Höfeordnung: Wegfall der Hofeigenschaft

Höfeordnung: Wegfall der Hofeigenschaft - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Wann ist ein landwirtschaftlicher Besitz ein Hof im Sinne des § 1 HöfeO: Das Gesetz definiert in § 1 Abs. 1 HöfeO den Begriff des Hofes: Ein Hof im Sinne der Höfeordnung ist u.a. eine land- oder forstwirtschaftliche Besitzung mit einer zu ihrer Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle. Ein solcher Hofvermerk wird im Grundbuch eingetragen, wodurch eine widerlegbare Vermutung der Hofeigenschaft der Besitzung begründet wird (§ 5 HöfeVfO).

Aber: Eine solche Eintragung steht einem Verlust der Hofeigenschaft nicht entgegen. Die tatsächliche Hofeigenschaft kann nämlich gemäß § 1 Abs. 3 HöfeO auch dann entfallen, wenn keine landwirtschaftliche Besitzung mehr vorhanden ist, ohne dass es auf die Löschung des Hofvermerks im Grundbuch ankommt, § 1 Abs. 3 S. 2 HöfeO, wie auch das Oberlandesgericht Hamm, 10 W 63/17, nochmals klargestellt hat.

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gewerbliche Weitervermietung im Sinne des §565 BGB

gewerbliche Weitervermietung im Sinne des §565 BGB - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der BGH (VIII ZR 241/16) hat klargestellt, dass eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit voraussetzt, auch dann vorliegt, wenn der Zwischenvermieter die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weitervermieten will, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich.
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Mietrecht: BGH zur Generalklausel bei Wohnraumkündigungen nach §573 BGB

Mietrecht: BGH zur Generalklausel bei Wohnraumkündigungen nach §573 BGB - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 10. Mai 2017 (BGH, VIII ZR 292/15) in einer Entscheidung erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB – hier zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten – wirksam ist:

  1. Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte – in Absatz 2 nicht aufgezählte – Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, Rn. 24, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
  2. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert vielmehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Belange (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben.
  3. Bei der gebotenen Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25; BVerfG, 26. Mai 1993, 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1; BVerfG, 28. März 2000, 1 BvR 1460/99, NJW 2000, 2658; BVerfG, 16. Januar 2004, 1 BvR 2285/03, NJW-RR 2004, 440 und BVerfG, 4. April 2011, 1 BvR 1803/08, NZM 2011, 479). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (im Anschluss an BVerfG, 14. Februar 1989, 1 BvR 1131/87, BVerfGE 79, 283, 289 [„Grundlage privater und unternehmerischer Initiative“] und BVerfG, 4. Juni 1998, 1 BvR 1575/94, NJW 1998, 2662 [„wirtschaftliche Betätigung“]).
  4. Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des Mieters allerdings – im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, aaO Rn. 49 mwN).
  5. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, aaO Rn. 38 ff.).

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Maklervertrag: Verbraucher haben ein Widerrufsrecht bei Vertragsschluss über Fernkommunikationsmittel

Maklervertrag: Verbraucher haben ein Widerrufsrecht bei Vertragsschluss über Fernkommunikationsmittel - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (I ZR 68/15, bestätigt in I ZR 30/15) hat entschieden, dass bereits nach altem Recht ein Widerrufsrecht für Verbraucher auch bei Maklerverträgen existiert, wenn diese über Fernkommunikationsmittel zu Stande kommen. Insbesondere den Streit um die Frage ob die Ausnahme hinsichtlich derjenigen Verträge vorliegt, die für den Bau und den Verkauf von Immobilien geschlossen werden oder die sonstige Rechte an Immobilien mit Ausnahme der Vermietung betreffen, hat der BGH verneint: Der Wortlaut dieser Regelung erfasst mit dem BGH die Vermittlung oder den Nachweis einer Möglichkeit zum Kauf einer Immobilie ausdrücklich nicht. Das bedeutet nun abschliessend, dass man grundsätzlich von einem Widerrufsrecht bei Maklerverträgen ausgehen können wird, wenn diese über das Internet oder Telefon zu Stande kommen.
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AGB-Recht: Keine Abwälzung von Bodenuntersuchungspflicht bei Kran-Vermietung in AGB

