Wettbewerbsrecht: Abmahnung von Immobilienmaklern wegen Energieeinspar-Verordnung (EnEV)

Anwalt für Grundstücksrecht & Immobilienrecht in Alsdorf: In der Anwaltskanzlei Ferner Alsdorf finden Sie Ihre Rechtsanwälte zum gesamten Grundstücksrecht & Immobilienrecht – Hauskauf, Mietrecht, Maklerrecht, Rechte an Grundstücken: Die Rechtsanwälte in der Anwaltskanzlei Ferner Alsdorf stehen Ihnen im Grundstücksrecht & Immobilienrecht zur Verfügung.

Immobilienrechtliche Themen: Hauskauf | Maklerrecht | Mietrecht | Pachtvertrag
Besprechungstermin in Alsdorf vereinbaren: 02404-92100 | Grundstücksrecht & Immobilienrecht

Beachten Sie, dass wir ausnahmslos keine Beratung per Mail anbieten und dass wir nicht tätig sind, wenn sich Gerichtsstand oder Auftraggeber ausserhalb der Regionen Aachen, Heinsberg, Düren, Düsseldorf oder Köln befinden.

Zum 1. Mai 2014 trat die nächste Stufe der Energieeinspar-Verordnung in Kraft, die eine wesentliche Stärkung des Ernergieausweises vorsieht. Unter anderem ist dabei vorgesehen, dass in Verkaufsanzeigen von Immobilien Angaben zu den Daten aus dem Energieausweis zu machen sind (so unter anderem der neue §16a EnEV). Ich hatte dazu in meiner Übersicht zu den typischen Wettbewerbsverstößen in Immobilienanzeigen bereits eine entsprechende Ergänzung vorgenommen.

Hinweis: Beachten Sie meine Übersicht zur Abmahnung von Immobilienmaklern

Abmahnung wegen Energieeinspar-Verordnung

Nunmehr haben mich erste „Abmahnungen“ erreicht, die wohl bereits am 1. Mai 2014 verschickt wurden. In den vorliegenden Schreiben, die ausnahmslos per Mail versendet wurden, hat eine „Bunkering Logistics Inc.“ mit Sitz in Panama dazu aufgefordert, Unterlassungserklärungen abzugeben. Die Anschreiben wirken auf mich, wenn sie auch äusserst sorgfältig abgefasst sind, letztlich doch sehr befremdlich, von einer „Einschätzung“ sehe ich hier ab.

Gleichwohl sei gewarnt: Es ist nur eine Frage der Zeit, bis entsprechende Anzeigen, die die Vorgaben der EnEV nicht berücksichtigen, abgemahnt werden. Betroffen können dabei im wettbewerbsrechtlichen Sinne nur gewerblich handelnde sein, wer privat handelt, muss aber das drohende Bussgeld im Blick haben (§27 II Nr.6 EnEV). Jedenfalls Makler sind also sicherlich gut beraten, sämtliche Anzeigen hinsichtlich der Frage des Energieausweises zu prüfen und die neuen Pflichtangaben nach §16a EnEV zu berücksichtigen.

Abmahnungen durch die Deutsche Umwelthilfe

Inzwischen hat die Deutsche Umwelthilfe e.V. bekannt gegeben, dass man diesen Bereich „genau überwachen“ möchte.

LG Bielefeld: Makler nicht betroffen

Das Landgericht Bielefeld (12 O 60/15, bestätigt durch den BGH, siehe unten) sieht allerdings Makler gar nicht erst betroffen:

Gemäß § 16 II 1 – 3 der am 01.10.2007 in Kraft getretenen – geändert durch die 2. Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung vom 18.11.2013 (BGBl. I 2013 Seite 3951 ff.) – Energieeinsparverordnung hat der Verkäufer eines Grundstücks, eines Grundstück gleichen Rechtes an einem bebauten Grundstück dem potentiellen Käufer bei der Besichtigung einen näher beschriebenen Energieausweis vorzulegen. (…)

