Mehrerlösklausel im Grundstückskaufvertrag mit Gemeinde wirksam

Anwalt für Baurecht & Immobilienrecht in Alsdorf: In der Anwaltskanzlei Ferner Alsdorf finden Sie Ihre Rechtsanwälte zum gesamten Baurecht, Grundstücksrecht & Immobilienrecht – Hausbau & Hauskauf, Maklerrecht, Rechte an Grundstücken: Die Rechtsanwälte in der Anwaltskanzlei Ferner Alsdorf stehen Ihnen im Baurecht & Immobilienrecht zur Verfügung.

Immobilienrechtliche Themen: Hauskauf | Maklerrecht | Mietrecht | Pachtvertrag
Besprechungstermin: 02404-92100 | Immobilienrecht & Baurecht

Beachten Sie, dass wir ausnahmslos keine Beratung per Mail anbieten und dass wir nicht tätig sind, wenn sich Gerichtsstand oder Auftraggeber ausserhalb der Regionen Aachen, Heinsberg, Düren, Düsseldorf oder Köln befinden.

Mehrerlösklausel: Der Bundesgerichtshof (V ZR 306/16) konnte entscheiden, dass eine Mehrerlösklausel in einem gemeindlichen Grundstückskaufvertrag wirksam ist. Es ging dabei um eine Klausel mit welcher der Käufer verpflichtet wurde, den durch ihn erzielten Mehrerlös abzüglich der getätigten Investitionen an die Gemeinde abzuführen, wenn er das Grundstück in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jahren ab der Beurkundung weiterveräußert. Hierbei handelt es sich mit dem BGH um eine der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegenden Preisnebenabrede – die aber den Käufer nicht unangemessen benachteiligt, wenn die Gemeinde hieran ein anerkennenswertes, über die reine Abschöpfung eines Veräußerungsgewinns hinausgehendes Interesse hat.

Aus der Entscheidung des BGH:

Die von dem Berufungsgericht deshalb zu Recht vorgenommene Angemessenheitsprüfung weist entgegen der Auffassung der Revision keine Rechtsfehler auf. Eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin ist mit der Klausel nicht verbunden.

(1) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichthofs ist eine Benachteiligung unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (vgl. BGH, Urteil vom 17. September 2009 – III ZR 207/08, NJW 2010, 57 Rn. 18 mwN). Zur Beurteilung bedarf es einer umfassenden Würdigung, in die die Art des konkreten Vertrags, die typischen Interessen beider Parteien, die Anschauungen der beteiligten Verkehrskreise und die sich aus der Gesamtheit der Rechtsordnung ergebenden Bewertungskriterien einzubeziehen sind (vgl. BGH, Urteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 178/08, BGHZ 185, 96 Rn. 26; siehe auch Senat, Urteil vom 9. Februar 1990 – V ZR 200/88, BGHZ 110, 241, 244 zu § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz).

(2) Im Rahmen dieser Interessenabwägung ist zunächst zu berücksichtigen, dass dem Käufer grundsätzlich alle mit dem Eigentum an der Sache verbundenen Vorteile gebühren, so dass ihm auch etwaige Wertsteigerungen der Kaufsache infolge einer Marktentwicklung zustehen sollen. Dieses Recht des Käufers schränkt die Mehrerlösklausel ein, wobei dies unabhängig davon gilt, ob das Grundstück von vorneherein mit dem Ziel eines kurzfristigen, gewinnbringenden Weiterverkaufs erworben wurde oder sich die Absicht der Weiterveräußerung erst nach dem Erwerb des Grundstücks eingestellt hat.

(3) Verwendete die Gemeinde eine Mehrerlösklausel nur zu dem Zweck, ihr Vermögen zu mehren, würde sie – als Verwenderin der Allgemeinen Geschäftsbedingungen – ihre eigenen Interessen in unangemessener Weise auf Kosten des Käufers durchsetzen. Dies wäre unzulässig; die Vertragsfreiheit der Gemeinde ist insoweit im Unterschied zu einer Individualvereinbarung eingeschränkt. Diese Einschränkung ist nicht ihrerseits unangemessen. Will die Gemeinde ein Grundstück nicht selbst nutzen, wohl aber von künftigen Bodenwertsteigerungen profitieren, steht es ihr frei, ein Erbbaurecht an dem Grundstück zu vergeben.

(4) Zulässig kann eine Mehrerlösklausel aber sein, wenn die Gemeinde hieran ein anerkennenswertes, über die reine Abschöpfung eines Veräußerungsgewinns hinausgehendes Interesse hat. Ein solches Interesse ist gegeben, wenn die Gemeinde mit der Verwendung der Klausel erreichen möchte, dass nur solche Personen das Grundstück erwerben, die es bebauen möchten, und auf diese Weise kurzfristige Spekulationen mit unbebauten Grundstücken zu verhindern sucht. Muss der Erwerber einen Mehrerlös an die Gemeinde abführen, lohnt ein Erwerb lediglich zu Spekulationszwecken mit dem unbebauten Grundstück nicht. Die Gemeinde ist bei der Erreichung des Ziels, dass bebaubare Grundstücke bebaut werden (vgl. auch § 4 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 WoFG), nicht auf das Mittel des städtebaulichen Vertrags beschränkt. Sie kann auch andere Instrumente einsetzen; hierzu gehört eine Mehrerlösklausel.

Dass die von der Beklagten verwendete Mehrerlösklausel diesem Zweck diente, ergibt sich aus der Lage des Grundstücks in einem als Wohngebiet ausgewiesenem innerstädtischen Gebiet; weiterer Feststellungen zu den Absichten der Gemeinde bedurfte es nicht.

(5) In Abwägung zu diesem anerkennenswerten Interesse der Gemeinde hat der Käufer die mit der Klausel verbundenen Nachteile hinzunehmen. Hierbei ist insbesondere der mit fünf Jahren überschaubare Zeitraum zu berücksichtigen, für den die Erlösabführungspflicht gilt. Zudem kann der Käufer innerhalb dieses Zeitraums eine Wertsteigerung des Grundstücks durch eine Weiterveräußerung realisieren, indem er das Grundstück zuvor bebaut. Wenn er fünf Jahre abwartet und erst dann veräußert, steht ihm ein etwaiger Mehrerlös darüberhinaus auch bei einer Veräußerung in unbebautem Zustand zu. Er muss es nur hinnehmen, dass er einen durch den Weiterverkauf ohne Bebauung innerhalb von fünf Jahren erzielten Gewinn nicht behalten darf.