Mietrecht: Vermieter muss Markise wieder anbringen

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Das Amtsgericht Nürnberg hat entschieden, dass Mieter einen Anspruch darauf haben, dass ein Vermieter, welcher eine bei Vertragsabschluss vorhandene Markise zur Durchführung von Bauarbeiten entfernt hat, diese danach wieder anbringt. Voraussetzung ist aber, dass die Markise Bestandteil des Mietvertrages war.
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Mietrecht: Eigenmächtige Räumung durch Vermieter ist unzulässig

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Wenn einem Mieter der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen worden ist, darf er sich sofort nach der Entziehung wieder den Besitz an der Wohnung verschaffen: Das Amtsgericht München bestätigte nach mündlicher Verhandlung durch Urteil vom 13.6.2017 eine bereits im Mai 2017 erlassene einstweilige Verfügung, die dem Vermieter anwies dem Mieter wieder Besitz an seiner Wohnung einzuräumen und den ursprünglichen Zustand inklusive der zuvor vorhandenen Möbel wiederherzustellen.
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Bussgeld bei ungenehmigtem Vermieten von Wohnung an Touristen

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Die ungenehmigte Überlassung von Wohnraum an Touristen kann ein erhebliches Bußgeld nach sich ziehen: Am 28.9.2017 verurteilte die zuständige Strafrichterin einen 39-Jährigen Münchner Unternehmer im schriftlichen Verfahren wegen ungenehmigter Zweckentfremdung von Wohnraum zu einer Geldbuße von 33.000 €.

Gegen den Verurteilten hatte die Landeshauptstadt München einen Bußgeldbescheid über 50.000 € erlassen, gegen den er fristgerecht Einspruch erhoben hat. Da er ebenso wie die Staatsanwaltschaft einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt hatte, erging gegen ihn die Entscheidung nicht aufgrund mündlicher Hauptverhandlung sondern aufgrund der dem Gericht vorgelegten schriftlichen Unterlagen aller Beteiligten.
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Mietrecht: Feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit als Kündigungsgrund

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Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen, wie der BGH (VIII ZR 105/17) klargestellt hat. Voraussetzung ist dabei mit dem BGH regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind, nicht zuzumuten ist.

Aber: Eine auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit des Eintretenden gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach § 563 Abs. 4 BGB dar, wenn sie auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.

Mietrecht & WEG: Anspruch auf Entfernen einer Parabolantenne

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Beim Amtsgericht Köln (202 C 175/16) ging es mal wieder um die Frage, ob ein Anspruch auf Entfernen einer Parabolantenne – hier im Rahmen einer Wohnungseigentumsgemeinschaft besteht. Ein solcher Anspruch kann sich ergeben aus § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3, § 14 Ziffer 1 WEG. Bei dem Aufstellen einer Parabolantenne handelt es sich nämlich um eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG. Und als Vermieter und Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht die Verpflichtung gegenüber der Gemeinschaft, Beeinträchtigungen, die von einem Mieter herrühren, zu unterbinden.
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Zahlungsrückstand des Mieters: Nur fristlose Kündigung wirksam, nicht jedoch gleichzeitig erklärte fristgemäße Kündigung

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Die Zivilkammer 66 des Landgerichts hat mit einem am 13. Oktober 2017 verkündeten Urteil in zweiter Instanz den Mieterschutz bei Zahlungsrückstand gestärkt. Nach dem Urteil könne ein Vermieter zwar seinem Mieter, der sich mit einer bestimmten Miethöhe in Rückstand befinde, fristlos kündigen. Wenn der Vermieter jedoch gleichzeitig vorsorglich fristgemäß kündige, sei diese hilfsweise erfolgte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet werde.
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Mietrecht: Betrieb einer Shisha-Bar als Gaststätte mit Alkoholausschank

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Kann der Betrieb einer Shisha-Bar als eine „Gaststätte mit Alkoholausschank“ qualifiziert werden? Die Frage ist relevant bei der Frage, ob ein derartiger Betrieb vom Mietvertrag noch gedeckt ist oder sich ein Kündigungsrecht des Vermieters ergibt. Das Oberlandesgericht Köln (1 U 25/16) führt hierzu aus, dass Vermieter mit einem solchen Betrieb einer Shisha Bar unter dem Zweckmantel der Gaststätte durchaus leben müssen:

Der Betrieb einer Shisha-Bar stellt grundsätzlich im Verhältnis zu dem im Vertrag vereinbarten Zweck des Betriebs einer „Gaststätte mit Alkoholausschank“ keine abweichende Nutzung dar. Bereits rein begrifflich ist der Betrieb einer Shisha-Bar unter den genannten Zweck zu fassen, da dort ebenfalls im Wesentlichen Getränke und insbesondere Alkohol – in Abgrenzung etwa zu einem Speiselokal – angeboten werden. Vor der Einführung des Rauchverbots in öffentlichen Räumen hat der Konsum von Zigaretten oder anderen Rauchwaren keine Abweichung von einer vertraglichen Einordnung eines Lokals als „Gaststätte mit Alkoholausschank“ begründet. Gleiches muss nach der Überzeugung des Senats für das Angebot von Shisha-Pfeifen als zusätzliche Leistung gelten. Der Konsum von Shisha (Trockenfrüchte bzw. Steine) ist auch nach Einführung des Nichtraucherschutzgesetzes für öffentliche Lokale nach dem 01.05.2013 erlaubt.

