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Bauträgervertrag: Mit diesem Umfang müssen Sie beim Vertragswerk rechnen

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Der Bauträgervertrag (BTV) ist ein nicht eigenständig kodifizierter Vertrag eigener Art, der kauf- und werkvertragliche Elemente und auch einzelne Elemente eines Auftrags oder Geschäftsbesorgungsvertrags enthält.

Drei Elemente sind hervorzuheben:

  • Pflicht des Bauträgers zur Eigentumsverschaffung an einer Immobilie, \r\n
  • Pflicht des Bauträgers zur Errichtung oder Sanierung eines Bauwerks, \r\n
  • Verwendung von Vermögenswerten des Erwerbers bereits vor Abnahme des Bauwerks.

Makler- und Bauträgerverordnung als zwingendes Recht

In dem letzten Punkt konzentrieren sich die Gefahren für den Erwerber. Dieser zahlt unter Umständen Teile des Kaufpreises, ohne Eigentum oder ein fertig gestelltes Bauwerk zu erhalten. Er finanziert die Bauträgermaßnahme mit. Bei Insolvenz des Bauträgers könnte er seinen bis dahin geleisteten Finanzierungsbeitrag verlieren. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) stellt daher Mindestvoraussetzungen auf, die zwingend vorliegen müssen, bevor der Bauträger finanzielle Mittel des Erwerbers in Abweichung von der gesetzlichen werkvertraglichen Fälligkeitsregelung (§ 641 Abs. 1 S. 1 BGB) entgegennehmen darf (insb. §§ 2, 3, 7 MaBV).

Das Urkundenkonvolut beim Bauträgervertrag

Bei der Beurkundung durch den Notar werden dem Käufer üblicherweise mehrere Urkunden vorgelegt. Das Urkundenkonvolut des BTV besteht i.d.R. aus

  • dem Entwurf des Bauträgervertrags, \r\n
  • der Bau- und Ausstattungsbeschreibung, \r\n
  • der Teilungserklärung (beim Erwerb von Wohnungseigentum), \r\n
  • dem Verkaufsprospekt und \r\n
  • dem Zahlungsplan.

Bau- und Ausstattungsbeschreibung

Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird bei umfangreicheren Vorhaben in einer gesonderten Urkunde niedergelegt, der so genannten Stammurkunde oder Grundlagenurkunde. Diese kann weitere, den Vertragsgegenstand beschreibende Anlagen enthalten (z.B. nachbarrechtliche Vereinbarungen, Fernwärmelieferungsvertrag, Entwurf eines Verwaltervertrags).

Hinweis: Die Auslagerung der Baubeschreibung in eine gesonderte Urkunde ist zulässig und üblich. Die Grundlagenurkunde darf aber nicht dazu missbraucht werden, geschäftswesentliche Vereinbarungen aus dem BTV auszulagern.

Teilungserklärung

Beim Erwerb von Wohnungseigentum gehört zur Beschreibung des Vertragsgegenstands auch die Teilungserklärung. Das gilt mindestens so lange, wie die Teilung nach WEG im Grundbuch noch nicht vollzogen ist. Der Bauträger teilt nach § 8 WEG. Die Teilungserklärung besteht aus

  • der Teilung im engeren Sinne, in der sämtliche Wohnungseigentumseinheiten beschrieben werden durch einen ideellen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, verbunden mit dem Wohnungseigentum (oder Teileigentum) an einer im Aufteilungsplan mit einer bestimmten Nummer gekennzeichneten Wohnung (§ 1 WEG);

  • der Miteigentums- oder Gemeinschaftsordnung, in der Regelungen zum Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer gegebenenfalls abweichend von §§ 10 ff. WEG geregelt werden können. Diese werden mit Anlegung der Grundbuchblätter für die WEG-Anlage dinglicher Inhalt des Sondereigentums (§ 10 Abs. 2 WEG);

  • dem Aufteilungsplan. Dabei handelt es sich um von der zuständigen Baubehörde gesiegelte Bauzeichnungen, in der die zu dem gleichen Wohnungseigentum gehörenden Räume mit jeweils der gleichen Nummer bezeichnet sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Seine wesentliche Funktion liegt in der Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum;

  • der amtlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB). Hierbei handelt es sich um eine Bescheinigung der zuständigen Baubehörde, dass die im Aufteilungsplan bezeichneten Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 2, § 3 Abs. 2 WEG).

Verkaufsprospekt

Neben den eigentlichen Vertragsunterlagen kann auch der Verkaufsprospekt eine wertvolle Informationsquelle sein. Denn auch vorvertraglich vorgelegte und dem Käufer zugänglich gewordene Unterlagen können für den Leistungsumfang bzw. dessen Auslegung von Bedeutung sein, obwohl sie nicht Vertragsinhalt geworden sind (für den Verbrauchervertrag: § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB). Der Bauträger wird sich regelmäßig den Inhalt seines Verkaufsprospekts als Beschaffenheitsangabe zurechnen lassen müssen. Das gilt auch, wenn er im beurkundenden Vertrag nicht erwähnt wird.

Hinweis: Verspricht der Verkaufsprospekt Leistungen, über die der Vertrag schweigt, kann der Erwerber dennoch einen Anspruch auf Grund der Prospektangaben geltend machen. Der Käufer kann zudem vom Bauträger verlangen, dass er auf Abweichungen der Bauausführung gegenüber den Prospektangaben explizit im Vertrag hinweist.

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