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Gemeinsame Immobilie bei Trennung und Scheidung: Zum Nutzungsentgelt

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Das Oberlandesgericht Hamm (14 UF 166/13) hat sich zu einem sehr wesentlichen Problem bei Trennungen geäußert. Hier ist es verbreitet, dass ein Partner in der gemeinsamen Immobilie – Haus oder Wohnung – verbleibt, der andere auszieht. Die Frage ist nun, wie es mit einem Nutzungsentgelt für den Verbleib in der Immobilie aussieht. Das OLG sagt hier sinngemäß: Pistole auf die Brust setzen oder es gibt nichts.

Aus der gerichtlichen Entscheidung:

Insbesondere hält der Senat im Anschluss an die Entscheidungen des OLG Braunschweig (FamRZ 1996, 548, Juris-Rn. 10), des OLG Brandenburg (FamRZ 2001, 1713, Juris-Rn. 13) und des OLG Sachsen-Anhalt (FamRZ 2012, 1941, Juris-Rn. 4) sowie in Übereinstimmung mit der Literatur (vgl. Gerhardt/Klein, Handbuch des Fachanwalts Familienrecht, 9. Aufl. 2013, Kap. 8 Rn. 320) daran fest, dass das Verlangen nach einer neuen Verwaltungs- und Benutzungsregelung i. S. v. § 745 Abs. 2 BGB, um fortan einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu begründen, dergestalt deutlich sein muss, dass der andere Miteigentümer darin vor die Alternative „Zahlung oder Auszug“ gestellt wird.

Zutreffend ist zwar, dass sich das letztgenannte Erfordernis nicht unmittelbar aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 4.2.1982 (FamRZ 1982, 355 = NJW 1982, 1753) ergibt. Die Entscheidung steht einem solchen Erfordernis aber andererseits auch nicht entgegen, weil dort lediglich ausgeführt ist, dass eine Klage auf Mietzahlung ein Neuregelungsverlangen i. S. v. § 745 Abs. 2 BGB darstellen kann (vgl. a. a. O. Juris-Rn. 8), und dass auch rückwirkend für die Zeit vor einer solchen Klage eine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist, wenn bereits vorgerichtlich ein Neuregelungsverlangen i. S. v. § 745 Abs. 2 BGB ausgesprochen worden ist (vgl. a. a. O. Juris-Rn. 9). Ob letzteres in dem zugrundegelegenen Sachverhalt der Fall war, hat der BGH aber gerade offengelassen und durch Aufhebung und Zurückverweisung einer erneuten Entscheidung des Berufungsgerichts anheimgegeben, ohne nähere Voraussetzungen an die notwendige Eindeutigkeit des Verlangens aufzustellen. In einer weiteren Entscheidung vom 11.12.1985 hat der BGH indes zumindest bekräftigt, dass eine bloße Zahlungsaufforderung nicht ausreiche (vgl. FamRZ 1986, 434, Juris-Rn. 20).

Gegen das Erfordernis einer Aufforderung zur Zahlung oder alternativ zum Auszug kann die Antragstellerin auch nicht mit Erfolg einwenden, dass es sich um ein „stumpfes Schwert“ gehandelt hätte, weil ein Auszugsverlangen rechtlich nicht durchsetzbar gewesen wäre. Letzteres ist nämlich nicht richtig. Wenn der in der gemeinschaftlichen Wohnung befindliche Miteigentümer zur Zahlung eines angemessenen Nutzungsentgelts nicht bereit ist, entspricht es nämlich nicht mehr „dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen“, dass er trotzdem weiterhin – kostenlos – in der Wohnung verbleibt, so dass dann als Benutzungsregelung i. S. d. § 745 Abs. 2 BGB eine Räumung der Wohnung verlangt und gerichtlich durchgesetzt werden kann.

Des weiteren kann das Erfordernis einer Aufforderung zur Zahlung oder alternativ zum Auszug nicht auf Fälle beschränkt werden, in denen „die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nutzers nicht klar ist“. Durch dieses Erfordernis soll nämlich nicht lediglich „verhindert werden, dass jemand die Wohnung nutzt, der gar nicht in der Lage ist, die Nutzungsentschädigung zu zahlen“. Vielmehr geht es darum, dass dem nutzenden Teilhaber mit hinreichender Eindeutigkeit klargemacht werden soll, dass der andere Teilhaber einen Fortbestand des bisherigen Zustandes – nämlich einer Weiternutzung durch ihn ohne zugrundeliegende einvernehmliche Regelung beider Teilhaber – keinesfalls mehr länger hinzunehmen bereit ist.

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