Durch die 2. Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung vom 18.11.2013 hat der Normgeber die Regelung des § 16 a EnEV eingefügt. Mit dieser Regelung ist die Pflicht zur Veröffentlichung der Pflichtangaben des Energieausweises – so er denn vorliegt – in den Fällen, in denen vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben wird, „vorverlagert“. Die Pflichtangaben des Energieausweises sind bereits in der Immobilienanzeige zu machen und nicht erst – wie nach der früheren Regelung – im Zeitpunkt der Besichtigung oder unverzüglich nach Vertragsschluß. Hinsichtlich des Normadressaten – Verkäufer gemäß § 16 a I EnEV und Vermieter gemäß § 16 a II EnEV – ist jedoch keine Veränderung oder Ergänzung vorgenommen worden. Da allgemein und mithin auch dem Normgeber bekannt war, daß in den Verkauf sowie die Vermietung von Immobilien Makler eingeschaltet werden und diese Immobilienanzeigen veröffentlichen, kann aus dem Umstand, daß Makler nicht in dem Normtext als Adressaten der Veröffentlichung der Pflichtangaben genannt werden, nicht von einem redaktionellen Versehen des Normgebers ausgegangen werden. Er hat vielmehr bewußt den Adressatenkreis belassen und nicht auf die Makler erweitert. (…)

Der Wortlaut des § 16 a II EnEV ist eindeutig. Danach ist § 16 a I EnEV entsprechend anzuwenden auf den Vermieter. Die Grenze der Auslegung ist der Wortlaut. Eine Ausdehnung der Pflicht zur Veröffentlichung der Angaben des Energieausweises über den Wortlaut hinaus auf den Makler ist methodisch nicht zulässig.

Wenn man dieser Rechtsauffassung folgt müssen Makler die entsprechenden Pflichten daher nicht erfüllen – es bleibt abzuwarten, ob sich diese Auffassung durchsetzt. Zumindest bietet sich bei Abmahnungen Verteidigungspotential im Hinblick auf das LG Bielefeld.

OLG Bamberg: Auch Makler haben Informationspflichten zu beachten

Inzwischen hat das OLG Bamberg (3 U 198/15) wohl anders entschieden, wie die Deutsche Umwelthilfe mitgeteilt hat. So soll der Makler entgegen der Auffassung des LG Bielefeld sehr wohl dazu verpflichtet sein, eine genaue Besprechung folgt, sobald mir die Entscheidung vorliegt.

OLG Hamm und LG Köln: Makler müssen EnEV beachten

Auch das Landgericht Köln (81 O 53/16) sieht einen Wettbewerbsverstoss:

Bundesgerichtshof zu Angaben über den Energieverbrauch in Immobilienanzeigen von Maklern

Der unter anderem für das Wettbewerbsrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (Urteile vom 5. Oktober 2017 – I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17) hat sich mit der Frage befasst, welche Informationspflichten dem Immobilienmakler bei einer Immobilienanzeige zum Energieverbrauch obliegen.

In den drei Verfahren wendet sich die Deutsche Umwelthilfe e. V. gegen Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern, die sie wegen Fehlens von Angaben, die im Energieausweis enthalten sind, für unzulässig hält.

Die beklagten Immobilienmakler boten in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf an. In den Anzeigen fehlten Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse.

Die Klägerin sieht darin einen Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie hat von den Beklagten verlangt, es zu unterlassen, Anzeigen für die Vermietung oder den Verkauf von Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, ohne die in § 16a EnEV vorgesehenen Pflichtangaben zu veröffentlichen.

Das Landgericht Münster hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt; die Landgerichte Bielefeld und München II haben die Klage abgewiesen. In zweiter Instanz waren alle Klagen erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hat in zwei Verfahren die Revisionen der beklagten Immobilienmakler zurückgewiesen, im dritten Verfahren hat er die Entscheidung aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, weil eine Beweisaufnahme dazu erforderlich ist, ob bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vorlag.

