WEG-Recht: Kosten im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

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Der BGH (V ZR 124/16) konnte im WEG-Recht klarstellen, dass zwar Kostenumlagen auf die Sondereigentümer möglich sind, im Zweifel aber entsprechend der gesetzlichen Wertung von einer Tragungspflicht der Gemeinschaft auszugehen ist:

Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhal- tung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft. (…) Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer davon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen; im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 2012 – V ZR 174/11, NZM 2012, 419 Rn. 7).

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WEG-Recht: Zur Bestellung des Verwalters durch die WEG-Versammlung

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Der Bundesgerichtshof (V ZR 114/14) stellt hinsichtlich der Bestellung des Verwalters durch die Eigentümerversammlung fest:

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.

Dazu auch bei uns: Zur Abberufung des Verwalters

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WEG: Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umlegen

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Der BGH (Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10), hat festgestellt, dass in einer WEG die Heizkosten nach tatsächlichem Verbrauch umzulegen sind: Die Kläger, zwei Wohnungseigentümer, wenden sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen. Ihre Klage war vor dem Landgericht als Berufungsgericht erfolgreich.

Die gegen das Urteil des Landgerichts gerichtete Revision der übrigen Wohnungseigentümer, die die Abrechnung für richtig halten, hatte teilweise Erfolg. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.

Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen neu erstellt werden.

(Quelle: Pressemitteilung des BGH)

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WEG: Abberufung des Verwalters

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Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters vorliegt, steht der Eigentümergemeinschaft für ihre Entscheidung grundsätzlich ein Beurteilungsermessen zu. WEG: Abberufung des Verwalters weiterlesen

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WEG-Recht: Verjährung von Schadenersatzansprüchen gegen den Verwalter

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Die Verjährung von Schadenersatzansprüchen gegen den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage kann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verkürzt werden. Auf diese Möglichkeit machte das Oberlandesgericht (OLG) München aufmerksam. Es wies allerdings auch darauf hin, dass solche Klauseln nicht in jedem Fall wirksam seien. Dies gelte z.B., wenn die Ansprüche auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters unabhängig von der Kenntnis der Geschädigten nach drei Jahren verjähren sollen. Eine solche Klausel benachteilige den Vertragspartner des Verwalters unangemessen. Sie sei deshalb unwirksam (OLG München, 34 Wx 45/06).

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WEG-Recht: Kontoüberziehung durch den WEG-Verwalter

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Immer wieder kommt es vor, dass der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft deren Konto überzieht. Die folgende Übersicht zeigt die Rechtslage auf und klärt darüber auf, von wem die Bank ihr Geld zurückbekommen kann: WEG-Recht: Kontoüberziehung durch den WEG-Verwalter weiterlesen

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WEG-Recht: Die häufigsten Fragen zur Einberufung der Eigentümerversammlung

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Die Rechtsprechung zur Frage, was bezüglich der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung zu beachten ist, ufert aus. Die folgende Übersicht beantwortet daher die häufigsten Fragen.
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Haftung des Verwalters bei Übertragung der Verkehrssicherungspflicht

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Der Verwalter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt. Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen bestand.

Mit dieser Begründung wies das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) die Klage eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage zurück. Haftung des Verwalters bei Übertragung der Verkehrssicherungspflicht weiterlesen

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WEG: Verwalter kann nicht über Eigenentlastung abstimmen

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Der Verwalter kann nicht wirksam als Vertreter eines stimmberechtigten Wohnungseigentümers über seine eigene Entlastung abstimmen. Soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht, ist er aber berechtigt, im Rahmen einer ihm erteilten Vollmacht eine Untervollmacht zu erteilen. Diese darf allerdings nicht mit einer Weisung verbunden sein, mit der sein fehlendes Stimmrecht umgangen werden kann.
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WEG: Verwalter haftet bei nicht ordnungsgemäß erstellter Rechnungslegung auf Schadenersatz

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Der Verwalter muss bei Beendigung der Verwaltertätigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft eine ordnungsgemäße Rechnungslegung vorlegen. Unterläßt er dies, ist er der Gemeinschaft zum Schadenersatz verpflichtet. WEG: Verwalter haftet bei nicht ordnungsgemäß erstellter Rechnungslegung auf Schadenersatz weiterlesen

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WEG: Verwalter muss bei Baumängeln vor Verjährungsablauf Eigentümerbeschluss herbeiführen

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Droht bei einem Baumangel die Verjährungsfrist abzulaufen, muss der Verwalter unverzüglich eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeiführen. Andernfalls kann er sich schadenersatzpflichtig machen. Diese Entscheidung resultierte aus folgendem Fall:
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