Arglistige Täuschung beim Hauskauf

Hauskauf: Arglistige Täuschung beim Kauf eines Wohnhauses – Ein häufiger Streitpunkt nach dem Hauskauf ist die Frage nach einer Arglist des Verkäufers, wenn plötzlich Mängel auftreten. Dies vor allem aus zwei Zielrichtungen:

  1. Bei allzu gravierenden Mängeln möchten Käufer prüfen, ob nicht die Möglichkeit der Anfechtung und somit Rückabwicklung des Kaufvertrages im Raum steht.
  2. Wenn der Kaufvertrag bestehen bleiben soll, so sehen sich Käufer regelmäßig damit konfrontiert, dass im notariellen Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vorgenommen wurde – bei arglistiger Täuschung über Sachmängel greift dieser Gewährleistungsausschluss aber nicht.

Im Folgenden gibt es eine kurze Übersicht über wesentliche Aspekte. In unserer Kanzlei wurden derartige Streitigkeiten sowohl für Käufer als auch Verkäufer geführt, die Praxis ist letztlich recht durchmischt und auch stark vom Einzelfall abhängig. Bei Fragen rund um den Hauskauf oder den Kauf einer Wohnung steht unsere Kanzlei zur Verfügung.

Arglist beim Hauskauf: Frage der arglistigen Täuschung

Schwierig wird es bereits bei der Frage, ob überhaupt eine Täuschung vorliegt. Dabei sind Zusicherungen ins Blaue hinein auf der einen Seite problematisch, auf der anderen Seite muss der Verkäufer nicht anlasslos Untersuchungen der Kaufsache veranlassen.

Arglistig im Sinne des Kaufrechts (hier: § 444 BGB) handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (so etwa BGH, V ZR 43/94).

In einem von hier aus geführten Verfahren konnte sich das Landgericht Aachen zur arglistigen Täuschung beim Hauskauf äußern. Dabei hat das Gericht zu Recht darauf verwiesen, dass enttäuschte Käufer nicht gleich von Arglist ausgehen dürfen, nur weil etwas nicht wie erwartet verlaufen ist – nicht jeder schlechte Kauf hat gleich einen arglistigen Verkäufer als Hintergrund:

Unabhängig davon, wie das Vertragsgespräch tatsächlich abgelaufen ist, ist hier nicht von einer Arglist des Beklagten auszugehen. Mit Arglist ist nicht gemeint, dass der Täuschende mit einer moralisch verwerflichen Gesinnung handeln müsste. Dies folgt u.a. aus dem Zweck des § 123 BGB, der von arglistiger Täuschung spricht. Der Sinn und Zweck dieser Vorschrift, ist es, den Schutz der rechtsgeschäftlichen Entscheidungsfreiheit zu gewährleisten (Münchener Kommentar! BGB, § 123 Rn. 1 ).

Der Täuschende kann sich daher nicht darauf berufen, er habe für den Erklärungsempfänger nur „das Beste“ gewollt. Über „sein Bestes“ soll jeder selbst entscheiden können. Wirkt sich die Täuschung im Ergebnis tatsächlich vorteilhaft für den Getäuschten aus, so wird er ohnehin nicht anfechten; ansonsten aber soll er daran nicht gehindert werden. Nach alledem hat das Tatbestandselement der „Arglist“ keine eigenständige Bedeutung; „arg listig“ ist mit „vorsätzlich“ gleichzusetzen (Münchener Kommentar, BGB, § 123 Rn. 17). Der Handelnde muss die Unrichtigkeit seiner Angaben kennen oder für möglich halten, wobei bedingter Vorsatz genügt (Ellenberger in: Palandt, § 123 BGB Rn. 11 ).

Das ist soweit nichts neues, aber es ist wichtig: Käufer neigen schnell dazu, Verschwörungen zu wittern wo keine sind – und auch Verkäufer unterschätzen manchmal eigene Pflichten. Ein gut aufbereiteter Sachverhalt hilft in solchen Fällen massive weitere Kosten zu vermeiden.

Nachweis der arglistigen Täuschung

Auf keinen Fall zu unterschätzen ist die schwierige Frage der Beweisführung. Wie schwierig dies ist, zeigt der BGH (V ZR 55/13) beispielhaft auf, wenn er darauf hinweist:

Behauptet der Verkäufer, den Käufer vor Vertragsschluss über einen offenbarungspflichtigen Umstand aufgeklärt zu haben, muss der Käufer beweisen, dass die Aufklärung nicht erfolgt ist. Das gilt auch dann, wenn der Verkäufer behauptet, einen durch vorheriges aktives Tun bei dem Käufer hervorgerufenen Irrtum durch spätere Aufklärung beseitigt zu haben (…)

Es kann daher den Käufer immer überraschend schnell die Beweislast treffen. Wobei eine arglistige Täuschung zwar objektiv festzustellen sein kann, aber eben auch eine subjektive Komponente zu beweisen ist, die sich in der Praxis als durchaus schwierig erweist. Hier ist insbesondere an BGH, V ZR 18/11 zu denken, wo man liest

Das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.

