Vereinsheim: Bei Ruhestörung haftet nicht der Vorstand

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Lärm: Geht von Vereinsanlagen eine Ruhestörung aus, richtet sich ein Unterlassungsanspruch gegen den Verein und nicht gegen seinen Vorstand.

Das hat das Landgericht Hamburg (321 S 65/16) für einen Verein entschieden, der sein Vereinsheim für private Feiern vermietet hatte. Im konkreten Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die in der Nachbarschaft des Vereinsheims angesiedelt war, den Vorstand wegen Ruhestörung verklagt. Das LG stellte fest, dass dem Verein die Vermietung des Vereinshauses nicht generell untersagt werden kann. Es gebe auch keine Anspruchsgrundlage gegen den Vorstand. § 31 BGB regelt die Haftung des Vereins für seine Organe. Vermieter und damit Störer im Sinne des Gesetzes ist allein der Verein. Nur er kann damit auch Adressat eines Verbots sein.

Gebäudenutzung: Einzelzimmervermietung in Einfamilienhaus verstößt nicht gegen Nachbarschaftsrechte

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Werden einzelne Zimmer eines Einfamilienhauses zur Wohnnutzung an mehrere Personen vermietet, verstößt dies – auch in einem reinen Wohngebiet – nicht gegen Nachbarschaftsrechte.

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Mietrecht: Abmahnung vor außerordentlicher Kündigung im Mietverhältnis

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Im Mietrecht ist mit § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist eine fristlose Kündigung bei Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Die Anforderungen um von einer Abmahnung absehen zu können sind dabei recht hoch:

Eine Entbehrlichkeit der Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB ist nicht gegeben. In Bezug auf den vertragswidrigen Gebrauch ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn sie ungeeignet ist, eine künftige Pflichtverletzung des Mieters zu unterbinden, wenn sie keine Vertrauensgrundlage herstellen kann oder den Mieter nicht zu einem vertragsgemäßen Verhalten bewegen würde (Palandt/Weidenkaff, 76. Aufl., 2017, § 543 Rn. 48). All dies ist nicht der Fall. Durch den Ausspruch einer Abmahnung kann dem Mieter der entgegenstehende Wille des Vermieters deutlich vor Augen geführt werden, woraufhin dieser von der weiteren Untervermietung Abstand nehmen kann. Durch eine Abstandnahme von einer weiteren Vermietung kann auch wieder eine Vertrauensbasis geschaffen werden.

Auch eine Entbehrlichkeit nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB liegt nicht vor. Ein besonderer Grund für die sofortige Kündigung erfordert, dass ein Erfolg einer Abmahnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht entfallen lassen würde, z.B. wegen der Schwere der Pflichtverletzung (Palandt/Weidenkaff, 76. Aufl., 2017, § 543 Rn. 49).

LG Amberg, 24 S 299/17

Dabei ist daran zu denken, dass es keinen Rechtsschutz gegen Abmahnungen im Mietrecht gibt.

Kosten eines Rechtsstreits als Werbungskosten absetzen

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Es gibt viele Situationen, in denen es sich lohnt einen Anwalt aufzusuchen. Wer keinen Rechtsschutz hat oder wenn der nicht zahlt, sind die Gebühren selbst zu stemmen. Auch Gerichtskosten können das Haushaltsbudget stark belasten. „Kosten für Zivilprozesse werden unter bestimmten Voraussetzungen vom Finanzamt jedoch anerkannt“, erklärt Robert Dottl, Vorstandsvorsitzender der Lohnsteuerhilfe Bayern e.V. (Lohi). Und zahlt der Rechtsschutz doch, kann zumindest die Selbstbeteiligung in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

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Kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung

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Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Juli 2015 forderte die Beklagte, eine Kommanditgesellschaft, vertreten durch die Hausverwaltung, den Kläger unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel brieflich auf, einer (näher erläuterten) Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 807,87 € auf 929,15 € zuzustimmen. Dem kam der Kläger zwar zunächst nach, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend entrichtete er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlangt er die Rückzahlung der für diese zehn Monate entrichteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erhöht habe.
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Höfeordnung: Wegfall der Hofeigenschaft

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Wann ist ein landwirtschaftlicher Besitz ein Hof im Sinne des § 1 HöfeO: Das Gesetz definiert in § 1 Abs. 1 HöfeO den Begriff des Hofes: Ein Hof im Sinne der Höfeordnung ist u.a. eine land- oder forstwirtschaftliche Besitzung mit einer zu ihrer Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle. Ein solcher Hofvermerk wird im Grundbuch eingetragen, wodurch eine widerlegbare Vermutung der Hofeigenschaft der Besitzung begründet wird (§ 5 HöfeVfO).

Aber: Eine solche Eintragung steht einem Verlust der Hofeigenschaft nicht entgegen. Die tatsächliche Hofeigenschaft kann nämlich gemäß § 1 Abs. 3 HöfeO auch dann entfallen, wenn keine landwirtschaftliche Besitzung mehr vorhanden ist, ohne dass es auf die Löschung des Hofvermerks im Grundbuch ankommt, § 1 Abs. 3 S. 2 HöfeO, wie auch das Oberlandesgericht Hamm, 10 W 63/17, nochmals klargestellt hat.

