Beiträge zum Thema "WEG-Recht"


WEG: Für den Bau einer Außentreppe gibt es keine konkludente Zustimmung der Wohnungseigentümer

Eine bauliche Veränderung bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehend betroffen sind. Die Betroffenheit beurteilt sich anhand eines objektiven Maßstabs, nämlich danach, ob sich ein neutraler Wohnungseigentümer in vergleichbarer Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen darf.

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WEG: Die WEG kann nicht für „die übrigen Eigentümer der WEG“ handeln

Ist in einem Beschlussanfechtungsverfahren eines einzelnen Wohnungseigentümers einer WEG ein Kostenfestsetzungsbeschluss zugunsten „der übrigen Eigentümer der WEG“ ergangen, so sind allein diese Gläubiger der titulierten Forderung. Daher kann die WEG aufgrund eines auf die „übrigen Eigentümer der WEG“ lautenden Titels keine Zwangsvollstreckung beginnen, ihr Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek ist zurückzuweisen. Eine dennoch erfolgte Eintragung macht das Grundbuch unrichtig.

Das folgt aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts München (34 Wx 138/18). Die Richter haben dabei die – hier nicht entscheidungserhebliche – Frage offengelassen, ob der Titel die Gläubiger mit der Angabe „die übrigen Eigentümer der WEG“ überhaupt hinreichend bezeichnet, obwohl sie weder im Rubrum noch in einer mit dem Titel verbundenen Liste namentlich bezeichnet sind.

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WEG: Zustimmung nach § 12 WEG nur für erste Veräußerung erforderlich

Ein Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG, das für die „erste Veräußerung nach Teilung“ bestimmt ist, erstreckt sich nur auf die erste Veräußerung durch den teilenden Eigentümer. Sie erstreckt sich nicht auch auf die nachfolgende Veräußerung durch eine Person, die durch die Erstveräußerung sämtliche Wohnungseigentumsrechte erworben hat. Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG). Einen anderen Aspekt der Entscheidung betraf die Bestellung des WEG-Verwalters in der Teilungserklärung. Diese und auch ein Bestellungsvorbehalt haben Vereinbarungscharakter. Sie wirken nur gegen Sondernachfolger, wenn:

  • sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen oder 
  • sämtliche Sondernachfolger der Vereinbarung beigetreten sind.

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WEG: Nur Einzelpositionen in Jahresabrechnung beanstandet – Abrechnung im Übrigen gültig

Werden von der Jahresabrechnung einer WEG lediglich rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Teile beanstandet und angefochten, bleibt die Jahresabrechnung im Übrigen aufrechterhalten. Daher sind Beschlüsse über die Jahresabrechnung im Fall der Anfechtung nicht insgesamt für ungültig zu erklären.

So entschied es das Landgericht Frankfurt a. M. (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 17.5.18, 2-13 S 91/16) – Ein weiterer Aspekt der Entscheidung war die Änderung eines Verteilerschlüssels. Will eine WEG den Verteilerschlüssel für die Betriebskosten so ändern, dass die der Abrechnung zugrunde gelegte Fläche sich nicht mehr nach den Wohnungsgrößen gemäß Teilungserklärung, sondern nach einer anderen Flächenermittlung richten soll, muss sie hierüber einen gesonderten Beschluss fassen. Dies kann nicht konkludent in der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung erfolgen.

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WEG: Wenn die Eigentümerversammlung in der Waschküche tagt

Eine Waschküche ist für eine Eigentümerversammlung kein geeigneter Ort. Das gilt insbesondere, wenn über strittige Punkte entschieden werden soll und der Zugang zur Waschküche nicht problemlos ist. Dort gefasste Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind unwirksam: Diese Klarstellung traf das Amtsgericht Dortmund (AG Dortmund, Urteil vom 27.3.2018, 512 C 31/17). Die Versammlung wurde in der Waschküche des Wohnhauses durchgeführt und dauerte nur sieben Minuten an. Dem Vertreter der klagenden Wohnungseigentümer war es erst nach einigen Mühen möglich, sich Zugang zur Waschküche zu verschaffen. Dadurch kam er verspätet zur Versammlung.

Das Amtsgericht erklärte die getroffenen Beschlüsse für unwirksam. Bei einer Versammlung im Stehen in einem Waschkeller sei eine demokratische Gepflogenheit gerecht werdende Diskussion der Themen kaum denkbar. Wie der zeitliche Ablauf zeige, sei dies auch gar nicht gewollt gewesen. Zudem habe der Zugang zur Waschküche einer Art Schnitzeljagd durch die Kellergänge und Räume entsprochen. Der Verwalter muss aber für einen frei zugänglichen Zugang sorgen.

