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Erfüllung der Zahlungspflicht: Hinterlegung der Miete nach Eigentümerwechsel

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Bei einem Eigentümerwechsel muss der Rechtsnachfolger gegenüber dem Mieter nachweisen, dass er berechtigt ist, die Miete zu fordern. Solange der Nachweis nicht erbracht ist, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete.

Das entschied das Amtsgericht Brandenburg (31 C 183/17): Hinterlegt der Mieter die Miete bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts, muss er die Voraussetzungen des § 372 BGB beweisen, um mit der Hinterlegung eine Erfüllung zu bewirken. Wenn die Miet-Empfangsberechtigung des neuen Vermieters nach objektiver Betrachtungsweise zunächst noch ungewiss ist, tritt die Wirkung der Erfüllung bereits mit der Hinterlegung beim Amtsgericht ein, wenn der Mieter die Miete unter Rücknahmeverzicht dort hinterlegt. Anders liegt der Fall hingegen, wenn der Mieter irrig annimmt, dass die Berechtigung des neuen Vermieters zweifelhaft ist und dieser Irrtum auf Fahrlässigkeit beruht. Dann hat die Hinterlegung keine schuldbefreiende Wirkung mehr.

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Zurückbehaltungsrecht bei Werkvertrag

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Grundsätzliches zum Zurückbehaltungsrecht bei einem Werkvertrag nach dem Verkauf des Werkes führt das Landgericht Bamberg aus:

So hindert die Abtretung von Gewährleistungsrechten durch den Besteller an Dritte den Besteller nicht, dass er weiterhin sein Zurückbehaltungsrecht ausüben bzw. das Recht aus § 641 Abs. 3 BGB geltend machen darf (vgl. Palandt, 74. Auflage, Rn. 14 zu § 641 BGB, BGHZ 55, S. 354 ff.). Voraussetzung für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes gem. § 641 Abs. 3 BGB ist jedoch, dass überhaupt noch ein Nacherfüllungsanspruch besteht, weil Voraussetzung desselben ist, dass der Besteller die Beseitigung des Mangels noch verlangen kann (…) Dies bedeutet, dass der Nacherfüllungsanspruch entfällt und eine Zurückbehaltung gem. § 641 Abs. 3 BGB aber auch gem. § 320 BGB nicht mehr möglich ist (vgl. Palandt, Rn. 13 zu § 635 BGB). Vielmehr können lediglich die Rechte aus § 634 Nr. 3 und Nr. 4 BGB geltend gemacht werden (…)

LB Bamberg, 2 HK O 31/11
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Notwegerecht: Ersteigerer eines Wohngrundstücks muss sich nicht auf eine Erreichbarkeit per Hubschrauber verweisen lassen

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Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung eines erforderlichen Zugangs dulden. Bei zu Wohnzwecken dienenden Grundstücken muss dabei eine Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen – und nicht nur durch Hubschrauber – möglich sein. Mit einem solchen Fall war der 5. Zivilsenat im letzten Jahr befasst.

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Urteil über Grundbuchberichtigungsanspruch beinhaltet keine Feststellung dinglicher Rechtslage

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Wie der Bundesgerichtshof (V ZR 299/14) klargestellt hat wird mit einem Urteil über den Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB die dingliche Rechtslage weder im Sinne des erfolgreichen Klägers noch im Sinne des erfolgreichen Beklagten festgestellt. Die vormals umstrittene Frage hat der BGH nun dahingehend entschieden, dass mit der Entscheidung über den Grundbuchberichtigungsanspruch lediglich über die umstrittene Buchposition entschieden wird. Soll eine Entscheidung auch über die dingliche Rechtslage herbeigeführt werden, muss somit neben dem Grundbuchberichtigungsanspruch zwingend ein (Zwischen-)Feststellungsantrag gemäß § 256 ZPO gestellt werden.

