Wettbewerbsrecht: Abmahnung von Immobilienmaklern wegen Energieeinspar-Verordnung (EnEV)

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Zum 1. Mai 2014 trat die nächste Stufe der Energieeinspar-Verordnung in Kraft, die eine wesentliche Stärkung des Ernergieausweises vorsieht. Unter anderem ist dabei vorgesehen, dass in Verkaufsanzeigen von Immobilien Angaben zu den Daten aus dem Energieausweis zu machen sind (so unter anderem der neue §16a EnEV). Ich hatte dazu in meiner Übersicht zu den typischen Wettbewerbsverstößen in Immobilienanzeigen bereits eine entsprechende Ergänzung vorgenommen.

Hinweis:Beachten Sie meine Übersicht zur Abmahnung von Immobilienmaklern

Abmahnung wegen Energieeinspar-Verordnung

Nunmehr haben mich erste „Abmahnungen“ erreicht, die wohl bereits am 1. Mai 2014 verschickt wurden. In den vorliegenden Schreiben, die ausnahmslos per Mail versendet wurden, hat eine „Bunkering Logistics Inc.“ mit Sitz in Panama dazu aufgefordert, Unterlassungserklärungen abzugeben. Die Anschreiben wirken auf mich, wenn sie auch äusserst sorgfältig abgefasst sind, letztlich doch sehr befremdlich, von einer „Einschätzung“ sehe ich hier ab.

Gleichwohl sei gewarnt: Es ist nur eine Frage der Zeit, bis entsprechende Anzeigen, die die Vorgaben der EnEV nicht berücksichtigen, abgemahnt werden. Betroffen können dabei im wettbewerbsrechtlichen Sinne nur gewerblich handelnde sein, wer privat handelt, muss aber das drohende Bussgeld im Blick haben (§27 II Nr.6 EnEV). Jedenfalls Makler sind also sicherlich gut beraten, sämtliche Anzeigen hinsichtlich der Frage des Energieausweises zu prüfen und die neuen Pflichtangaben nach §16a EnEV zu berücksichtigen.

Abmahnungen durch die Deutsche Umwelthilfe

Inzwischen hat die Deutsche Umwelthilfe e.V. bekannt gegeben, dass man diesen Bereich „genau überwachen“ möchte.

LG Bielefeld: Makler nicht betroffen

Das Landgericht Bielefeld (12 O 60/15) sieht allerdings Makler gar nicht erst betroffen:

Gemäß § 16 II 1 – 3 der am 01.10.2007 in Kraft getretenen – geändert durch die 2. Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung vom 18.11.2013 (BGBl. I 2013 Seite 3951 ff.) – Energieeinsparverordnung hat der Verkäufer eines Grundstücks, eines Grundstück gleichen Rechtes an einem bebauten Grundstück dem potentiellen Käufer bei der Besichtigung einen näher beschriebenen Energieausweis vorzulegen. (…)

Durch die 2. Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung vom 18.11.2013 hat der Normgeber die Regelung des § 16 a EnEV eingefügt. Mit dieser Regelung ist die Pflicht zur Veröffentlichung der Pflichtangaben des Energieausweises – so er denn vorliegt – in den Fällen, in denen vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben wird, „vorverlagert“. Die Pflichtangaben des Energieausweises sind bereits in der Immobilienanzeige zu machen und nicht erst – wie nach der früheren Regelung – im Zeitpunkt der Besichtigung oder unverzüglich nach Vertragsschluß. Hinsichtlich des Normadressaten – Verkäufer gemäß § 16 a I EnEV und Vermieter gemäß § 16 a II EnEV – ist jedoch keine Veränderung oder Ergänzung vorgenommen worden. Da allgemein und mithin auch dem Normgeber bekannt war, daß in den Verkauf sowie die Vermietung von Immobilien Makler eingeschaltet werden und diese Immobilienanzeigen veröffentlichen, kann aus dem Umstand, daß Makler nicht in dem Normtext als Adressaten der Veröffentlichung der Pflichtangaben genannt werden, nicht von einem redaktionellen Versehen des Normgebers ausgegangen werden. Er hat vielmehr bewußt den Adressatenkreis belassen und nicht auf die Makler erweitert. (…)

Der Wortlaut des § 16 a II EnEV ist eindeutig. Danach ist § 16 a I EnEV entsprechend anzuwenden auf den Vermieter. Die Grenze der Auslegung ist der Wortlaut. Eine Ausdehnung der Pflicht zur Veröffentlichung der Angaben des Energieausweises über den Wortlaut hinaus auf den Makler ist methodisch nicht zulässig.

Wenn man dieser Rechtsauffassung folgt müssen Makler die entsprechenden Pflichten daher nicht erfüllen – es bleibt abzuwarten, ob sich diese Auffassung durchsetzt. Zumindest bietet sich bei Abmahnungen Verteidigungspotential im Hinblick auf das LG Bielefeld.

OLG Bamberg: Auch Makler haben Informationspflichten zu beachten

Inzwischen hat das OLG Bamberg (3 U 198/15) wohl anders entschieden, wie die Deutsche Umwelthilfe mitgeteilt hat. So soll der Makler entgegen der Auffassung des LG Bielefeld sehr wohl dazu verpflichtet sein, eine genaue Besprechung folgt, sobald mir die Entscheidung vorliegt.

OLG Hamm und LG Köln: Makler müssen EnEV beachten

Auch das Landgericht Köln (81 O 53/16) sieht einen Wettbewerbsverstoss:

Rechtsanwalt Jens Ferner

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