Gewährleistungsrecht: Keine Arglist bei Verschweigen von Unwissenheit

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Rechtsanwalt Jens Ferner

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Einen Haftungsausschluss für Sachmängel rechtssicher in einem Vertrag zu vereinbaren ist schon schwer genug – im Regelfall gelingt dies noch bei notariellen Verträgen über Immobilien. Selbst wenn man diese schwierige Klippe geschafft hat, droht aber immer noch die Sanktion des §444 BGB, welche die Unwirksamkeit einer solchen Klausel für den Fall annimmt, dass ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.

Bei der Frage, was arglistiges Verschweigen ist, gilt seit je her:

  1. Verschweigen ist aktives Tun oder Unterlassen eines Hinweises auf einen Mangel oder auch irreführende Angaben zu einem Mangel;
  2. Arglistig handelt, wer dies in Kenntnis oder „für-möglich-halten“ des Mangels tut.

Hinsichtlich dessen, was man bei einem Grundstücksverkauf offenbaren muss, verweist der BGH auf die bekannte Rechtsprechung:

Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind […] Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann […]

Das ist soweit nicht neu und lebenswirklich auch naheliegend. Die vorliegende Sache war aber etwas anders gelagert: Hier hatte der Verkäufer keine Kenntnis, wo Feuchtigkeitsflecken im Keller herkamen und hat auf diese Unkenntnis nicht ausdrücklich hingewiesen. Dem Kammergericht (26 U 196/08) reichte das tatsächlich für die Annahme von Arglist. Denn anstatt auf diese Unkenntnis hinzuweisen, philosophierte der Verkäufer, woher die Flecken seiner Ansicht nach wohl kommen könnten. Dem BGH reichte das am Ende dann aber (richtigerweise) nicht:

Allein der Umstand, dass Fragen – hier die nach der Ursache der Feuchtigkeitsflecken – falsch beantwortet wurden, begründet jedoch noch nicht den Vorwurf der Arglist. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen (BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 – IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461; Senatsurteil vom 12. Janu- ar 2001 – V ZR 322/99, BGHReport, 2001, 362, 363). Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage – „ins Blaue hinein“ – macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet. Wer so antwortet, handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich (Senat, Urteile vom 26. September 1997 – V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303 und vom 12. Januar 2001 – V ZR 322/99, BGHReport 2001, 362, 363).