Mieterhöhungsverfahren: Einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche

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Der Bundesgerichtshof (BGH, VIII ZR 181/16) konnte klären, dass ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung – ohne eigene positive Angaben – im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substanziiertes Bestreiten des Mieters genügt:

Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlangt, trägt nach allgemeinen Grundsätzen zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Wenn er jedoch – wie hier – eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat – soll sein Vortrag beachtlich sein – auf die Behauptung des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d.h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (…) Allerdings setzt die Verpflichtung zu einem substantiierten Gegenvortrag voraus, dass ein solches Vorbringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und zumutbar ist. Dies ist in der Regel jedoch der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben. Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen (…)

Mietrecht: Widerruf einer Modernisierungsvereinbarung durch den Mieter

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Ein ganz erhebliches Problem hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 29/16) im Mietrecht aufgezeigt, das durch Vermieter durchaus unterschätzt wird: Wenn eine Modernisierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter geschaffen wird unter den Voraussetzungen eines dem Widerruf zugänglichen Geschäfts – hier: Haustürgeschäft, heute wohl als Verbrauchervertrag) – ist der Mieter regelmäßig über ein Widerrufsrecht zu belehren. Übt der Mieter den Widerruf aus, so sind Mehrausgaben des Mieters zurückzuerstatten und entgangene Mehrmieteinnahmen nicht zu erstatten:

Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation ge- schlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisie- rungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Werter- satz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer – lediglich für die Zukunft wirkenden – Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieter- höhung bei Modernisierung.

Mietrecht: BGH zur Generalklausel bei Wohnraumkündigungen nach §573 BGB

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Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 10. Mai 2017 (BGH, VIII ZR 292/15) in einer Entscheidung erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB – hier zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten – wirksam ist:

  1. Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte – in Absatz 2 nicht aufgezählte – Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, Rn. 24, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
  2. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert vielmehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Belange (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben.
  3. Bei der gebotenen Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25; BVerfG, 26. Mai 1993, 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1; BVerfG, 28. März 2000, 1 BvR 1460/99, NJW 2000, 2658; BVerfG, 16. Januar 2004, 1 BvR 2285/03, NJW-RR 2004, 440 und BVerfG, 4. April 2011, 1 BvR 1803/08, NZM 2011, 479). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (im Anschluss an BVerfG, 14. Februar 1989, 1 BvR 1131/87, BVerfGE 79, 283, 289 [„Grundlage privater und unternehmerischer Initiative“] und BVerfG, 4. Juni 1998, 1 BvR 1575/94, NJW 1998, 2662 [„wirtschaftliche Betätigung“]).
  4. Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des Mieters allerdings – im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, aaO Rn. 49 mwN).
  5. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, aaO Rn. 38 ff.).

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Eigenbedarf: Bundesgerichtshof formuliert Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 45/16) hat sich in einer Entscheidung im Jahr 2017 mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter zum Zwecke der Eigennutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken möglich ist. Dabei hat der BGH überraschend festgestellt, dass es – entgegen einer verbreiteten Praxis – nicht zulässig ist, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Die Gerichte haben vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).
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Kündigung wegen Eigenbedarfs: Sorgfältige Prüfung von Parteivorbringen und Beweisergebnissen

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 44/16) hat sich bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs erneut damit befasst, welche Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu stellen sind, wenn der Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs begehrt, weil der Vermieter den in seiner Kündigung geltend gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht verwirklicht.

Die Entscheidung zeigt erneut auf, dass Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sorgfältig vorbereiten und abwägen müssen – Mieter dagegen sind vorgeschobenen Kündigungen wegen Eigenbedarfs nicht schutzlos ausgeliefert sondern können sich zur Wehr setzen.
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Mietrecht: Bestimmung der ortsüblichen Miete bei Vorenthaltung der Mietsache

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 17/16) hat zur Bestimmung der ortsüblichen Miete bei Vorenthaltung der Mietsache klargestellt:

Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.

Insoweit macht der BGH deutlich, dass sich der diesbezügliche Anspruch auf die Marktmiete richtet und es dabei auch nicht von Belang ist, ob der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt hat und die Mietsache in Zukunft selbst nutzen will. Denn Zweck der Regelung ist ausdrücklich das Erzeugen von Druck zur Rückgabe der Mietsache – und eben dies wäre beeinträchtigt, wenn sich der Mieter noch in der Vorenthaltungszeit darauf berufen könnte, dass die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete wie in einem noch laufenden Mietverhältnis unter Berücksichtigung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zu bestimmen sei, oder dass der Vermieter die Mietsache selbst nutzen möchte.