Kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung

Kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Juli 2015 forderte die Beklagte, eine Kommanditgesellschaft, vertreten durch die Hausverwaltung, den Kläger unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel brieflich auf, einer (näher erläuterten) Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 807,87 € auf 929,15 € zuzustimmen. Dem kam der Kläger zwar zunächst nach, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend entrichtete er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlangt er die Rückzahlung der für diese zehn Monate entrichteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erhöht habe.
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Mietrecht: Widerruf einer Modernisierungsvereinbarung durch den Mieter

Mietrecht: Widerruf einer Modernisierungsvereinbarung durch den Mieter - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Ein ganz erhebliches Problem hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 29/16) im Mietrecht aufgezeigt, das durch Vermieter durchaus unterschätzt wird: Wenn eine Modernisierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter geschaffen wird unter den Voraussetzungen eines dem Widerruf zugänglichen Geschäfts – hier: Haustürgeschäft, heute wohl als Verbrauchervertrag) – ist der Mieter regelmäßig über ein Widerrufsrecht zu belehren. Übt der Mieter den Widerruf aus, so sind Mehrausgaben des Mieters zurückzuerstatten und entgangene Mehrmieteinnahmen nicht zu erstatten:

Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation ge- schlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisie- rungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Werter- satz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer – lediglich für die Zukunft wirkenden – Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieter- höhung bei Modernisierung.

Gebrauchtwagenkauf: Zuständigkeit deutscher Gerichte bei Gebrauchtwagenkauf im Ausland

Gebrauchtwagenkauf: Zuständigkeit deutscher Gerichte bei Gebrauchtwagenkauf im Ausland - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Gerade in unserer Grenzregion ist es keine Seltenheit: Ein Gebrauchtwagenkauf im Ausland, etwa in den Niederlanden oder Belgien. Wenn der Wagen dann Mangelhaft ist, kommt schnell der Wunsch auf, in Deutschland zu klagen und nicht ein ausländisches Gericht anrufen zu müssen. Das Landgericht Aachen (9 O 141/15) machte deutlich, dass auch der „Trick“, sich nicht auf den Vertrag sondern ein deliktisches (hier betrügerisches) Handeln zu berufen, weil beim Vertragsabschluss getäuscht wurde, nicht weiterhilft, denn zur Beurteilung wird man immer auf den Vertrag zurück kommen müssen. Wenn aber die Streitigkeit aus dem vertrag resultiert ist das zuständige Gericht am Ort des Vertragsschlusses und/oder der Vertragserfüllung zu suchen, was hier beides im Ausland lag.

Hinweis: Vorliegend ging es um den Kauf eines gebrauchten PKW im Ausland zwischen Verbrauchern. Soweit ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und Verbraucher vorliegt wird man durchaus regelmässig zu anderen Ergebnissen kommen, dazu u.a. EUGH, C-144/09 und C-585/08.
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Widerrufsrecht: Bei gemeinsamen Verträgen kann jeder Verbraucher gesondert Widerrufs erklären

Widerrufsrecht: Bei gemeinsamen Verträgen kann jeder Verbraucher gesondert Widerrufs erklären - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der BGH (XI ZR 482/15) hat festgestellt, dass bei gemeinsamen Verträgen jeder Verbraucher seine einzelne Widerrufserklärung gesondert widerrufen kann, ein gemeinsamer Widerruf also nicht zwingend ist:

Schließen mehrere Verbraucher als Darlehensnehmer mit einem Unternehmer als Darlehensgeber einen Verbraucherdarlehensvertrag, kann jeder von ihnen seine auf Abschluss des Darlehensvertrags gerichtete Willenserklärung selbständig widerrufen. Die Rechtswirkungen des Widerrufs im Verhältnis zwischen dem Darlehensgeber und den übrigen Darlehensnehmern richten sich nach § 139 BGB (…)

