Mietrecht: Angebot der Wohnung über airbnb ermöglicht Kündigung

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Mit dem Bundegserichtshof kann eine unberechtigte Untervermietung einen Kündigungsgrund für den Vermieter darstellen, selbst wenn eigentlich ein Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters besteht (die aber nicht eingeholt wurde). Das Landgericht Berlin (67 T 59/14) hat sich nun mit dem Angebot einer Wohnung über den Dienst „airbnb“ beschäftigt und festgestellt, dass hier eine fristlose Kündigung durch den Vermieter nach vorheriger Abmahnung möglich ist, auch wenn die Wohnung nur angeboten wird.

Insoweit kann bereits die entgeltliche Überlassung einer zuvor über „airbnb“ angebotenen Mietwohnung an Touristen die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Mahnt der Vermieter den Mieter aber wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung der Mietsache ab, so ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in der Regel auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung ein über „airbnb“ geschaltetes Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrechterhält, selbst wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt.

Hinweis: Erst einmal spielt es keine Rolle, ob eine Untermiete nur wenige Tage stattfindet oder über Wochen hinweg. Der Mieter hat sich im Rahmen der Erlaubnis des Vermieters zu bewegen, die sich aus dem Vertrag ergibt. Wer eine Wohnung zu (eigenen) Wohnzwecken gemietet hat, der hat erst einmal nicht die Erlaubnis zur Untervermietung und vor allem nicht zur gewerblichen Nutzung, die hier durchaus erkannt werden kann. Mit dem BGH ist auch die Tatsache, dass möglicherweise im konkreten Einzelfall ein Anspruch auf eine Zustimmung besteht erst einmal keine Hilfe. Hinzu kommt der knappe Wohnungsraum in Ballungszentren, was für Vermieter das Interesse wecken kann, durchaus die üblichen Plattformen zu kontrollieren. Daher, wer die Kündigung nicht riskieren möchte, klärt die Erlaubnis vorher ab – oder lässt es ganz sein.
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Störerhaftung: Haftung des Anschlussinhabers bei WLAN & Internetzugang als Störer (Übersicht)

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Regelmäßig stellt sich die Frage der Haftung des Anschlussinhabers eines Internetzugangs wenn Dritte (also nicht der Anschlussinhaber selber) über dessen Anschluss Rechtsverletzungen begehen. Dabei geht es um die so genannte „Störerhaftung“ des Anschussinhabers oder WLAN-Betreibers. Besonders beliebt sind hierbei folgende Fragen:

  1. Ob derjenige haften soll, der mit einem gewissen Interesse ein offenes WLAN betreibt, wie etwa Internet-Cafes
  2. Wie die Haftung desjenigen aussieht, der zwar kein allgemein offenes WLAN anbietet, aber Dritten Zugang zum Internet über den eigenen Anschluss gestattet (so etwa bei Hotels)
  3. Wie sich die Haftung bei Rechtsverletzungen über private Anschlüsse, etwa durch Familienangehörige gestaltet

Im Folgenden eine Übersicht zum Thema, die regelmäßig aktualisiert wird. Seit dem Oktober 2017 soll dabei die Störerhaftung durch den Gesetzgeber durch eine Reform des Telemediengesetzes massiv eingeschränkt worden sein. Es bleibt abzuwarten ob dies tatsächlich erreicht wurde, aktuell spricht vieles dafür.

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Filesharing-Abmahnung: Urteil sieht keine Störerhaftung bei Untervermietung in Wohngemeinschaften

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Das Landgericht Köln (14 O 320/12) vollbringt mal wieder bemerkenswertes in Sachen Filesharing-Abmahnungen und Störerhaftung: Da liest man dort doch allen Ernstes in einer Entscheidung vom 14.03.2013, also ganze 4 Monate nach der Klarstellung des BGH (I ZR 74/12, hier bei uns), folgenden Satz:

Eine solche Prüf- und Kontrollpflicht nimmt die Kammer in Bezug auf die Überlassung eines Internetanschlusses an minderjährige Kinder an. Die Überlassung des Internetanschlusses an minderjährige Kinder begründet – nicht zuletzt auch als Ausfluss elterlicher Aufsichtspflicht – die Verpflichtung des überlassenden Anschlussinhabers, das Kind über die Wahrung von Rechten Dritter und insbesondere über das Verbot an der Teilnahme von illegalen Filesharing-Netwerken im Internet zu belehren und ggf. das Verhalten des Kindes auf die Einhaltung dieser Vorgaben hin zu kontrollieren.