AGB-Recht: Keine Abwälzung von Bodenuntersuchungspflicht bei Kran-Vermietung in AGB - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundegserichtshof (I ZR 60/14) hat sich zur Abwälzung von Untersuchungspflichten im Rahmen eines Kran-Nutzungsvertrages geäußert und ebenso zu Recht wie wenig überraschend festgehalten:

Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Kranunternehmers, mit denen (…) dem Auftraggeber einschränkungslos und ohne Festlegung von Mitwirkungspflichten des Kranunternehmers die Verantwortlichkeit für die Eignung der Bodenverhältnisse für den vereinbarten Kraneinsatz und die Verpflichtung, auf die Lage und das Vorhandensein von unterirdischen Hohlräumen am Einsatzort unaufgefordert hinzuweisen, auferlegt werden, benachteiligen den Auftraggeber unangemessen und sind deshalb unwirksam.

Die Entscheidung betrifft einen wichtigen Aspekt bei Kranarbeiten, in der Entscheidung finden sich darüber hinaus einige Anmerkungen hinsichtlich der Abwälzung von Mitwirkungspflichten in einem Werkvertrag generell. Kranvermieter und Kranunternehmer jedenfalls haben guten Anlass, solche offenundig unbrauchbaren Formulierungen in ihren AGB sofort zu überarbeiten.
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Telefonanlage gehackt – was tun, wer zahlt?

Telefonanlage gehackt – was tun, wer zahlt? - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der wirtschaftliche Alltag verändert sich: Der Hackerangriff auf das eigene Unternehmen ist längst kein abstruses Szenario mehr, sondern bedroht auch kleine mittelständische Unternehmen (KMU) in ländlichen Gebieten. Ich hatte bereits zum Hackerangriff auf das Unternehmen einen Überblick erstellt, denn hier entstehen nach dem Angriff tatsächlich rechtliche Pflichten für betroffene Unternehmen.

Ein Sonderfall ist dabei der Hackerangriff auf die Telefonanlage des Unternehmens, ein Szenario, dass aktuell immer häufiger bei mir bekannt wird. Dabei ist dieses Szenario durchaus als äusserst problematisch zu bezeichnen.
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Reiserecht: Anwendbares Recht und gerichtliche Zuständigkeit bei Vermietung von Ferienhäusern

Reiserecht: Anwendbares Recht und gerichtliche Zuständigkeit bei Vermietung von Ferienhäusern - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Immer wieder spannend ist für mich, festzustellen, wie schwierig sich im vereinten Europa ausländischer Anbieter bei Reiseleistungen verhalten. Wenn etwa ein Ferienhaus in den Niederlanden gebucht wird, werde ich gerne einmal auf niederländisches Recht verwiesen, das angeblich zur Anwendung gelangt. Die Anbieter reagieren dann verwundert, wenn sie feststellen, dass die Klage bei einem deutschen Gericht gar nicht wegen Unzuständigkeit abgewiesen wird. Denn tatsächlich: Verbraucher, die innerhalb der EU ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung mieten können davon ausgehen, im Streitfall beim heimischen Gericht klagen zu können und sich auf das jeweilige Landesrecht berufen zu können. Für das niederländische Ferienhaus gilt daher auch: Es kommt deutsches Recht zur Anwendung – und der Verbraucher kann sich an ein deutsches Gericht wenden. Ein kurzer Überblick.
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Reiserecht: Vermietung von Ferienwohnungen fallen unter Reisevertragsrecht

Reiserecht: Vermietung von Ferienwohnungen fallen unter Reisevertragsrecht - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Ein unbeirrbarer Mythos ist, dass man beim Vermieten von Ferienwohnungen nicht vom allgemeinen Reisevertragsrecht des BGB erfasst wird, solange man keine sonstigen Reiseleistungen anbietet. Dem steht allerdings die klare Rechtsprechung des BGH entgegen der bereits 1992 (BGH, VII ZR 7/92) eine andere Auffassung vertreten hat und diese in aktueller Rechtsprechung nochmals bestätigt hat:

Auf Verträge, in denen sich der Reiseveranstalter gegenüber seinem Kunden allein zur Bereitstellung einer Ferienunterkunft verpflichtet hat, sind die Vorschriften des Reisevertragsrechts insgesamt entsprechend anzuwenden – BGH, X ZR 157/11

Das hat eine Vielzahl empfindlicher Auswirkungen, allem voran, dass sich verwendete AGB am Reisevertragsrecht des BGB messen lassen müssen. Daneben ist zu sehen, dass die Möglichkeit der Kündigung bei einem Mangel besteht und die gesetzliche Folge des Erstattungsanspruchs bei nutzloser An- und Abreise im Raum steht. Es lohnt sich also, hier nicht blind von einem „Mietvertrag“ auszugehen und die rechtlichen Gesamtumstände im Auge zu haben.
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Persönlichkeitsrecht und Mietrecht: Mieter muss kein Anfertigen von Fotos für Inserat dulden

Persönlichkeitsrecht und Mietrecht: Mieter muss kein Anfertigen von Fotos für Inserat dulden - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Amtsgericht Steinfurt (21 C 987/13) hatte sich mit der Frage zu befassen, ob ein Mieter es hinnehmen muss, dass von „seiner“ Wohnung Fotos – während er diese bewohnt – Fotos für ein (Internet-)Inserat zum Verkauf gefertigt werden. Wohl aber hat er Besichtigungen von Kaufinteressenten hinzunehmen. Insoweit muss man überlegen, ob diese „Sieg“ vor Gericht wirklich nützlich war.
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Widerrufsrecht und Immobilienmakler – Vom Umgang mit dem Widerrufsrecht beim Maklervertrag

Widerrufsrecht und Immobilienmakler – Vom Umgang mit dem Widerrufsrecht beim Maklervertrag - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Von einem „Schock für Immobilienmakler“ ist in der Presse die Rede: Es geht um das „neue“ Widerrufsrecht, das „den Makler seine Provision kosten kann“. Die Aufregung ist groß, aber nicht ganz unangebracht. Ein Blick auf das Thema mit Hinweisen für Makler.
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Wettbewerbsrecht: Abmahnung von Immobilienmaklern wegen Energieeinspar-Verordnung (EnEV)

Wettbewerbsrecht: Abmahnung von Immobilienmaklern wegen Energieeinspar-Verordnung (EnEV) - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Zum 1. Mai 2014 trat die nächste Stufe der Energieeinspar-Verordnung in Kraft, die eine wesentliche Stärkung des Ernergieausweises vorsieht. Unter anderem ist dabei vorgesehen, dass in Verkaufsanzeigen von Immobilien Angaben zu den Daten aus dem Energieausweis zu machen sind (so unter anderem der neue §16a EnEV). Ich hatte dazu in meiner Übersicht zu den typischen Wettbewerbsverstößen in Immobilienanzeigen bereits eine entsprechende Ergänzung vorgenommen.

Hinweis: Beachten Sie meine Übersicht zur Abmahnung von Immobilienmaklern

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Darf der Personalausweis kopiert werden: Kopieren oder Scannen von Personalausweisen

Darf der Personalausweis kopiert werden: Kopieren oder Scannen von Personalausweisen - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Darf ein Personalausweis kopiert werden? Jedenfalls bis zum Mai 2017 musste dies wohl verneint werden, seit dem Juli 2017 ist das Kopieren von Ausweisen aber wieder zulässig.

So hatte im Hinblick auf die bis dahin geltende gesetzliche Lage das Verwaltungsgericht Hannover (10 A 5342/11) bestätigt, dass es eine rechtswidrige Praxis war, wenn pauschal Personalausweise durch einen Dienstleister kopiert bzw. gescannt und dann gespeichert werden. Also war zeitweise das Kopieren von Ausweisen untersagt.
Diese verbreitete Praxis wird und wurde von diversen Unternehmen beibehalten, etwa im Bereich der Vermietung von Fahrzeugen oder Vermietung von Baugeräten. Nunmehr reagierte der Gesetzgeber und ermöglicht seit dem 15. Juli 2017 wieder das Kopieren von Ausweisen, als Pfand dürfen sie gleichwohl weiterhin nicht dienen.

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