Vermieter müssen angemieteten Wohnraum nebst Zugang und Zubehör während der Miet zeit im vertragsgemäßen Zustand erhalten. Sie sind dafür verantwortlich, dass am Mietobjekt keine Schäden auftreten und Mieter es zu Wohnzwecken nutzen können. Trotzdem können Vermieter bestimmte Kosten zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands auf den Mieter abwälzen.
Instandhaltungs (= vorbeugende Maßnahmen) und Instandsetzungs (= Reparatur) Kosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Umlagefähig sind nach der Betriebskosten verordnung (§ 2 BetrKV) ausschließlich die dort genannten 17 verschiedenen Betriebskosten arten:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung
- Entwässerung
- Heizungsanlage inkl. Reinigung und Wartung
- Warmwasserversorgung inkl. Reinigung und Wartung
- ggf. Kosten verbundener Heizungs und Warmwasserversorgungsanlagen
- Kosten des Betriebs des Personen oder Lastenaufzugs
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinreinigung
- Sach und Haftpflichtversicherung
- Hauswartkosten
- Kosten für die Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandnetz
- Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
- sonstige Betriebskosten
Deren Umlage muss auch konkret im Mietvertrag vereinbart werden. Sie sind nicht per se auf die Mieter abgewälzt. Instandhaltungs und Instandsetzungskosten sind von den (umlegbaren) Betriebskosten ausgenommen. Schönheitsreparaturen dürfen jedoch vertraglich dem Mieter auferlegt werden. Der Teufel steckt aber – wie häufig – im Detail. Das zeigt eine aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg (Urteil vom 15.5.2020, 49 C 493/19).
Hier hatte der Vermieter dem Mieter im Mietvertrag „laufende Schönheitsreparaturen“ auf erlegt. Nach dem AG gilt zunächst: „Laufende Schönheitsreparaturen“ sind nur solche, die während der Mietzeit infolge der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung erforderlich werden. Entscheidend hierbei: Macht die Wohnung im möblierten Zustand den Eindruck von Renovierungsbedürftigkeit? Ob der Mieter laufende Schönheitsreparaturen schuldet, beurteilt sich bei Beendigung des Mietverhältnisses nach dem möblierten und nicht nach dem geräumten Zustand.
Hat der Vermieter dem Mieter – wie im Fall des AG Hamburg – vertraglich auferlegt, „Innentüren, Fenster und Außentüren von innen“ zu streichen, wird nicht deutlich, dass auch Fenster nur von innen gestrichen werden müssen. Zweifel gehen zu Lasten des Vermieters. Das Abwälzen der Schönheitsreparaturen war demgemäß unwirksam. Abnutzungsspuren in der Wohnung, die mit der Nutzung durch den Mieter zusammenhängen, sind Folge des vertrags gemäßen Gebrauchs. Die Miete entschädigt den Vermieter dafür. Er kann also insoweit keine weiteren Ansprüche geltend machen.