Nachdem der BGH ausdrücklich klar stellte, dass eine Störerhaftung bei Minderjährigen und Volljährigen Kindern nicht in Betracht kommt, wundert es doch arg, mit welcher Vehemenz man sich in Köln gegen Familien sträubt.

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Mietrecht: Unerlaubte Untervermietung kann Kündigungsgrund sein

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 74/10) hat sich zur unerlaubten Untermiete geäußert und festgestellt, dass dann, wenn der Mieter eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, er seine vertraglichen Pflichten auch dann verletzt, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Letztlich aber ist es der Würdigung der Umstände des Einzelfalls geschuldet, wenn beurteilt werden soll, ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat.
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Zum vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache

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Der vertragswidrige Gebrauch einer Mietsache berechtigt im Regelfall zur Kündigung – aber nicht immer. Ein Mieter wurde nach einem vertragswidrigen Gebrauch abgemahnt, stellte sein Verhalten aber nicht ein und meinte hinterher, dass die auch nach einiger Zeit nicht ausgesprochene Kündigung durch den Vermieter so zu deuten sei, dass der vertragswidrige Gebrauch nun akzeptiert (also vertragsgemäß) wäre. Dem ist mit dem KG in Berlin (8 U 87/10) nicht zuzustimmen: Auch wenn man als Vermieter nach der Abmahnung viel Zeit vergehen lässt, kann weiterhin die Kündigung ausgesprochen werden.

Anders kann es aber bei einer Untervermietung aussehen, wie der BGH (VIII ZR 74/10) zeigte: Hier erbat der Mieter vom Vermieter frühzeitig die Genehmigung zur Untervermietung. Wie sich später zeigte, war der Vermieter auch verpflichtet, dem Begehren zuzustimmen – verweigerte aber dennoch die Erlaubnis und kündigte später dem Mieter, der Untervermietete. Zu Unrecht, wie der BGH feststellte – eine Kündigung unter diesen Umständen ist rechtsmissbräuchlich.

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Hartz IV: Streit um Unterkunftskosten

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Langzeitarbeitslose, die ohne Zustimmung des Grundsicherungsträgers umziehen, haben Anspruch auf volle Übernahme der höheren Mietkosten, wenn der Umzug erforderlich war und die Miete weiterhin angemessen ist.

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Zwangsräumung der Wohnung: Titel gegen Mieter kann nicht gegen Untermieter geltend gemacht werden

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Gegen einen Untermieter kann die Räumungsvollstreckung nicht auf Grund des gegen den Hauptmieter ergangenen Titels betrieben werden.

Mit dieser Begründung stellte der Bundesgerichtshof (BGH) die Zwangsräumung von Gewerberäumen durch den Vermieter ein. Der Vermieter hatte einen Räumungstitel gegen den Hauptmieter erwirkt. Dieser hatte die Räume jedoch mit Zustimmung des Vermieters zwischenzeitlich an einen Untermieter weitervermietet.
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Untervermietung: Bei Verbot des Vermieters besteht kein automatisches Sonderkündigungsrecht

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Das gesetzlich vorgesehene Sonderkündigungsrecht des Mieters besteht nicht automatisch, wenn der Vermieter die Erlaubnis zu einer Untervermietung versagt. Es greift beispielsweise nicht, wenn der Mieter lediglich ohne Benennung einer konkreten Person erklärt hat, einen Untermieter suchen zu wollen, der in den gemieteten Räumen irgendein öffentlich-rechtlich zulässiges Gewerbe betreiben wolle.
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