Mieterhöhungsverfahren: Einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche

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Der Bundesgerichtshof (BGH, VIII ZR 181/16) konnte klären, dass ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung – ohne eigene positive Angaben – im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substanziiertes Bestreiten des Mieters genügt:

Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlangt, trägt nach allgemeinen Grundsätzen zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Wenn er jedoch – wie hier – eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat – soll sein Vortrag beachtlich sein – auf die Behauptung des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d.h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (…) Allerdings setzt die Verpflichtung zu einem substantiierten Gegenvortrag voraus, dass ein solches Vorbringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und zumutbar ist. Dies ist in der Regel jedoch der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben. Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen (…)

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Wohnung als Ferienwohnung vermietet: Geldbuße wegen Zweckentfremdung einer Wohnung

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Am 18.4.16 wurde eine 38-jährige Münchnerin wegen einer Ordnungswidrigkeit des Überlassens von Wohnraum für andere als Wohnzwecke zu einer Geldbuße von 2000 Euro verurteilt.
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Mit Nebenkostenpauschale ist auch ein überhöhter Kaltwasserverbrauch abgegolten

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Mit einer Nebenkostenpauschale ist in der Regel auch ein überhöhter Kaltwasserverbrauch abgegolten, sofern der Mieter nicht schuldhaft den übermäßigen Kaltwasserverbrauch verursacht hat.
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Mietrecht: Überbelegung der Wohnung ist Kündigungsgrund

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Eine Überbelegung der Wohnung berechtigt den Vermieter zur ordentlichen Kündigung, auch wenn die eigenen Kinder des Mieters der Grund für die Überbelegung sind.
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Nebenkostenabrechnung: Hausflur kann als Wohnfläche gelten!

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Das Amtsgericht Bonn (203 C 55/11) hat kurzer Hand entschieden, dass ein Hausflur nach den Umständen des Einzelfalls zur Wohnfläche zählen kann und bei der Berechnung der Nebenkosten so berücksichtigt werden kann! Dies jedenfalls dann, wenn der Mieter den Flur über das gewöhnliche Maß hinaus nutzt, was insbesondere dann der Fall sein soll, wenn dort in größerem Umfang Möbel abgestellt werden. Im hier entschiedenen Fall hatte der Mieter dabei seine Wohnungstüre ständig offen gelassen und die „räumliche Trennung“ zwischen Flur und Wohnung faktisch aufgehoben, auch durch sein Nutzungsverhalten. Das andere Mitbewohner den Flur weiterhin nutzten (als Flur, nicht als Wohnfläche) berücksichtigte das Amtsgericht auf dem Weg, dass es den Flur nur anteilig zur Wohnfläche dazu rechnete (hier: 50%).

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Wohnflächenabweichung: Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrags ist wirksam

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Weicht die tatsächliche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche erheblich ab, berechtigt dies den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags.

Diese mieterfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Als dieser festgestellt hatte, dass die tatsächliche von der vereinbarten Wohnfläche abwich, erklärte er die fristlose Kündigung. Zur Begründung führte er aus, dass „die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der mit ca. 100 m² vereinbarten Wohnfläche abweiche“. Außerdem verlangte er die Rückzahlung überzahlter Miete von 4.901,11 EUR. Das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten ergab eine tatsächliche Wohnfläche von lediglich 77,37 m². Das führte zu einer Abweichung von 22,63 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche.

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Schadenersatz: Kein Anspruch bei zu geringer Wohnfläche

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Es liegt nicht schon deshalb ein Sachmangel vor, weil die tatsächliche Fläche einer Eigentumswohnung von der vorgestellten Fläche abweicht. Ein Schadenersatzanspruch ergibt sich vielmehr erst, wenn eine bestimmte Wohnfläche geschuldet ist.

Hierauf wies das Landgericht (LG) Dresden hin, das über einen Fall zu entscheiden hatte, in dem das Mietobjekt aus einer Insolvenz stammte. Die zur Verfügung stehenden Objektunterlagen von dritter Seite enthielten keine genaueren Angaben. Habe der Käufer gleichwohl auf deren Richtigkeit vertraut, gingen eventuelle Abweichungen nach Ansicht der Richter zu seinen Lasten. Gleiches gelte auch, wenn der Käufer die Sache vor Vertragsabschluss besichtige. Hier habe er sich von der Größe überzeugen können. Er trage daher das Risiko, ein Objekt mit abweichender Wohnfläche zu erwerben.

Im Ergebnis erklärten die Richter damit einen Gewährleistungsausschluss des Verkäufers für wirksam. Habe dieser keinen Einfluss auf die baulichen Gegebenheiten und die daraus resultierende Größe der Wohnung, könne er sich wirksam von einer Haftung freizeichnen. Das gelte insbesondere, wenn sich der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrags von der Wohnfläche überzeugen konnte (LG Dresden, 6 O 2370/07).

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Bundesgerichtshof zur Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel

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Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20.10.2004 (erneut) über die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel in Mietvertragsformularen entschieden.

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin, einer gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft. Nach dem von der Klägerin verwendeten Mietvertragsformular hat der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Allgemeinen Vertragsbedingungen der Klägerin zum Mietvertrag (AVB) enthalten unter anderem folgende Regelungen:

Hinweis: Beachten Sie unsere zusammenfassende Übersicht zum Thema „Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietrecht“ – das vorliegende Urteil ist inhaltlich überholt!

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Betriebskosten: Berechnungsgrundlage, wenn tatsächliche Wohnfläche von vertraglicher Angabe abweicht

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Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist bei der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit. Der Mieter kann sich in einem solchen Fall also nicht auf die Unwirksamkeit der Abrechnung berufen (BGH, VIII ZR 261/06).

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Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer ist

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Bei der Berechnung einer zulässigen Mieterhöhung kommt es ausschließlich auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche an. Ist die Wohnung tatsächlich größer als im Vertrag angegeben, ist dies unerheblich. Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer ist weiterlesen

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Aufzugskosten: Kosten dürfen auch auf Erdgeschossmieter umgelegt werden

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Ein Vermieter von Wohnraum darf die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch Formularvertrag auch auf den Mieter einer Erdgeschosswohnung umlegen. Aufzugskosten: Kosten dürfen auch auf Erdgeschossmieter umgelegt werden weiterlesen

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Mietminderung wird an Bruttomiete gemessen

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Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht.

Ist die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs.1 BGB ist jedoch dann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt.

Urteil BGH VIII ZR 347/04 vom 20. Juli 2005

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Gewerberaummietvertrag: Zu wenig Gewerbefläche als Mietmangel

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  • Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht unerheblichen Mangel dar (im Anschluß an BGH Urteile vom 24. März 2004 – VIII ZR 133/03 – NZM 2004, 456 und – VIII ZR 295/03 –
    NJW 2004, 1947).
  • Die für die Minderung aufgestellten Grundsätze für die Erheblichkeit der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs können auch für die fristlose Kündigung gemäß § 542 BGB a.F. herangezogen werden.

BGH Urteil vom 4.5.2005, Az: XII ZR 254/01

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