Dieser Antrag kann auch nicht automatisch bzw. konkludent in einen konkreten Berichtigungsantrag hineingelesen werden, auch nicht, wenn nicht abstrakt die Berichtigung des Grundbuchs beantrag wird, sondern konkret die Berichtigung durch die Eintragung als Eigentümer. Allein aus einem solchen Antrag ergibt sich mit dem BGH ausdrücklich nicht, dass auch das Eigentum selbst (durch einen zusätzlichen Feststellungsantrag) zum Streitgegenstand werden sollt.
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Zum Zurückbehaltungsrecht des Arbeitnehmers hinsichtlich der Arbeitsleistung

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Dem Arbeitnehmer kann ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich seiner Arbeitsleistung zustehen, was das Landesarbeitsgericht Köln (9 Ta 176/17) sehr anschaulich zusammenfasst:

Nach § 273 Abs. 1 BGB kann der Schuldner, der aus demselben Rechtsverhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger hat, sofern sich nicht aus dem Schuldverhältnis ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird. Dieses Zurückbehaltungsrecht kann auch der Arbeitnehmer an seiner Arbeitsleistung ausüben, wenn er einen fälligen Lohnanspruch gegen den Arbeitgeber erworben hat und der Arbeitgeber nicht erfüllt. Ist der Arbeitgeber mit der Vergütung aus einem früheren Zeitabschnitt im Rückstand, ist es grundsätzlich unzumutbar, vom Arbeitnehmer zu erwarten, weitere Arbeitsleistung zu erbringen und dem Arbeitgeber den als Gegenleistung geschuldeten Lohn zu kreditieren (BAG, Urteil vom 25. Oktober 1984 – 2 AZR 417/83 …) … Der Grundsatz von Treu und Glauben verbietet es dem Arbeitnehmer, seine Arbeitsleistung wegen eines verhältnismäßig geringfügigen Lohnanspruchs zurückzuhalten. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts kann ferner rechtsmissbräuchlich sein, wenn nur eine kurzfristige Verzögerung der Lohnzahlung zu erwarten ist (BAG, Urteil vom 25. Oktober 1984 – 2 AZR 417/83 –, Rn. 29, juris).

Jedenfalls wenn ein Ganzes Monatsgehalt geschuldet wird oder mehr als die Hälfte eines Gehalts und weitere Ausfälle zu befürchten sind wird eine treuwidrige Ausübung des Zurückbehaltungsrechts nicht im Raum stehen.

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Das ultimative Zivilrechts-Schema

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Ich halte es mit Schemata wie mit Meinungsstreits: Sie sind weder die Lösung für alle Probleme, noch kommt man ganz ohne sie aus. Mein Titel zum Beitrag ist einfach nur reißerisch gewählt um etwas Aufmerksamkeit zu erregen.

Hinweis: Diesen Beitrag habe ich aus meiner alten Seite Jurakopf auf Wunsch übernommen damit er weiterhin zu finden ist.

Ich selbst stelle hier meine selbst erstellen Zivilrechts-Schemata ein, die ich im Laufe der Zeit als “Rüstzeug” erarbeitet habe. Sie sind keinesfalls vollständig, haben mir aber hin und wieder die Klausur gerettet, da sie problemorientiert aufgebaut sind und im Notfall (“Blackout”) dazu zwingen, systematisch einen Fall anzugehen. Ums Lernen und Verstehen des dahinter stehenden Stoffes helfen diese Schemata auf keinen Fall herum.

Mit Schemata (bitte, auch wenn vom Duden erlaubt, nutzt nicht “Schematas” oder gar “Schemen” – es klingt einfach fürchterlich) halte ich es, wie meine Oma mit Traditionen:

Sie sind wie Laternen: Wenn es dunkel ist können sie dir einen Weg weisen, aber nur Betrunkene halten sich daran fest.

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Landgericht Aachen: Zurückbehaltungsrechtwenn keine ordentliche Rechnung ausgestellt wird?

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Das Landgericht Aachen (8 O 355/15) konnte richtiger Weise feststellen, dass in dem Fall, in dem keine ordnungsgemäße Rechnungsstellung erfolgt, ein Zurückbehaltungsrecht – hier bezüglich der Geschäftsraummiete – geltend gemacht werden kann und eine Zahlung nicht erfolgen muss.