Das Verbraucherwiderrufsrecht soll vor vertraglichen Bindungen schützen, die der Verbraucher möglicherweise übereilt und ohne gründliche Abwägung des Für und Wider eingegangen ist (…) Dieses Bedürfnis besteht ohne Rücksicht darauf, ob der Verbraucher allein oder mit anderen Verbrauchern einen Verbrauchervertrag schließt (…) Dass sich der Widerruf eines Verbrauchers auf den Bestand des Verbrauchervertrags auch im Verhältnis zu anderen auf seiner Seite kontrahierenden Verbrauchern auswirken kann, steht dem nicht entgegen (…) Denn der Übereilungsschutz jedes einzelnen Verbrauchers überwiegt das Interesse aller anderen am Fortbestand des Verbrauchervertrags (…)
Dass Gegenstand eines Verbraucherdarlehensvertrags eine unteilbare Leistung ist, führt in Fällen, in denen Vertragspartner eines Unternehmers als Darlehensgebers neben einem Verbraucher ein weiterer Unternehmer als Darlehensnehmer ist, nicht dazu, dass das Widerrufsrecht des Verbrauchers ausgeschlossen ist (…) In solchen Fällen kann der Verbraucher seine auf Abschluss des Darlehensvertrags gerichtete Willenserklärung widerrufen, obwohl seinem Mitdarlehensnehmer ein Widerrufsrecht nicht zusteht. Aus der Natur des Rechtsverhältnisses ergibt sich nichts anderes, wenn Mitdarlehensnehmer nicht ein Unternehmer, sondern ein zweiter Verbraucher ist (…)

Für eine Widerrufsbefugnis jedes einzelnen Verbrauchers spricht auch die Gesetzgebungsgeschichte und der aus den Materialien erkennbare Wille des Gesetzgebers.

BGH zur Verwirkung des Widerrufsrechts bei Verbraucherverträgen

BGH zur Verwirkung des Widerrufsrechts bei Verbraucherverträgen - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof hat sich in mehreren Entscheidungen zur Verwirkung des Widerrufsrechts bei Verbraucherverträgen geäußert und festgestellt, dass eine Verwirkung zwar durchaus anzunehmen sein kann, dies aber nicht vorschnell und nur auf Grund eines erheblichen Zeitablaufs angenommen werden kann.

Insgesamt lässt sich feststellen, dass jedenfalls Jahre nach Vertragsbeendigung und Untätigkeit des Verbrauchers bei ordnungsgemäßer kritikloser Vertragserfüllung auf beiden Seiten durchaus eine Verwirkung diskutiert werden kann.
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Verbraucherrecht: Darlegungs- und Beweislast für Fernabsatzvertrag

Verbraucherrecht: Darlegungs- und Beweislast für Fernabsatzvertrag - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der BGH (I ZR 168/14) hat zur Beweislast beim Fernabsatz und Verbrauchervertrag seine bisherige Rechtsprechung nochmals bestätigt:

Die Darlegungs- und Beweislast für die ausschließliche Verwendung von Fernkommunikationsmitteln beim Vertragsschluss trägt nach allgemeinen Grundsätzen der Verbraucher. Soweit die ausschließliche Verwendung von Fernkommunikationsmitteln beim Vertragsschluss feststeht, hat der Unternehmer darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass dem Vertragsschluss ein persönlicher Kontakt vorausgegangen ist, oder dass der Vertrag nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt ist.

Button-Lösung: Zur Anwendung des § 312j Abs. 2 BGB bei kostenloser Testphase

Button-Lösung: Zur Anwendung des § 312j Abs. 2 BGB bei kostenloser Testphase - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Oberlandesgericht Köln (6 U 39/15) hat klar gestellt, dass die Button-Lösung auch nicht dadurch umgangen wird, dass eine kostenlose Testphase existiert. Zu Recht verweist das OLG darauf, dass es ja gerade darum geht, vor Kostenfallen zu warnen die erst Recht durch kostenlose Phasen entstehen können:

Die Gestaltung der Schaltfläche mit der Aufschrift „Jetzt gratis testen – danach kostenpflichtig“ verstößt gegen § 312j Abs. 3 BGB, wonach eine solche Schaltfläche mit nichts anderem als den Wörtern „zahlungspflichtig bestellen“ oder mit einer entsprechenden eindeutigen Formulierung beschriftet werden darf. Zu rügen ist hier nicht, dass die Beklagte eine andere Beschriftung als „zahlungspflichtig bestellen“ gewählt hat, sondern dass die gewählte Beschriftung keine entsprechend eindeutige Formulierung darstellt. (…)
§ 312j Abs. 3 BGB ist nach seinem Wortlaut auf jeden Verbrauchervertrag im elektronischen Rechtsverkehr anwendbar, der eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand hat. Dass er bei einem Vertrag über eine unentgeltliche Leistung (z.B. einem reinen kostenlosen Probeabonnement) nicht greift, ist unbestritten. Eine solche Fallgestaltung liegt hier jedoch nicht vor. Mit Abschluss des Vertrages wird vielmehr eine unmittelbare Zahlungsverpflichtung begründet, auch wenn die ersten 30 Tage „gratis“ sind. Die Zahlungspflicht entfällt nur dann, wenn in einem zweiten aktiven Schritt der Vertrag gekündigt wird. Dass dies bereits unmittelbar nach Abschluss des Vertrages relativ problemlos möglich sein mag, ändert am Charakter des Rechtsgeschäfts als einer für den Verbraucher entgeltlichen Vereinbarung nichts.

