Haustiere im Mietrecht: Zulässigkeit der Hundehaltung in Mietwohnung

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Beim Amtsgericht Waiblingen (9 C 327/13) ging es um die Zulässigkeit der Haltung eines Hundes in der Mietswohnung. Im Mietvertrag war hierzu folgende Klausel zu finden:

Der Mieter bedarf für die Haltung von Haustieren – sofern es sich nicht um Kleintiere, die nach außen nicht oder kaum in Erscheinung treten, (z.B. Ziervögel, Hamster) – der Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung kann versagt – bzw. widerrufen werden, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mietsache oder des Grundstückes zu befürchten ist.

Die Klausel unterschied sich insoweit von einem absoluten Verbot oder einem schrankenlosen Ermessen des Vermieters (das mit dem BGH wohl unwirksam ist) dahingehend, dass dem Vermieter ein Ermessen eingeräumt wird. Die Frage war daher – das Gericht ging von der Wirksamkeit der Klausel aus – ob die Zustimmung des Vermieters von diesem hätte erteilt werden müssen.
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Mietrecht: Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 168/12) hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag wirksam ist, welche die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt.

Der Beklagte mietete eine Wohnung der Klägerin in Gelsenkirchen. Die Klägerin ist eine Genossenschaft, der auch der Beklagte angehört. Im Mietvertrag war – wie bei der Klägerin üblich – als „zusätzliche Vereinbarung“ enthalten, dass das Mitglied verpflichtet sei, „keine Hunde und Katzen zu halten.“

Der Beklagte zog mit seiner Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm in die Wohnung ein. Die Klägerin forderte den Beklagten auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Der Beklagte kam dieser Aufforderung nicht nach. Hierauf hat die Klägerin den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung in der Wohnung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB* unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB**. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde – in Widerspruch dazu – eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.

Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB** gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht eine Zustimmungspflicht der Klägerin zur Hundehaltung rechtsfehlerfrei bejaht.

Quelle: PM des Bundesgerichtshofs

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Klausel zu Haustieren in Mietverträgen

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Eine formularmäßige Mietvertragsklausel ist unwirksam, wenn sie eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis zur Haustierhaltung nur für Ziervögel und Zierfische einräumt, nicht jedoch für andere kleine Haustiere.

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WEG-Recht: Haustierhaltungsverbot durch Mehrheitsbeschluss

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Durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer kann kein generelles Haustierhaltungsverbot beschlossen werden. Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken zwei Hundehaltern recht, die sich gegen ein entsprechendes Tierverbot zur Wehr gesetzt hatten. Es wies die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft ab, mit der die Hundehalter zur Entfernung Ihrer Hunde verpflichtet werden sollten. Die Richter wiesen darauf hin, dass der Beschluss über die Hausordnung mit dem generellen Tierhaltungsverbot nichtig sei. Er verstoße gegen ein gesetzliches Verbot. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) könne jeder Eigentümer in seiner Wohnung machen was er wolle, solange er die anderen Eigentümer nicht in einem mehr als unvermeidlichen Umfang beeinträchtige. Eine Beeinträchtigung der anderen Eigentümer sei aber nicht bei jeder Haustierhaltung gegeben. So würden z.B. von Zierfischen oder Kleinvögeln keine Geruchs- oder Geräuschbelästigungen ausgehen. Dies würde ein generelles Haustierverbot nicht berücksichtigen (OLG Saarbrücken, 5 W 154/06-51).

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Kampfhund: Eigentümer kann ohne WEG-Beschluss Unterlassung verlangen

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Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, einen Kampfhund ohne Leine und Maulkorb in gemeinschaftlich genutzten Kellerräumen frei laufen zu lassen. Tut er es dennoch, kann ihn jeder andere Wohnungseigentümer unmittelbar auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft muss dazu nicht herbeigeführt werden.
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WEG: Dem einzelnen Eigentümer kann durch Beschluss eine Tierhaltung verboten werden

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Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, der einem Wohnungseigentümer wegen vorangegangener Unzuträglichkeiten aufgibt, die Haltung und den Aufenthalt von Hunden und Katzen in seiner Eigentumswohnung zu beenden, ist wirksam. Der Eigentümerbeschluss überschreitet nicht die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung. Dies folgt daraus, dass durch den Beschluss das Sondereigentum nicht beschränkt wird. Der Beschluss ist vielmehr auf die Herstellung des ordnungsgemäßen Sondereigentums-Gebrauchs gerichtet.
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