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Werkvertrag: Leistungsverweigerungsrecht wegen Mangels der Werkleistung nach Eintritt der Verjährung

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Der Bundesgerichtshof (VII ZR 144/14) hat im Bereich des Werkvertragsrechts entschieden, dass ein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mangels der Werkleistung nach Eintritt der Verjährung weiterhin ausgeübt werden kann, soweit es in nicht-verjährter Zeit zur Verfügung stand:

Der Besteller kann wegen eines Mangels der Werkleistung ein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem Unternehmer nach Eintritt der Verjährung der Mängelansprüche gemäß § 215 BGB geltend machen, wenn dieser Mangel bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist in Erscheinung getreten ist und daher ein darauf gestütztes Leistungsverweigerungsrecht in nicht verjährter Zeit geltend gemacht werden konnte. Nicht erforderlich ist, dass der Besteller bereits vor Eintritt der Verjährung seiner Mängelansprüche ein Leistungsverweigerungsrecht, gestützt auf diesen Mangel, geltend gemacht hat.

Der BGH hat dabei ausdrücklich klar gestellt, dass er hier nicht ein mangelndes Schutzbedürfnis des Bestellers wegen der Nicht-Ausübung des Zurückbehaltungsrechts sieht – dies bedeutet für Werkunternehmer, dass sie sich auf solche Probleme einstellen müssen, vorhandene Verträge sollten diesbezüglich angepasst werden.

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Kaufrecht: Käufer kann bei Mängeln “Abnahme” der Kaufsache verweigern und Kaufpreis zurückhalten

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Eine für das Kaufrecht wichtige Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 211/15) getroffen, indem er feststellt:

Im Hinblick auf die Verpflichtung des Verkäufers zur Verschaffung einer von Sach- und Rechtsmängeln freien Sache (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist der Käufer bei behebbaren Mängeln, auch wenn sie geringfügig sind, grundsätzlich berechtigt, gemäß § 320 Abs. 1 BGB die Zahlung des (vollständigen) Kaufpreises und gemäß § 273 Abs. 1 BGB die Abnahme der gekauften Sache bis zur Beseitigung des Mangels zu verweigern, soweit sich nicht aus besonderen Umstän- den ergibt, dass das Zurückbehaltungsrecht in einer gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßenden Weise ausgeübt wird.

Vorliegend ging es um einen Neuwagen der zum Preis von über 20.000 Euro verkauft wurde, bei der Lieferung dann aber eine Delle vorwies die Kosten in Höhe von ca. 350 Euro zur Beseitigung auslöste. Ein derart geringer Mangel ist – bei einem Neuwagen – gleichwohl Grund genug, die Abnahme des PKW zu verweigern. Dabei muss auch kein Kaufpreis gezahlt werden, denn die Kaufpreiszahlung ist nur Zug um Zug gegen Lieferung der geschuldeten Kaufsache zu leisten. Sofern sich Laien mitunter wundern: Die Abnahme der Kaufsache hat nichts mit der Abnahme im Werkvertrag zu tun, es geht hier um die schlichte Hinnahme der Sache als Kaufgegenstand die bei mangelhafter Leistung eben durchaus verweigert werden kann.

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Arbeitsrecht: Kündigungsgrund beharrliche Arbeitsverweigerung

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Das Bundesarbeitsgericht (2 AZR 569/14) hat erneut betont, dass eine beharrliche Arbeitsverweigerung einen fristlosen Kündigungsgrund darstellt:

Eine beharrliche Arbeitsverweigerung, die geeignet ist, eine außerordentliche fristlose Kündigung zu rechtfertigen, kann auch darin liegen, dass der Arbeitnehmer sich zu Unrecht auf ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 275 Abs. 3 BGB und/oder ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB beruft. (…)