Nach Sinn und Zweck der Regelungen bedarf es auch keiner Ausnahme für den Fall, dass bei Abschluss eines entgeltlichen Vertrages zunächst kostenlose Leistungen erbracht werden und der Vertrag durch Kündigung im Ergebnis in ein reines Probeabonnement „umgewandelt“ werden kann. § 312j BGB soll die Verbraucher vor Kostenfallen im Internet schützen, und der eindeutige Hinweis auf die Zahlungspflicht auf der Schaltfläche schützt den Verbraucher davor, eine Zahlungsverbindlichkeit einzugehen, ohne sich dieser Tatsache bewusst zu sein (s. die Gesetzesbegründung zu § 612g BGB a.F., BT-Dr. 17/7745, S. 6, 7, 11).

Gesetzgebung: Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Kaufrechts und des Bauvertragsrechts

Gesetzgebung: Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Kaufrechts und des Bauvertragsrechts - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Vorsicht, wer nur den Titel des Gesetzentwurfs liest, der begeht den schweren Fehler es als Spezialmaterie abzutun. Denn hinter dem Titel „Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ steckt keineswegs ein kleines Reförmchen das sich im Schwerpunkt auf das Baurecht spezialisiert. Vielmehr geht es um tiefgreifende Änderungen in der Struktur des Schuldrechts BT und des Kaufrechts mit kleineren Änderungen im Werkvertragsrecht. Ein Blick vorab kann sich lohnen.

Update: Der Bundesrat hat noch Nachbesserungswünsche im April 2016 geäussert, dazu das Plenarprotokoll (S. 169) und ein Bericht bei Haufe. Insbesondere die Position von Handwerkern soll nachgebessert werden.
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Reiserecht: Anwendbares Recht und gerichtliche Zuständigkeit bei Vermietung von Ferienhäusern

Reiserecht: Anwendbares Recht und gerichtliche Zuständigkeit bei Vermietung von Ferienhäusern - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Immer wieder spannend ist für mich, festzustellen, wie schwierig sich im vereinten Europa ausländischer Anbieter bei Reiseleistungen verhalten. Wenn etwa ein Ferienhaus in den Niederlanden gebucht wird, werde ich gerne einmal auf niederländisches Recht verwiesen, das angeblich zur Anwendung gelangt. Die Anbieter reagieren dann verwundert, wenn sie feststellen, dass die Klage bei einem deutschen Gericht gar nicht wegen Unzuständigkeit abgewiesen wird. Denn tatsächlich: Verbraucher, die innerhalb der EU ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung mieten können davon ausgehen, im Streitfall beim heimischen Gericht klagen zu können und sich auf das jeweilige Landesrecht berufen zu können. Für das niederländische Ferienhaus gilt daher auch: Es kommt deutsches Recht zur Anwendung – und der Verbraucher kann sich an ein deutsches Gericht wenden. Ein kurzer Überblick.
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Button-Lösung & Informationspflichten: Button mit „Kaufen“ nicht ausreichend – Schadensersatz bei Verletzung von Informationspflichten

Button-Lösung & Informationspflichten: Button mit „Kaufen“ nicht ausreichend – Schadensersatz bei Verletzung von Informationspflichten - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Amtsgericht Köln (142 C 354/13) hat eine vielbeachtete und durchaus interessante Entscheidung zum Thema Beschriftung eines Buttons im Online-Shop getroffen. Vor allem fand die Entscheidung Beachtung, weil hier (angeblich) entschieden wurde, dass die Beschriftung eines Buttons mit „Kaufen“ nicht ausreichend ist im Sinne der Button-Lösung. Doch auch darüber hinaus wird es sehr interessant.

