Hauskauf: OLG Köln zur Beschaffenheitsvereinbarung und Arglist beim Immobilienkauf

In einem von uns geführten Verfahren konnte das OLG Köln in aller Kürze an die Grundsätze zur Beschaffenheitsvereinbarung und Arglist beim Immobilienkauf erinnern und insoweit klar stellen, dass es mit der Arglist hier nicht so weit her ist – der Gegner hatte insoweit ohne entsprechende Beweise vergeblich versucht Ansprüche gegen unsere Mandantschaft als Verkäufer geltend zu machen:

Die Beweislast trägt insoweit der Käufer (BGH NJW 2011, 1279). Arglistiges Verschweigen setzt ein zumindest bedingt vorsätzliches Verhalten des Verkäufers voraus (vgl. BGH NJW 2013, 2182 m.w.N.). Dabei muss er Umstände, die für den Kaufentschluss des Käufers erheblich sind, von sich aus nur offenbaren; wenn er sie selbst kennt oder sie zumindest für möglich hält; auch dann muss er nicht über Mängel aufklären, die einer Besichtigung
zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar sind (BGH NJW 2012, 2793). Fragen des Vertragspartners müssen richtig und vollständig beantwortet werden (BGHZ 180, 2054 = NJW 2009, 2120). Den Vorwurf der Arglist begründen kann auch eine objektiv falsche Erklärung ohne ausreichende tatsächliche Grundlage (BGH NJW 1981 , 1441; OLG Hamm NJW-RR 2010, 1643). Ob Erklärungen des Verkäufers als eine nach -Umschreibung im Grundbuch formlos (§ 311 b Abs. 1 S. 2 BGB) bindende Beschaffenheitsgarantie (§§ 443 BGB) zu verstehen sind (§§ 133, 157 BGB), hängt von den UmstäQ_den des Einzelfalles ab.

Beachten Sie dabei, dass bei notariellen Kaufverträgen heute ohnehin davon auszugehen sein wird, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung notariell zu treffen ist und gerade nicht ohne Form möglich sein dürfte.

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