Der Klägerin steht allerdings kein Unterlassungsanspruch nach § 3a UWG wegen eines Verstoßes gegen § 16a EnEV zu. Die Vorschrift verpflichtet Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser Informationspflicht. Ein anderes Verständnis ergibt sich weder aus den Gesetzesmaterialen noch bei gebotener richtlinienkonformer Auslegung. Zwar sieht Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizenz von Gebäuden Informationspflichten vor, die auch den Immobilienmakler nicht ausnehmen. Eine entsprechende Verpflichtung kann durch § 16a EnEV entgegen dem klaren Wortlaut der Vorschrift aber nicht durch eine richtlinienkonforme Auslegung begründet werden.

Die Klägerin kann die Beklagten jedoch unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch nehmen. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentlich Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folgt die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, rechnen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs. Quelle dieses Abschnitts: Pressemitteilung des BGH

Aus der Entscheidung des BGH:

Die Bestimmung des § 16a EnEV stellt eine dem Schutz der Verbraucher dienende Marktverhaltensregelung im Sinne von § 3a UWG (§ 4 Nr. 11 UWG aF) dar. Die dort getroffene Regelung soll gewährleisten, dass die Verbraucher über die Energieeffizienz der beworbenen Immobilie informiert werden und ihre Entscheidung, ob sie diese erwerben oder mieten, in voller Sachkenntnis treffen können (vgl. BGH, Urteil vom 4. Februar 2010, GRUR 2010, 852 Rn. 16 = WRP 2010, 1143 – Gallardo Spyder; BGH, GRUR 2017, 288 Rn. 26 – Energieverbrauchskennzeichnung; Urteil vom 15. Dezember 2016 – I ZR 221/15, GRUR 2017, 292 Rn. 24 = WRP 2017, 313 – Energieverbrauchskennzeichnung im Internet).