Button mit „kaufen“?

Als seinerzeit die so genannte „Button-Lösung“ kam, ging es um so genannte Abfallen oder „Kostenfallen“. Die Idee war damals, dass ein Verbraucher genau wissen muss, ob er gerade eine Zahlungspflicht eingeht oder nicht. Daher sollte der letztendliche Bestellbutton mit einer klaren eindeutigen Beschriftung, wie etwa „Kostenpflichtig Bestellen“, versehen sein. Beim AG Köln ging es nun um die Frage, ob die Beschriftung mit „Kaufen“ ausreichend ist oder nicht. Das Amtsgericht hat dies erst einmal grundsätzlich in Frage gestellt:

Alleine dem Wort „Kaufen“ ist der Bindungscharakter der Willenserklärung nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit zu entnehmen. Durch die Verknüpfung mit „und“ wird das Kaufen dem Bestellen als Willenserklärung gleichgestellt, womit dem Kaufen kein weiterer über Bestellen hinausgehender Bindungswille beigemessen werden kann, sondern nur die Art der Erklärung selbst beschrieben wird. Dass aber die Verwendung der Begriffe Bestellen, Erwerben und Abonnieren alleine nicht ausreichend sind, ist weitgehend anerkannt (vgl. Staudinger – Thüsing, BGB, 2012, § 312 g BGB Rn 68). Für die alleinige Verwendung des Begriffes „Kaufen“ gilt auch ohne die Verknüpfung mit Bestellen nichts anderes. Die Verwendung des Wortes „Kaufen“ kann, muss aber nicht zwingend von der Wortbedeutung her eine Zahlungspflicht beinhalten. So gibt es Kaufformen, die zunächst keine Zahlungspflicht auslösen – wie etwa den Kauf auf Probe.

Das klingt allgemein, ist aber im Hinblick auf den Einzelfall zu lesen – hier ging es nämlich tatsächlich um ein Online-Abonnement. Hierzu führt das Gericht dann treffend aus:

Hinzu kommt, dass im konkreten Fall der verwendete Begriff Kaufen auch sprachlich nicht zu dem Vertragsgegenstand passt bei dem es um ein Abonnement geht.

Im vorliegenden Fall, wo online ein Abonnement abgeschlossen werden sollte, sind Überlegungen in Richtung „Kauf auf Probe“ weder vollkommen abwegig (vom Gedanken einer Testphase her gesehen), noch passt ein „Kaufen“ wenn ein Zugang zeitweise erworben werden soll. Vor diesem Hintergrund sind die Ausführungen des Gerichts meines Erachtens dann auch zu würdigen: Es geht weniger um allgemeine Ausführungen mit Anspruch auf Absolutheit, als vielmehr um eine Würdigung die im Fall eines Abonnements zutreffend ist.

Schadensersatzpflicht bei Verletzung von Informationspflichten

Sehr viel Interessanter wird es aber danach: Das Gericht weist nämlich treffend darauf hin, dass hier eine Belehrung dahin gehend hätte erfolgen müssen, dass kein Widerrufsrecht besteht. tatsächlich wurde aber gar keine Aussage hinsichtlich des Widerrufsrechts getroffen. Diese Verletzung der Informationspflicht soll dann einen Schadensersatzanspruch zur Folge haben.

Hintergrund ist eine Entscheidung des BGH (XI ZR 262/10), der eine Beweislastumkehr annimmt, wenn Informations- und Aufklärungspflichten verletzt werden. Diese Beweislastumkehr führt dazu, dass derjenige der diese Pflichten verletzt beweisen muss, dass der andere Vertragspartner trotzdem den Vertrag geschlossen hätte. Diese Rechtsprechung hat Ihre Grundlage im Bereich der Kapitalanlage und Prospekthaftung, ob sie wirklich auf Verbraucherinformationspflichten im Fernabsatz übertragbar ist, bleibt noch abzuwarten – es ist aber weder abwegig noch aus der Luft gegriffen. Hier droht also eine empfindliche Konsequenz für Anbieter von kommerziellen Lösungen.