Wenn also ein Mangel im Raum steht, der Verkäufer von dem Symptomen sogar wusste, sich hinsichtlich der Ursachen aber unsicher war, droht man mit seiner Klage ins Leere zu laufen. Daher: Ohne fundierte Vorbereitung, die mitunter auch einmal Wochen bis sogar Monate dauern kann, sollte ein solcher Prozess daher nicht geführt werden.

Verjährungsfragen bei arglistiger Täuschung nach Hauskauf

Die Anfechtung ist innerhalb einer Jahresfrist zu erklären – allerdings ab Kenntnisnahme der gesamten Umstände, nicht schon ab Schluss des Kaufvertrages. Es lohnt sich also, im Einzelfall genau zu prüfen wann die Anfechtungsfrist zu laufen begonnen hat.

Aufklärungspflichten beim Hauskauf

Eine abschliessende Übersicht über bestehende Aufklärungspflichten wäre weder sinnvoll noch möglich. Positives Wissen oder Verdachtsmomente sind aber immer ein Ansatzpunkt:

  • positives Wissen über Altlasten oder vorhanden Feuchtigkeit muss offenbart werden
  • konkrete Verdachtsmomente für Belastungen des Grundstücks müssen offenbart werden
  • Zusicherungen über Nutzungsarten, die behördlich nicht genehmigt sind oder zu denen die behördliche Genehmigung (noch) nicht vorliegt
  • Kenntnis von bevorstehender erheblicher Umgestaltung der Verkehrssituation

Ausgewählte Fälle zur arglistigen Täuschung beim Hauskauf

Täuschung über Fußbodenheizung

Täuscht der Verkäufer eines Wohnhauses den Käufer über das Vorhandensein einer Fußbodenheizung, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten und Schadenersatz verlangen. (Urteil OLG Karlsruhe, 10 U 37/04).

Mit dieser Begründung gab das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe einer Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrags statt. Geklagt hatte der Käufer eines Wohnhauses, das aus einem Haupthaus und einem Nebenhaus mit zwei Räumen bestand. Beide Häuser waren ursprünglich mit einer Fußbodenheizung ausgestattet. Die Fußbodenheizung des Nebenhauses war einige Jahre zuvor wegen Undichtigkeit ausgefallen. Darauf ließ der Verkäufer die Heizungsrohre kappen und eine Radiatorenheizung einbauen. Wegen der fehlenden Fußbodenheizung im Nebenhaus und weiterer behaupteter Mängel verlangte der Käufer wegen arglistiger Täuschung die Rückabwicklung des Kaufvertrags und Schadenersatz. Der Verkäufer bestritt die Mängel. Er wies zudem auf deren Erkennbarkeit hin und erklärte, dass er den Käufer auf das Nichtfunktionieren der Fußbodenheizung im Nebenhaus hingewiesen hätte.

Das OLG führte aus, dass der Verkäufer dem Käufer vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags arglistig vorgespiegelt habe, im Nebenhaus befinde sich – neben der Radiatorenheizung – eine funktionierende Fußbodenheizung. Der Anspruch des Käufers geht insbesondere auf Rückzahlung des Kaufpreises und Ersatz von Folgekosten Zug-um-Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks unter Abzug einer monatlichen Nutzungsentschädigung. Der OLG stützt seine Überzeugung auf eine umfassende Würdigung des Parteivortrags, der Angaben des informatorisch gehörten Verkäufers, der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme und die von den Parteien vorgelegten Urkunden. Der Nachweis, dass die fehlende Fußbodenheizung dem Käufer bekannt oder die arglistige Vorspiegelung für den Kaufentschluss ohne jede Bedeutung war, sei dem Verkäufer nicht gelungen.

Käufer muss nicht mit extremer Durchfeuchtung der Kellerwände rechnen

Zwar müssen Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände.

Dies gelte nach einer Entscheidung des Saarländischen Oberlandesgerichts (OLG) erst recht, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitgeteilt habe. In einem solchen Fall könne der Käufer den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (Saarländisches OLG, 4 U 90/08).

Feuchte Wände dürfen nicht verschwiegen werden

Der Eintritt von Feuchtigkeit in die Kellerwände stellt regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer nicht verschweigen darf.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz im Fall eines Ehepaars, dass sein fünf Jahre altes Fertighaus unter Ausschluss der Gewähr für Mängel jeglicher Art verkaufte. Es informierte den Käufer nicht darüber, dass es ein halbes Jahr zuvor Feuchtigkeit im Untergeschoss festgestellt hatte und es deshalb in einem Wandbereich von mehreren Quadratmetern eine „Horizontalsperre“ einbauen ließ. Als der Käufer die Feuchtigkeit entdeckte, fühlte er sich arglistig getäuscht und verlangte Schadenersatz.

