Kategorien
Kaufrecht & Kaufvertrag

Hauskauf: Reservierungsvertrag bedarf notarieller Beurkundung – auch bei enthaltenem Bauträgervertrag

Reservierungsvereinbarung beim Hauskauf ist nur bei Beurkundung verbindlich: Beim Hauskauf sind Reservierungsverträge verbreitet – hier geht es darum, dass der potentielle Käufer sich zum späteren Kauf verpflichtet, der Verkäufer zusichert, hinsichtlich dieses Grundstücks keinen anderen Käufer zu bedienen. Sollte der Käufer dann doch kein Interesse mehr haben, zahlt er „für die Reservierung“ einen bestimmten Betrag – auf dem Weg soll ein direkter Gang zum Notar verhindert werden. Allerdings sind solche Reservierungsvereinbarungen regelmäßig entsprechend § 125 BGB i.V.m. § 311b Abs. 1 BGB ist unwirksam, wenn sie nicht notariell beurkundet wurden.

Man wird dabei oft bereits eine faktische Pflicht der Grundstücksübertragung erkennen, die trotz der angeblich nur vorliegenden „Reservierung“ zu erkennen ist. Was aber oft verkannt wird ist, dass es gar nicht auf die Frage ankommt.

Notarielle Beurkundung der Reservierungsvereinbarung: BGH stellt auf Druckmoment ab

Denn es besteht eine Beurkundungsbedürftigkeit mit dem Bundesgerichtshof bereits dann, wenn ein unangemessener Druck auf den Erwerber zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt wird. Hierbei ist ein solcher Druck bereits dann anzunehmen, wenn der Erwerber mehr als ca. 0,3 Prozent des Kaufpreises zu zahlen hat (BGH NJW 1971, 93; NJW 1971, 557; NJW 1987, 54, 55). Absolut soll Beurkundungspflicht bei einer Reservierungsgebühr ab 5.000,00 € einsetzen (siehe dazu Moraht in jurisPR-MietR 1/2011). Der BGH hat dabei übrigens klargestellt, dass man über die Pflicht zur Beurkundung gar nicht mehr nachdenken muss, wenn eine Klausel zur Reservierung so formuliert ist, dass es keine Garantie des Erwerbs gibt:

Das Versprechen der Beklagten, die Eigentumswohnung nicht mehr an- derweitig anzubieten, lässt das Recht der Verkaufsinteressentin unberührt, ihre Verkaufabsichten aufzugeben oder das Objekt ohne Einschaltung der Beklag- ten an Dritte zu veräußern. Der Kunde zahlt damit einen nicht ganz unerhebli- chen Betrag, ohne dafür die Gewähr zu haben, das fragliche Objekt erwerben zu können. Der Nutzen dieser Vereinbarung für den Kunden ist mithin sehr ein- geschränkt

BGH,  III ZR 21/10

In einem solchen Fall ist nämlich gleich die gesamte Klausel unwirksam, da zu einseitig.

Grundsätze gelten auch für kombinierten Bauträgervertrag

Auch wenn es sich um einen de facto Bauträgervertrag handelt, also eine Reservierungsgebühr zur Bebauung eines zugleich zu erwerbenden Grundstücks, gelten die obigen Erwägungen, es verbleibt hier – selbstverständlich – bei der Pflicht zur Beurkundung:

Diese in der Rechtsprechung entwickelten Grenzen für eine Reservierungsvereinbarung mit einem Makler können auf einen Bauträgervertrag ohne weiteres übertragen werden (DNotI-Report 24/2014, 185, 187). Die Situation bei einer Reservierungsvereinbarung, die direkt mit dem Bauträger abgeschlossen wird, unterscheidet sich nicht wesentlich von der die mit einem Makler geschlossen wurde. Dies gilt insbesondere dann, wenn man auf die dabei geschuldeten Leistungen schaut. Der Bauträger schuldet dem Erwerbsinteressenten aufgrund der Reservierungsvereinbarung, dass das Verkaufsobjekt in der Reservierungsfrist nicht an Dritte verkauft wird. Seine Pflicht geht regelmäßig nicht dahin, sämtliche Verkaufsbemühungen einzustellen. Und umgedreht ist der Kaufinteressent trotz des Abschlusses der Reservierungsvereinbarung rechtlich nicht verpflichtet, das Vertragsobjekt zu erwerben. Er verliert nur die Reservierungsgebühr. Für die Frage, ob ein unangemessener Druck auf den Erwerber ausgeübt wird, ist es völlig unerheblich, ob er die Zahlungen an einen Makler oder den Bauträger zu leisten hat.40

Amtsgericht Dortmund, 425 C 3166/18

Folgen mangelnder Beurkundung

Wichtig ist, zu betonen, dass der BGH die benannte prozentuale Obergrenze lediglich als Orientierung verstanden wissen will (BGH NJW 1988, 1716). Auch bei geringeren Prozentsätzen kann deshalb im Einzelfall ein mittelbarer Erwerbszwang und damit eine Beurkundungsbedürftigkeit zu bejahen sein.

Wenn von einer Beurkundung trotz Formbedürftigkeit abgesehen wird, so ist der Reservierungsvertrag entsprechend § 125 BGB nichtig ist und die bereits vorgenommene Zahlung zurückzugewähren bzw. eine (weitere) Zahlung nicht notwendig.

Rechtsanwalt Jens Ferner

Von Rechtsanwalt Jens Ferner

Ich habe mich als Strafverteidiger & Fachanwalt für IT-Recht spezialisiert auf Rechtsfragen rund um Strafrecht, Technik & Arbeit: IT-Recht, Datenschutzrecht, Medienrecht, Vertragsrecht & Softwarerecht ebenso wie IT-Arbeitsrecht, IT-Strafrecht, digitales Werberecht & Urheberrecht.

Meine juristische Expertise ergänze ich mit umfangreicher technischer Erfahrung als Programmierer & Linux-Systemadministrator inkl. Netzwerksicherheit, IT-Forensik & IT-Risikomanagement.