c) Der Immobilienmakler ist allerdings nicht Adressat dieser Bestimmung.
aa) Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass bei der Auslegung von § 16a EnEV – wie bei jeder Auslegung einer Vorschrift – vom Wortlaut der Norm auszugehen ist. Nach dem Wortlaut sind Immobilienmakler nicht Adressat der in Rede stehenden Informationsverpflichtung. Der Verpflichtung nach Absatz 1 unterliegen Verkäufer. Die Pflicht zur Information gilt nach Absatz 2 entsprechend für den dort genannten Personenkreis (Vermieter, Verpächter und Leasinggeber).
bb) Zu keinem anderen Ergebnis führt die systematische Auslegung. Die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises im Falle des Verkaufs oder der Vermietung trifft nur die in § 16 EnEV aufgeführten Adressaten der Bestimmung. Eine Ausdehnung der Vorlagepflicht auf Immobilienmakler ist dort nicht vorgesehen. Verpflichtet ist nur der Inhaber des veräußerten Rechts oder des Objekts (Danner, Energierecht, 2007, § 16 B 3 EnSp VIII Rn. 20; Klemm, CuR 2014/2015, 148, 150).
cc) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass aus der Entstehungsgeschichte sich ebenfalls kein Hinweis auf eine Ausdehnung der Verpflichtung auf Immobilienmakler ergibt. Gemäß § 16 Abs. 2 EnEV in der Fassung vom 24. Juli 2007 hat der Verkäufer eines bebauten Grundstücks, eines grundstücksgleichen Rechts an einem bebauten Grundstück oder Wohn- oder Teileigentums dem potentiellen Käufer einen näher beschriebenen Energieausweis vorzulegen, spätestens unverzüglich nachdem der potentielle Käufer dies verlangt hat. Diese Verpflichtung gilt entsprechend für Eigentümer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber.
Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 und 3 EnEV wurde durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung vom 18. November 2013 neu gefasst. Mit der ab dem 1. Mai 2014 geltenden Fassung wurde die Vorlagepflicht näher ausgestaltet. Danach hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung dem potentiellen Käufer vorzulegen. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie dem potentiellen Käufer unverzüglich vorzulegen, spätestens unverzüglich, wenn der potentielle Käufer ihn hierzu auffordert (§ 16 Abs. 2 Satz 1 und 2 EnEV). Ebenfalls mit Wirkung zum 1. Mai 2014 hat der Verordnungsgeber die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen in § 16a EnEV näher geregelt. Der nationale Verordnungsgeber hat aber bewusst davon abgesehen, Immobilienmakler in den Kreis der nach § 16a EnEV Verpflichteten aufzunehmen (vgl. BR-Drucks. 113/13, S. 97). Nach dem Inhalt der Materialien zur Änderung der Energieeinsparverordnung ist es Aufgabe des Verkäufers, die Aufnahme der Pflichtangaben sicherzustellen. Im Fall der Beauftragung eines Maklerbüros hat er Sorge zu tragen, dass die erforderlichen Pflichtangaben in der Immobilienanzeige gemacht werden.
dd) Bei der Auslegung des § 16a EnEV ist ferner zu beachten, dass diese Regelung der Umsetzung von Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU dient. Danach muss bei Verkauf oder Vermietung von Gebäuden, Gebäudeteilen in einem Gebäude und Gebäudeteilen, für die ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt, in den Verkaufs- und Vermietungsanzeigen in kommerziellen Medien der im Ausweis angegebene Indikator genannt werden. Die Bestimmung des § 16a EnEV genügt den Vorgaben des Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU nicht, soweit der Kreis der Verpflichteten geregelt ist.
Das nationale Gericht hat die Auslegung des nationalen Rechts soweit wie möglich am Wortlaut und Zweck der Richtlinie auszurichten (EuGH, Urteil vom 18. Oktober 2012 – C-428/11, GRUR 2012, 1269 Rn. 41 = WRP 2012, 1269 – Purely Creative). Dazu sind anerkannte Grundsätze der Gesetzesauslegung und der Gesetzesfortbildung, einschließlich der teleologischen Reduktion und der verfassungskonformen Auslegung und Rechtsfortbildung heranzuziehen, um ein Ergebnis zu erreichen, dass den Vorgaben der Richtlinie entspricht (vgl. BGH, Urteil vom 26. November 2008 – VIII ZR 200/05, BGHZ 179, 27 Rn. 21; Urteil vom 28. Oktober 2015 – VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 37). Der Wortlaut der nationalen Regelung bildet dabei keine Grenze. Die Pflicht zur Verwirklichung des Richtlinienziels im Auslegungswege findet ihre Grenzen an dem nach innerstaatlicher Rechtstradition methodisch Erlaubten (BVerfG, NJW 2012, 669 Rn. 47; BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 – IV ZR 76/11, BGHZ 201, 101 Rn. 20). Die Entscheidung darüber, ob im Rahmen des nationalen Rechts ein Spielraum für eine richtlinienkonforme Auslegung oder Rechtsfortbildung besteht, obliegt den Gerichten der Mitgliedstaaten (BVerfG, NJW 2012, 669 Rn. 47f.). Eine richtlinienkonforme Auslegung darf nicht dazu führen, dass das Regelungsziel des Gesetzgebers in einem wesentlichen Punkt verfehlt oder verfälscht wird (vgl. BVerfGE 119, 247, 274; BVerfGE 138, 64 Rn. 86, jeweils zur verfassungskonformen Auslegung), oder dazu, dass einer nach Wortlaut und Sinn eindeutigen Norm ein entgegengesetzter Sinn gegeben oder der normative Gehalt der Norm grundlegend neu bestimmt wird (vgl. BVerfGE 118, 212, 234 zur verfassungskonformen Auslegung). Richterliche Rechtsfortbildung berechtigt den Richter nicht dazu, seine eigene materielle Gerechtigkeitsvorstellung an die Stelle derjenigen des Gesetzgebers zu setzen (BVerfG, NJW 2012, 669 Rn. 45). Demgemäß kommt eine richtlinienkonforme Auslegung nur in Betracht, wenn eine Norm tatsächlich unterschiedliche Auslegungsmöglichkeiten im Rahmen dessen zulässt, was der gesetzgeberischen Zweck- und Zielsetzung entspricht (vgl. Gebauer in Gebauer/Wiedmann, Zivilrecht unter europäischem Einfluss, 2. Aufl., Kap. 4 Rn. 41, 43; Höpfner, Die systemkonforme Auslegung, 2008, S. 272 f.). Der Grundsatz unionsrechtskonformer Auslegung und Rechtsfortbildung darf nicht zu einer Auslegung des nationalen Rechts contra legem führen (EuGH, Urteil vom 24. Januar 2012 – C-282/10, NJW 2012, 509 Rn. 25 – Dominguez; BVerfG, NJW 2012, 669 Rn. 47; BGH, Urteil vom 22. Mai 2012 – XI ZR 290/11, BGHZ 193, 238 Rn. 50; Gebauer aaO Rn. 43).
20
Der Verordnungsgeber hat bewusst davon abgesehen, den Adressatenkreis der Informationsverpflichtung in Immobilienanzeigen auch auf Immobilienmakler zu erstrecken. Im Rahmen des von ihm gewählten Umsetzungskonzepts hat er eine ausdrückliche Pflicht für Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber geschaffen, vor dem Verkauf in einer Anzeige in kommerziellen Medien aufzuklären. Den Materialien zur Zweiten Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung lässt sich entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung eindeutig entnehmen, dass der nationale Verordnungsgeber bewusst davon abgesehen hat, Immobilienmakler in den Adressatenkreis der nach § 16a Abs. 1 und 2 EnEV Verpflichteten aufzunehmen (vgl. BR-Drucks. 113/13, S. 97). Diese klar zum Ausdruck gebrachte Entscheidung des Verordnungsgebers ist bindend und kann auch nicht im Wege der richtlinienkonformen Auslegung oder Rechtsfortbildung geändert werden. Angesichts der eindeutigen Regelung fehlt es an einer planwidrigen Unvollständigkeit der Verordnung.

