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Maklerrecht: Zum Vertragsschluss mit dem Makler – Provisionsanspruch auf Maklerprovision

Maklerprovision: Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht nicht durch eine einfache Kontaktaufnahme – nicht einmal ein gemeinsamer Besichtigungstermin ist ausreichend!


Immer wieder spannend ist die Frage, wann eigentlich die Maklerprovision zu zahlen ist: Häufig gehen hier Makler zu früh von einem Vertragsschluss mit dem Käufer aus, insbesondere weil sie – zu Recht – gehört haben dass ein Maklervertrag auch durch schlüssiges (konkludentes) Verhalten zu Stande kommen kann. Doch ganz so einfach ist es nicht, insbesondere reicht beispielsweise nicht ein gemeinsamer Besichtigungstermin.


Der Bundesgerichtshof (I ZR 68/15 und I ZR 30/15) konnte in mehreren eingängigen Entscheidungen die Voraussetzungen zum Entstehen der Maklerprovision zusammenfassen und führt insoweit – unter Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung – aus, dass schon alleine die Vereinbarung eines Besprechungstermins in Kenntnis des möglichen Verlangens einer Provision ausreicht, um den Maklervertrag entstehen zu lassen.

Reine Anzeige eines Maklers ist noch kein Angebot

Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags ist grundsätzlich noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers zu sehen. Ein Vertragsschluss kommt deshalb regelmäßig noch nicht dadurch zustande, dass ein Makler mit Zeitungs- oder Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet. Es handelt sich bei solchen Inseraten lediglich um eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots (sogenannte invitatio ad offerendum), mit der sich der Makler an einen unbestimmten Kreis von potentiellen Interessenten wendet (…) – BGH, I ZR 68/15

Vertragsschluss mit Makler durch schlüssiges Verhalten des Käufers

Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Hieran sind nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings strenge Anforderungen zu stellen. So ist in der Entgegennahme von Maklerdiensten nicht in jedem Falle und nicht ohne Weiteres der Abschluss eines Maklervertrags zu erblicken (…) Der Makler muss eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er Makler des Käufers sein will, um auszuschließen, dass der Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte. Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen (…) Weist der Makler in einem Zeitungs- oder Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen muss, kann der Makler bei der Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige von einem Angebot auf Abschluss eines solchen Maklervertrags ausgehen (…)

Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens, beispielsweise in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will (…) Um die daran anknüpfenden Rechtsfolgen zu vermeiden, muss er vor der Inanspruchnahme der Maklerdienste deutlich machen, eine solche Willenserklärung nicht abgeben zu wollen  – BGH, I ZR 68/15 sowie in Teilen I ZR 198/15

Abschluss eines Maklervertrags durch den Makler

So ist in der Entgegennahme von Maklerdiensten nicht in jedem Falle und nicht ohne Weiteres der Abschluss eines Maklervertrags zu erblicken (…) Der Makler muss eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er Makler des Käufers sein will, um auszuschließen, dass der Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte. Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen (…) Weist der Makler in einem Zeitungs- oder Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen muss, kann der Makler bei der Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige von einem Angebot auf Abschluss eines solchen Maklervertrags ausgehen(…) – BGH, I ZR 30/15

Maklervertrag: OLG Köln zum Entstehen der Maklerprovision

Ich habe zudem beim Oberlandesgericht Köln (24 U 21/14) eine sehr gute Zusammenfassung der Rechtslage gefunden, die nochmals klar macht, dass der Makler hier zur Sicherung seiner Provision Vorsorge treffen sollte. Dies gilt insbesondere – darum ging es hier auch – bei Anzeigen im Internet. Aus der Entscheidung des OLG Köln:

Nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. Urteil vom 03. Mai 2012 – III ZR 62/11 – juris) kann eine Provisionsabrede nach § 652 BGB stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden, wobei hieran strenge Anforderungen zu stellen sind. Derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit „Angeboten“ werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt. Der Interessent darf, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Selbst die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht bei dieser Sachlage für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus (vgl. BGH Urteil vom 16. November 2006 – III ZR 57/06 – juris).

Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens, beispielsweise in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will (BGH, Urteil vom 16. November 2006 – III ZR 57/06 – juris). Um die daran anknüpfenden Rechtsfolgen zu vermeiden, muss er ausdrücklich vor Inanspruchnahme der Maklerdienste deutlich machen, solche Willenserklärungen nicht abgeben zu wollen (vgl. BGH, Urteil vom 4. Oktober 1995 – IV ZR 163/94, NJW-RR 1996, 114, 115).

Dabei ist ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags grundsätzlich noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers, wie hier der Klägerin im Internetportal „J24″, zu sehen. Ein Vertragsschluss kommt deshalb regelmäßig noch nicht dadurch zustande, dass ein Makler mit Zeitungs- oder Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet. Es handelt sich bei solchen Inseraten lediglich um eine invitatio ad offerendum, denn damit wendet sich der Makler an einen unbestimmten Kreis von potentiellen Interessenten (vgl. BGH Urteil vom 03. Mai 2012 – III ZR 62/11 -, juris). Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat.

Widerrufsrecht bei Maklervertrag

Bedenken Sie immer, dass bei einem Maklervertrag ein Widerrufsrecht im Raum stehen kann:

Der Bundesgerichtshof hat nach dem Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass nicht nur ein Maklerdienstvertrag, sondern auch ein Nachweis- oder Vermittlungsmaklervertrag ein Vertrag über die Erbringung einer Dienstleistung im Sinne von § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB aF ist. Für eine weite Auslegung des Begriffs der Dienstleistung sprechen der Wortlaut, die Entste- hungsgeschichte, die systematische Auslegung und der Sinn und Zweck der Norm (BGH, Urteil vom 7. Juli 2016 – I ZR 30/15, NJW 2017, 1024 Rn. 37 ff.). Dieser Begriff erfasst deshalb auch Nachweis- oder Vermittlungsmaklerverträge. – BGH, I ZR 198/15

 

Rechtsanwalt Jens Ferner

Von Rechtsanwalt Jens Ferner

Ich habe mich als Strafverteidiger & Fachanwalt für IT-Recht fokussiert auf Rechtsfragen rund um Strafrecht, Technik & Arbeitsrecht: IT-Recht & Softwarerecht samt künstlicher Intelligenz, Medienrecht sowie IT-Arbeitsrecht, Wirtschaftsstrafrecht und IT-Strafrecht, digitales Werberecht & Urheberrecht.

Meine juristische Expertise ergänze ich mit umfangreicher technischer Erfahrung als Programmierer & Linux-Systemadministrator inkl. Netzwerksicherheit, IT-Forensik & IT-Risikomanagement.