Der Kläger hat einen „an sich“ wichtigen Grund iSv. § 626 Abs. 1 BGB herbeigeführt, indem er die von ihm geschuldete Arbeitsleistung beharrlich verweigerte.
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a) Die beharrliche Weigerung eines Arbeitnehmers, seine vertraglich geschuldete Arbeitsleistung zu erbringen, ist „an sich“ geeignet, eine außerordentliche fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Ein Arbeitnehmer verweigert die ihm angewiesene Arbeit beharrlich, wenn er sie bewusst und nachdrücklich nicht leisten will. Ob er zur Arbeitsleistung verpflichtet war, entscheidet sich nach der objektiven Rechtslage. Verweigert der Arbeitnehmer die Arbeitsleistung in der Annahme, er handele rechtmäßig, hat grundsätzlich er selbst das Risiko zu tragen, dass sich seine Rechtsauffassung als unzutreffend erweist (BAG 29. August 2013 – 2 AZR 273/12 – Rn. 29, 32).

b) Der kündigende Arbeitgeber ist darlegungs- und beweispflichtig für alle Umstände, die einen wichtigen Grund iSv. § 626 Abs. 1 BGB begründen sollen. Ihn trifft die Darlegungs- und Beweislast auch für diejenigen Tatsachen, die einen vom Gekündigten behaupteten Rechtfertigungsgrund ausschließen. Allerdings hat hierzu der Arbeitnehmer seinerseits nach § 138 Abs. 2 ZPO substantiiert vorzutragen; er muss darlegen, warum sein Fehlen als „entschuldigt“ anzusehen sei. Nur die im Rahmen der insofern abgestuften Darlegungs- und Beweislast vom Arbeitnehmer behaupteten Tatsachen hat der Arbeitgeber zu widerlegen (vgl. BAG 17. Juni 2003 – 2 AZR 123/02 – zu II 2 b aa der Gründe; 21. Mai 1992 – 2 AZR 10/92 – zu II 2 b bb der Gründe, BAGE 70, 262).

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Herausgabe von Patientenakten – kein Zurückbehaltungsrecht des Arztes

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Der Anspruch auf Herausgabe der Patientenunterlagen in Kopie ist nur erfüllt, wenn der Arzt sämtliche Unterlagen in lesbarer Kopie gegen Kostenerstattung zur Verfügung stellt. Ein Zurückbehaltungsrecht an den Unterlagen wegen einer noch offenen Behandlungsrechnung besteht nicht.
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Strom gesperrt: Keine einstweilige Verfügung auf Duldung der Stromunterbrechung

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Interessant ist eine Entscheidung des Amtsgericht Duisburg (35 C 4092/14), die sich dem Begehren eines Stromversorgers nach einer einstweiligen Verfügung auf Unterbrechung der Stromversorgung verweigert hat. Das Gericht führte aus, dass hierin eine unzulässige Vorwegnahme der Hauptsache liegt – was ein vertretbares Argument ist. Tatsächlich ist die Rechtsprechung bei Stromlieferverträgen bei der Unterbrechung der Stromversorgung nach § 19 II Strom GVV erheblich grosszügiger als sonst im einstweiligen Rechtsschutz. Dabei nimmt das AG ausdrücklich auch Stellung zu anderen Entscheidungen (schliesslich sehen viele andere Gerichte das anders) und macht klar, diesen bewusst nicht folgen zu wollen.

Umso bemerkenswerter dann, dass das Landgericht Duisburg (11 T 14/15) sich dieser Auffassung ausdrücklich angeschlossen hat! Es bietet sich also im Bereich einstweiliger Verfügungen der Stromsperre beachtliches Verteidigungspotential.
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Mietrecht: Zurückbehaltungsrecht an der geminderten Miete

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Der BGH (VIII ZR 19/14) hat die durchaus interessante Frage geklärt, wie mit dem Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der geminderten Miete bei einem Mietmangel umzugehen ist. Zur Erläuterung: Es geht darum, das der Mieter erklärt, die Miete habe sich gemindert und daneben dann den restlichen Betrag auch noch zurückbehalten möchte – im Extremfall würde dies einen vollständigen Mietausfall für den Vermieter bedeuten. Dies sieht der BGH im Ergebnis kritisch, verliert aber auch ein paar Worte zum Zurückbehaltungsrecht insgesamt – der Vermieter jedenfalls wird insoweit geschützt als dass ein vollständiger Mietausfall nur sehr selten vorkommen darf:

  • Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berück-sichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung.
  • Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.

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