Wie muss Nebenkostenabrechnung aussehen: Landgericht Aachen zur ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung im Mietrecht

Das Landgericht Aachen (2 S 245/15) hat sich die Mühe gemacht und nochmals umfänglich dargestellt, wie eine Nebenkostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten auszusehen hat, um ordnungsgemäß und wirksam zu sein:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel
  • Berechnung des Anteils des Mieters
  • Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
  • insgesamte gedankliche und rechnerische Verständlichkeit


Aus der Entscheidung:

Formell ordnungsgemäß ist eine Nebenkostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Nebenkostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (BGH, Urteil vom 09.10.2013, VIII ZR 22/13; Urteil vom 23.06.2010, VIII ZR 227/09; Urteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04).

Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters, der Abzug seiner Vorauszahlungen sowie die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit. Sie hat grundsätzlich dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen. Bei der Abrechnung über eine Wirtschaftseinheit sind die Kosten der gesamten Einheit anzugeben (LG Aachen, Urteil vom 15.11.2012, 2 S 280/12; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 S2. 340).

Darüber hinaus gilt hinsichtlich der Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel: Entfallen manche Betriebskosten nur auf einzelne Häuser oder nehmen die beteiligten Häuser in unterschiedlichem Umfang an denselben Kosten teil, sind die Kosten entsprechend zuzuordnen, was anhand der jeweils ausgewiesenen relevanten Flächen bestimmbar sein muss (LG Aachen, Urteil vom 15.11.2012, 2 S 280/12; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 S2. 340).

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