Fazit: Vorsicht im Verbraucherrecht

Meines Erachtens reicht eine Beschriftung mit „Kaufen“, gleichwohl sieht man, es droht ein Risiko. Daher: Lieber mit „Kostenpflichtig Bestellen“ beschriften. Ein hohes Risiko ist zu sehen, wenn die Rechtsprechung hinsichtlich des Schadensersatzes Schule macht: Nicht nur im Fernabsatz, sondern bei Verbraucherverträgen schlechthin, auch im stationären Handel, gibt es inzwischen diverse Informationspflichten. Es kann nur geraten werden, sich hierüber zu informieren und zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen diese umfassend zu erfüllen.

Reform des Verbraucherrechts 2014: Weitreichende Auswirkungen für alle Unternehmer

Reform des Verbraucherrechts 2014: Weitreichende Auswirkungen für alle Unternehmer - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundestag hat die Reform des Verbraucherrechts für das Jahr 2014 beschlossen (dazu die BT-Drs und die Änderungen durch den Rechtsausschuss). Die umfangreichen Änderungen zu kommentieren und überhaupt zu erfassen wird einiges an Zeit kosten – das für mich Wichtige an dieser Stelle vorab: Ein Schwergewicht der Änderungen liegt im Fernabsatzrecht, wo einige – auch lange ersehnte – Änderungen auf Betroffene zukommen, wie etwa

  • eine Vereinfachung des Widerrufsrechts samt Widerrufsbelehrung,
  • eine relativ einheitliche und verkürzte Widerrufsfrist auf 14 Tage,
  • kaufmännisch kluge Regelung der Sendungskosten (Hinsendekosten liegen beim Verkäufer, Rücksendekosten beim Käufer – die 40 Euro Klausel ist dahin) und
  • zahlreiche Neuerungen bei Ausnahmen des Widerrufsrechts, etwa für Downloads (dazu hier bei uns), Hygieneartikel und Kosmetikartikel

Es wäre aber ein Kardinalfehler, die Reform auf diese (weitreichenden) Änderungen zu reduzieren! Tatsächlich haben wir eine umfassende Reform des Verbraucherrechts vorliegen, die alle Händler betrifft – sowohl die Onlinehändler als auch die Einzelhändler vor Ort, die nicht im Internet verkaufen. Um das zu verstehen muss man nicht nur in die Bundestagsdrucksache blicken, sondern auch in die Änderungen, die vom Rechtsausschuss vorgenommen wurden und vom Bundestag mit beschlossen wurden.

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Zur gerichtlichen Zuständigkeit bei grenzüberschreitenden Verbraucherverträgen in der EU

Zur gerichtlichen Zuständigkeit bei grenzüberschreitenden Verbraucherverträgen in der EU - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Es ist inzwischen keine Besonderheit mehr, dass innerhalb der EU grenzüberschreitend eingekauft wird. Sei es in grenznahen Regionen wie Aachen der schnelle Besuch von Heerlen oder dem dortigen IKEA oder natürlich der Einkauf in einem ausländischen Online-Shop. Wenn es dann auf einmal Streit um den Kaufgegenstand gibt, ist fraglich, wo der Käufer klagen kann – muss er etwa wieder über die Grenze und evt. nach ausländischem Recht streiten?

Die EU-Verordnung 44/2001 gibt hier Hilfe. Ihr zufolge findet u.a. dann, wenn der unternehmerische Verkäufer seine Tätigkeit auf den Staat ausrichtet in dem der Verbraucher als Kunde wohnt (Art. 15 I c der Verordnung) das Recht des Staates des Verbrauchers Anwendung (Art. 16 I der Verordnung).

Zu diesem Thema gibt es inzwischen einige beachtenswerte EUGH-Entscheidungen.
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Bauträgervertrag: Mit diesem Umfang müssen Sie beim Vertragswerk rechnen

Bauträgervertrag: Mit diesem Umfang müssen Sie beim Vertragswerk rechnen - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bauträgervertrag (BTV) ist ein nicht eigenständig kodifizierter Vertrag eigener Art, der kauf- und werkvertragliche Elemente und auch einzelne Elemente eines Auftrags oder Geschäftsbesorgungsvertrags enthält.

Drei Elemente sind hervorzuheben:

  • Pflicht des Bauträgers zur Eigentumsverschaffung an einer Immobilie, \r\n
  • Pflicht des Bauträgers zur Errichtung oder Sanierung eines Bauwerks, \r\n
  • Verwendung von Vermögenswerten des Erwerbers bereits vor Abnahme des Bauwerks.

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