Das OLG sprach dem Käufer den Schadenersatzanspruch zu. Es war ebenfalls der Ansicht, dass die Verkäufer den Käufer „arglistig getäuscht“ hätten. Sie hätten die Feuchtigkeit in den Wänden mitteilen müssen, da deren Kenntnis für den Käufer ein wichtiges Kaufkriterium gewesen wäre. Trotzdem hatten sie dies unterlassen und billigend in Kauf genommen, dass dem Käufer der Mangel nicht bekannt war. Sie wollten verhindern, dass er bei Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht zu dem vereinbarten Preis geschlossen hätte. Diese Täuschung wog umso schwerer, da die Verkäufer im Vertrag jede Haftung ausgeschlossen und das Vorhandensein von Mängeln verneint hatten. Das OLG entschied jedoch, dass sie sich auf den Haftungsausschluss wegen der Täuschungshandlung nicht berufen konnten (OLG Koblenz, 9 O 327/01).

Hauskauf: Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest

Sind in einem Gebäude die Gesundheit gefährdende Asbestzementplatten verbaut, muss der Verkäufer beim Verkauf des Hauses darauf hinweisen. Unterlässt er die Aufklärung, kann er sich gegenüber dem Käufer schadenersatzpflichtig machen.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Hauseigentümers. Dieser hatte sein Hausgrundstück unter Ausschluss der „Gewähr für Fehler und Mängel“ verkauft. Das Wohngebäude war im Jahre 1980 in Fertigbauweise errichtet worden. In der Außenfassade waren Asbestzementtafeln verarbeitet worden. Über diesen Umstand klärte der Verkäufer den Käufer nicht auf, obwohl zuvor bereits ein anderer Kaufinteressent wegen der Asbestverkleidung von seinen Kaufabsichten abgerückt war. Der Käufer verlangte Schadenersatz in Höhe der Kosten für die Asbestsanierung. Land- und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht meinte, eine im Jahr 1980 mit Asbestzementplatten errichtete Hausfassade stelle keinen Mangel dar, der Gegenstand einer Offenbarungspflicht habe sein können. Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluss seien ausgeschlossen.

Das sah der BGH jedoch anders. Er hat das Urteil aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung und Verhandlung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Nach Ansicht der BGH-Richter können Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begründen. Das sei jedenfalls anzunehmen, wenn Baumaterialien Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosen krebserzeugend wirken, und die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese Stoffe bei üblicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung des Kaufobjekts austreten. Insbesondere liege eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit eines Wohngebäudes vor, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- und Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden könnten. Das gelte jedenfalls für solche Arbeiten, die üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen würden. Das Oberlandesgericht muss nun klären, ob diese Voraussetzungen im vorliegenden Fall erfüllt sind (BGH, V ZR 30/08).

Aber: Bei „Mangel“ ist Alter des Hauses zu berücksichtigen

Der Käufer eines 1936 gebauten Hauses muss damit rechnen, dass bei starkem Wind Flugschnee auf den Dachboden gelangen kann, wenn das Dach in Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung in Verstrich (besondere Form, die offenen Ritzen zu verputzen) errichtet ist. Das gilt jedenfalls in dem Fall, in dem der Käufer auf teilweise schadhaften Verstrich und auf eine fehlende Wärmedämmung des Dachs hingewiesen worden ist.

Mit dieser Entscheidung wies das Oberlandesgericht (OLG) Celle die Klage eines Mannes zurück, der ein 1936 gebautes Gebäude unter Ausschluss der Gewährleistung gekauft hatte. Als er eine Undichtigkeit des Dachs feststellte, verlangte er Schadenersatz wegen arglistiger Täuschung. Die Verkäuferin habe während ihrer Besitzzeit vor Jahren den Dachboden mit PVC belegen lassen, damit bei Wind eindringender Schnee den Boden nicht durchfeuchte. Daraus gehe nach seiner Ansicht hervor, dass die Verkäuferin die Undichtigkeit des Dachs als wesentlichen Mangel gekannt habe.

Das OLG machte deutlich, dass der Verkäufer eines Gebäudes bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss nur für arglistig verschwiegene Mängel hafte. Er müsse den Käufer über solche Mängel aufklären, die für dessen Kaufentschluss von erheblicher Bedeutung seien. Keine Aufklärungspflicht bestehe dagegen für Mängel, die einer Besichtigung durch den Käufer zugänglich seien. Vorliegend habe die Verkäuferin ihre Aufklärungspflicht nicht verletzt. Bei dem Dach handele es sich um ein Satteldach in Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung in Verstrich. Diese bei Häusern des Baujahres 1936 nicht unübliche Bauweise bringe es naturgemäß mit sich, dass bei starkem Wind Flugschnee durch nicht verstrichene Ritzen der Dachpfannen auf den Dachboden gelangen könnte. Das entspreche daher einem Zustand, mit dem der Käufer bei einem Haus diesen Alters ohnehin hätte rechnen müssen. Dies gelte umso mehr, wenn er ausdrücklich auf schadhaften Verstrich hingewiesen worden sei. Das Auslegen des Dachbodens mit PVC sei unter diesen Umständen eine sachgerechte Maßnahme, um Feuchtigkeitsschäden durch auftauenden Flugschnee zu vermeiden. Aus dieser Maßnahme lasse sich aber nicht entnehmen, dass die Verkäuferin das Bewusstsein gehabt haben müsse, das Dach leide unter einem erheblichen Mangel (OLG Celle, 13 U 136/03).

Rechtsanwalt Jens Ferner

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