21

d) Ist der Beklagte als Immobilienmakler danach nicht Adressat des § 16a EnEV, hat das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass eine täterschaftliche Haftung ausscheidet (vgl. BGH, Urteil vom 3. Juli 2008 – I ZR 145/05, BGHZ 177, 150 Rn. 13 – Kommunalversicherer; Urteil vom 12. März 2015 – I ZR 84/14, GRUR 2015, 1025 Rn. 15 = WRP 2015, 1085 – TV-Wartezimmer). Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kommt im Streitfall auch keine Haftung des Beklagten als Teilnehmer an einem fremden Wettbewerbsverstoß in Betracht. Diese setzt allerdings nicht voraus, dass der Immobilienmakler selbst Normadressat der Informationsverpflichtung ist. Als Teilnehmer haftet auf Unterlassung, wer – zumindest bedingt vorsätzlich – den Wettbewerbsverstoß eines anderen fördert (vgl. BGHZ 177, 150 Rn. 14 f. – Kommunalversicherer; BGH, Urteil vom 12. Juli 2012 – I ZR 54/11, GRUR 2013, 301 Rn. 47 = WRP 2013, 491 – Solarinitiative). Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen zu einer Haupttat getroffen, zu der der Beklagte Beihilfe geleistet haben könnte. Die Immobilienanzeige, in der allein der Beklagte als Ansprechpartner verzeichnet ist, hat er selbst aufgegeben.