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gewerbliche Weitervermietung im Sinne des §565 BGB

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Der BGH (VIII ZR 241/16) hat klargestellt, dass eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit voraussetzt, auch dann vorliegt, wenn der Zwischenvermieter die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weitervermieten will, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich.
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Mietrecht: BGH zur Generalklausel bei Wohnraumkündigungen nach §573 BGB

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Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 10. Mai 2017 (BGH, VIII ZR 292/15) in einer Entscheidung erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB – hier zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten – wirksam ist:

  1. Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte – in Absatz 2 nicht aufgezählte – Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, Rn. 24, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
  2. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert vielmehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Belange (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben.
  3. Bei der gebotenen Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25; BVerfG, 26. Mai 1993, 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1; BVerfG, 28. März 2000, 1 BvR 1460/99, NJW 2000, 2658; BVerfG, 16. Januar 2004, 1 BvR 2285/03, NJW-RR 2004, 440 und BVerfG, 4. April 2011, 1 BvR 1803/08, NZM 2011, 479). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (im Anschluss an BVerfG, 14. Februar 1989, 1 BvR 1131/87, BVerfGE 79, 283, 289 [“Grundlage privater und unternehmerischer Initiative”] und BVerfG, 4. Juni 1998, 1 BvR 1575/94, NJW 1998, 2662 [“wirtschaftliche Betätigung”]).
  4. Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des Mieters allerdings – im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, aaO Rn. 49 mwN).
  5. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, aaO Rn. 38 ff.).

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Maklervertrag: Verbraucher haben ein Widerrufsrecht bei Vertragsschluss über Fernkommunikationsmittel

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Der Bundesgerichtshof (I ZR 68/15, bestätigt in I ZR 30/15) hat entschieden, dass bereits nach altem Recht ein Widerrufsrecht für Verbraucher auch bei Maklerverträgen existiert, wenn diese über Fernkommunikationsmittel zu Stande kommen. Insbesondere den Streit um die Frage ob die Ausnahme hinsichtlich derjenigen Verträge vorliegt, die für den Bau und den Verkauf von Immobilien geschlossen werden oder die sonstige Rechte an Immobilien mit Ausnahme der Vermietung betreffen, hat der BGH verneint: Der Wortlaut dieser Regelung erfasst mit dem BGH die Vermittlung oder den Nachweis einer Möglichkeit zum Kauf einer Immobilie ausdrücklich nicht. Das bedeutet nun abschliessend, dass man grundsätzlich von einem Widerrufsrecht bei Maklerverträgen ausgehen können wird, wenn diese über das Internet oder Telefon zu Stande kommen.
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AGB-Recht: Keine Abwälzung von Bodenuntersuchungspflicht bei Kran-Vermietung in AGB

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Der Bundegserichtshof (I ZR 60/14) hat sich zur Abwälzung von Untersuchungspflichten im Rahmen eines Kran-Nutzungsvertrages geäußert und ebenso zu Recht wie wenig überraschend festgehalten:

Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Kranunternehmers, mit denen (…) dem Auftraggeber einschränkungslos und ohne Festlegung von Mitwirkungspflichten des Kranunternehmers die Verantwortlichkeit für die Eignung der Bodenverhältnisse für den vereinbarten Kraneinsatz und die Verpflichtung, auf die Lage und das Vorhandensein von unterirdischen Hohlräumen am Einsatzort unaufgefordert hinzuweisen, auferlegt werden, benachteiligen den Auftraggeber unangemessen und sind deshalb unwirksam.

Die Entscheidung betrifft einen wichtigen Aspekt bei Kranarbeiten, in der Entscheidung finden sich darüber hinaus einige Anmerkungen hinsichtlich der Abwälzung von Mitwirkungspflichten in einem Werkvertrag generell. Kranvermieter und Kranunternehmer jedenfalls haben guten Anlass, solche offenundig unbrauchbaren Formulierungen in ihren AGB sofort zu überarbeiten.
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Telefonanlage gehackt – was tun, wer zahlt?

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Der wirtschaftliche Alltag verändert sich: Der Hackerangriff auf das eigene Unternehmen ist längst kein abstruses Szenario mehr, sondern bedroht auch kleine mittelständische Unternehmen (KMU) in ländlichen Gebieten. Ich hatte bereits zum Hackerangriff auf das Unternehmen einen Überblick erstellt, denn hier entstehen nach dem Angriff tatsächlich rechtliche Pflichten für betroffene Unternehmen.

Ein Sonderfall ist dabei der Hackerangriff auf die Telefonanlage des Unternehmens, ein Szenario, dass aktuell immer häufiger bei mir bekannt wird. Dabei ist dieses Szenario durchaus als äusserst problematisch zu bezeichnen.
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Reiserecht: Anwendbares Recht und gerichtliche Zuständigkeit bei Vermietung von Ferienhäusern

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Immer wieder spannend ist für mich, festzustellen, wie schwierig sich im vereinten Europa ausländischer Anbieter bei Reiseleistungen verhalten. Wenn etwa ein Ferienhaus in den Niederlanden gebucht wird, werde ich gerne einmal auf niederländisches Recht verwiesen, das angeblich zur Anwendung gelangt. Die Anbieter reagieren dann verwundert, wenn sie feststellen, dass die Klage bei einem deutschen Gericht gar nicht wegen Unzuständigkeit abgewiesen wird. Denn tatsächlich: Verbraucher, die innerhalb der EU ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung mieten können davon ausgehen, im Streitfall beim heimischen Gericht klagen zu können und sich auf das jeweilige Landesrecht berufen zu können. Für das niederländische Ferienhaus gilt daher auch: Es kommt deutsches Recht zur Anwendung – und der Verbraucher kann sich an ein deutsches Gericht wenden. Ein kurzer Überblick.
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