung, der im Rechtsverkehr eine Rechtswirkung zukommen sollte, ergibt sich aus dem übrigen Inhalt der E-Mail, den das Beru-fungsgericht in seine Überlegungen mit einbezieht. Der Kläger thematisiert „in der Winterzeit immer wiederkehrende Schimmelprobleme“ und nimmt in diesem Zusammenhang Bezug auf einen ihm vorliegenden Kostenvoranschlag zur Schimmelbeseitigung und ein Gespräch mit dem Malermeister. Des Weiteren geht der Kläger von der Behebung der Schimmelprobleme durch den Maler aus. Wenn er im Anschluss hieran seine Zufriedenheit mit dem Kauf der Wohnung zum Ausdruck bringt, weist es keinen Rechtsfehler auf, wenn das Berufungsgericht dies dahin versteht, dass die Wirksamkeit des Vertrages von dem Kläger trotz der bestehenden und ihm bekannten Schimmelprobleme nicht in Frage gestellt, sondern bestätigt werden sollte.

Im Übrigen führt der BGH aus, dass Schadensersatzansprüche gleichwohl zur Diskussion stehen können, die aber auch auf wackligen Füssen stehen:

Die Bestätigung eines anfechtbaren Rechtsgeschäfts gemäß § 144 Abs. 1 BGB schließt als solche etwaige Schadensersatzansprüche des Anfechtungsberechtigten nicht aus. Allerdings liegt in der Bestätigungserklärung in aller Regel ein konkludentes – von dem Anfechtungsgegner anzunehmendes – Angebot des Bestätigenden auf Abschluss eines Erlassvertrages bezogen auf solche Schadensersatzansprüche, die darauf zielen, ihn wegen des die Anfechtung begründenden Umstandes so zu stellen, wie er stünde, wenn der Vertrag nicht zustande gekommen wäre.

Die Entscheidung macht deutlich, dass beim Immobilienkauf die gesamte Korrespondenz zu prüfen ist und selbst beiläufige Erklärungen – und seien sie per Mail erfolgt – erhebliche Auswirkungen haben können.

Aus der Entscheidung des BGH:

Die Bestätigung eines anfechtbaren Rechtsgeschäfts nach § 144 BGB setzt keine ausdrückliche Erklärung voraus, sondern kann auch durch schlüssige Handlungen erfolgen. Es genügt ein Verhalten, das den Willen offenbart, trotz Kenntnis der Anfechtbarkeit an dem Rechtsgeschäft festzuhalten, d.h. das Rechtsgeschäft ungeachtet des Anfechtungsgrundes gelten zu lassen. Hierbei darf das Verhalten des Anfechtungsberechtigten nur dann als stillschweigende Kundgabe eines Bestätigungswillens gewertet werden, wenn jede andere den Umständen nach einigermaßen verständliche Deutung dieses Verhaltens ausscheidet. Weil Teilnehmer am Rechtsverkehr nicht ohne weiteres auf bestehende Befugnisse oder Gestaltungsmöglichkeiten zu verzichten pflegen, sind an die Annahme einer Bestätigung durch schlüssiges Verhalten strenge Anforderungen zu stellen (…)

Eine Regel des Inhalts, wonach mit einer Bestätigung regelmäßig auf alle aus dem Anfechtungstatbestand folgenden Ansprüche verzichtet werden soll (vgl. Erman/Arnold, BGB, 14. Aufl., § 144 Rn. 5, Enneccerus/Nipperdey, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, Bd. 1, 2. Halbband, 15. Aufl., S. 1229), gibt es nicht (ablehnend auch Staudinger/Roth, BGB [2015], § 144 Rn. 16; BeckOGK/Beurskens, Stand: 01.09.2015, § 144 Rn. 53). Ein solch weit reichender Wille kann nur ausnahmsweise angenommen werden, wenn der Anfechtungsberechtigte für den Vertragspartner eindeutig zum Ausdruck gebracht hat, aus dem zur Anfechtung berechtigenden Umstand unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt mehr Rechte herleiten zu wollen.

Allerdings liegt in der Bestätigungserklärung in aller Regel ein konkludentes – von dem Anfechtungsgegner anzunehmendes – Angebot des Bestätigenden auf Abschluss eines Erlassvertrages (§ 397 BGB) bezogen auf solche Schadensersatzansprüche, die darauf zielen, ihn wegen des die Anfechtung begründenden Umstandes so zu stellen, wie er stünde, wenn der Vertrag nicht zustande gekommen wäre. Wird ein anfechtbares Rechtsgeschäft bestätigt, hat dies nämlich zur Folge, dass dessen Wirksamkeit nicht mehr mit den die Anfechtung begründenden Umständen in Frage gestellt werden kann. Der Geschäftsgegner darf deshalb grundsätzlich auch darauf vertrauen, dass es bei dem Leistungsaustausch verbleibt und dieselben Umstände von dem Vertragspartner nicht zum Anlass genommen werden, unter einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt eine Rückabwicklung des Vertrages zu verlangen. Dies ist der zutreffende Grundgedanke der oben zitierten Rechtsprechung des Reichsgerichts. Der Anfechtungsgegner muss deshalb nach einer Bestätigung des Ver-trages in der Regel nicht mehr mit der Geltendmachung von Schadensersatz-ansprüchen des Anfechtungsberechtigten rechnen, die darauf zielen, ihn wegen des die Anfechtung begründenden Umstandes so zu stellen, wie er stünde, wenn der Vertrag nicht zustande gekommen wäre. Ansonsten würde im wirt-schaftlichen Ergebnis die gleiche Situation wie bei der Wirksamkeit der Anfech-tung und der hieraus folgenden bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung bestehen, die durch die Bestätigung gerade ausgeschlossen werden soll. Zur Vermeidung dieses nicht den Interessen der Parteien entsprechenden Ergeb-nisses ist es deshalb in aller Regel gerechtfertigt, die Bestätigungserklärung dahingehend auszulegen, dass mit ihr ein entsprechendes Angebot auf Abschluss eines Erlassvertrages verbunden ist. Vorauszusetzen ist hierbei, dass der Anfechtungsberechtigte – für den Anfechtungsgegner erkennbar – im Zeitpunkt der Abgabe der Bestätigungserklärung in tatsächlicher Hinsicht sämtliche Umstände kennt, die ihn zur schadensrechtlichen Rückabwicklung des Vertrages berechtigen würden.