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WEG: Ohne Hausgeldkonto keine Wohngeldzahlungen

Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Hausgelder von seinem Vermögen getrennt zu halten. Er muss daher ein Konto auf den Namen der WEG einrichten: Das folgt aus einer Entscheidung des Landgerichts Saarbrücken (LG Saarbrücken, Urteil vom 4.5.2018, 5 S 44/17). Die Richter verdeutlichten, dass ist grundsätzlich unzulässig ist, dass der Verwalter offene Treuhandkonten führt. Der einzelne Wohnungseigentümer kann die Zahlung von Wohngeldern so lange mangels Fälligkeit verweigern, bis ein den gesetzlichen Anforderungen entsprechendes Konto der Gemeinschaft eingerichtet ist.

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WEG: Eintrag eines Sondereigentums erfordert einstimmige Bewilligung

Soll ein durch Zuweisung des teilenden Eigentümers im Jahre 1975 entstandenes, bislang aber noch nicht im Grundbuch bei einem Sondereigentum „gebuchtes“ und daher formfrei übertragbares schuldrechtliches Sondernutzungsrecht (hier: Pkw-Stellplatz) in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden, ist die Bewilligung sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich.

Das hat das Oberlandesgericht Saarbrücken (OLG Saarbrücken, Urteil vom 6.3.2018, 5 W 17/18) entschieden. Die Richter ließen nur einen Ausnahmefall zu. Der trete ein, wenn ausgeschlossen werden könne, dass neben dem Antragsteller auch die anderen Wohnungseigentümer als Berechtigte in Betracht kommen. 

Da eine Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer nicht vorlag und auch nicht formgerecht nachgewiesen war, dass diese hierzu nicht erforderlich war, hat das OLG die Beschwerde des Wohnungseigentümers gegen die Zurückweisung seines Antrags auf Eintragung der Zuweisung des Sondernutzungsrechts an dem Kfz-Abstellplatz im Wohnungsgrundbuch zurückgewiesen.

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Nichtzahlung von Wohngeld: Kein einzelner Schadenersatzanspruch

Kommt ein Wohnungseigentümer mit der Wohngeldzahlung in Verzug, begründet dies für einen einzelnen Wohnungseigentümer keinen Schadenersatzanspruch. Dieser kann gegen den säumigen Wohnungseigentümer nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.

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Selbstständiges Beweisverfahren bei WEG: Vorbefassungsgebot unbeachtlich

Will ein Wohnungseigentümer ein selbstständiges Beweisverfahren durchführen, um Mängel am Gemeinschaftseigentum gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern festzustellen, muss er sich zuvor nicht darum bemühen, einen Beschluss der WEG (Vorbefassung) herbeizuführen.

Das sogenannte Vorbefassungsgebot ist in diesem Fall nicht zu beachten. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 14.3.2018, V ZB 131/17) entschieden und sich insoweit in dieser streitigen Frage positioniert. Zugrunde lag der Fall, dass ein Wohnungseigentümer den Antrag gestellt hatte, den Bauträger wegen etwaiger Mängel beim Ausbau seiner Dachgeschosswohnung in Anspruch zu nehmen. Diesen Antrag hatte die WEG abgelehnt. Der weitere Antrag, zur Vorbereitung der Ansprüche ein Gutachten einzuholen, war aufgrund der Stimmungslage nicht zur Abstimmung gebracht worden.

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WEG: Kein Schlichtungsverfahren zwischen Wohnungseigentümern

Streiten zwei Wohnungseigentümer, denen jeweils ein Sondernutzungsrecht an benachbarten Gartenflächen zusteht, über die Beseitigung einer an der Grenze des Sondernutzungsrechts stehenden Hecke (Grenzbepflanzung), ist es nicht erforderlich, vor Klageerhebung ein für Nachbarstreitigkeiten obligatorisches Schlichtungsverfahren durchzuführen.

Das Landgericht Frankfurt a.M. (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 15.3.18, 2-13 S 102/1) bejaht zwar die analoge Anwendung des § 906 BGB mit Bezug zum Wohnungseigentumsrecht, verneint aber eine entsprechende Anwendung der Vorschriften über das Schlichtungsverfahren in Verbindung mit landesrechtlichem Schlichtungsrecht. Seiner Auffassung nach sei die doppelte Analogie eine nicht zu rechtfertigende Begrenzung des Zugangs zu den staatlichen Gerichten. Zudem sei eine vergleichbare Interessenlage mit Blick auf die mit dem Schlichtungsverfahren bezweckte einvernehmliche Streitbeilegung nicht gegeben.

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Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens in der WEG

Der BGH (V ZB 131/17) hat entschieden, dass die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbständigen Beweisverfahrens über Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht voraussetzt, dass der antragstellende Wohnungseigentümer sich zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat:

Der Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer aus § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 WEG auf Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung setzt aber weder materiell voraus noch erfordert seine gerichtliche Durchsetzung stets, dass der Wohnungseigentümer sich zuvor um eine Beschlussfassung der Versammlung über die Maßnahme bemüht hat. Das Vorbefassungsgebot gilt nämlich ausnahmsweise dann nicht, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei wäre (…)

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