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WEG-Recht: Anspruch bei optischer Veränderung des Gesamteindrucks des Gebäudes

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Im Bereich des WEG-Rechts hat der BGH (V ZR 49/16) klargestellt, dass ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil im Grundsatz auch dann vorliegt, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert.

Um dies anzunehmen erfordert es einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme ent- standenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist. Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG dann dementsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.
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Urteil: Videoüberwachung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

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Das Amtsgericht Bergisch Gladbach (70 C 17/15) hat sich mit der Videoüberwachung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft auseinandergesetzt. Dabei hatte ein Sondereigentümer eine Türkameraanlage installiert, deren Aufnahme nur beim Klingeln ausgelöst wurde, wobei nur der Sondereigentümer auf seinem Monitor dann das aufgenommene Bild sehen konnte. Im Ergebnis sah das Gericht eine unzulässige Kameraüberwachung, nicht zuletzt weil dass Interesse an der Aufnahme ausschließlich den Schutz des jeweiligen Sondereigentums betrifft, hierfür aber Gemeinschaftseigentum insgesamt überwacht wird.

Die Entscheidung steht im Einklang mit entsprechender BGH-Rechtsprechung, muss aber mit Vorsicht genossen werden: Je nach Einzelfall, insbesondere bei engem zeitlichen Zusammenhang zu vorangegangenen Straftaten gegen den Sondereigentümer bietet sich durchaus eine andere Gewichtung der Interessen – wenn auch nur zeitweise – an.

Dazu auch bei uns: Rechtsprechungsübersicht zur Kameraüberwachung
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WEG: Zu Instandhaltungs- und Schadensersatzpflichten der Wohnungseigentümer

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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss; unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.
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WEG: Durchsetzung von baulichen Veränderungen

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Ob und inwieweit bauliche Veränderungen (hier: Umbau von Fenster- in Türelemente mit abweichender Farbgebung an der Rückfront einer Wohneinheit) gegen den Willen eines anderen Wohnungseigentümers durchgeführt werden können, richtet sich in erster Linie nach der Gemeinschaftsordnung. WEG: Durchsetzung von baulichen Veränderungen weiterlesen

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WEG: Was tun, wenn der Miteigentümer die Ruhezeiten nicht einhält?

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§ 13 Abs. 1 WEG berechtigt jeden Wohnungseigentümer, mit seinen im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren, insbesondere diese zu bewohnen. Dies gilt allerdings nur, soweit nicht „das Gesetz“ entgegensteht. „Das Gesetz“ bestimmt in § 14 Nr. 1 WEG, dass jeder Wohnungseigentümer von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in solcher Weise Gebrauch machen darf, dass keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinausgeht. WEG: Was tun, wenn der Miteigentümer die Ruhezeiten nicht einhält? weiterlesen

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Mietrecht: Duldungspflicht zum Betreten einer Wohnung

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Ein Wohnungseigentümer hat nicht automatisch das Recht, die Wohnung eines anderen Wohnungseigentümers zu betreten, um zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Spitzboden zu gelangen. Dies gilt auch, wenn er den Spitzboden auf Reparaturbedarf untersuchen will. Mietrecht: Duldungspflicht zum Betreten einer Wohnung weiterlesen

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WEG: Entscheidung über Verteilung der Müllabfuhrkosten

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Über die Verteilung der Müllabfuhrkosten kann nur durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden, wenn eine eindeutige Zuordnung zum Sondereigentum möglich ist. WEG: Entscheidung über Verteilung der Müllabfuhrkosten weiterlesen

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Bauträgervertrag: Mit diesem Umfang müssen Sie beim Vertragswerk rechnen

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Der Bauträgervertrag (BTV) ist ein nicht eigenständig kodifizierter Vertrag eigener Art, der kauf- und werkvertragliche Elemente und auch einzelne Elemente eines Auftrags oder Geschäftsbesorgungsvertrags enthält.

Drei Elemente sind hervorzuheben:

  • Pflicht des Bauträgers zur Eigentumsverschaffung an einer Immobilie, \r\n
  • Pflicht des Bauträgers zur Errichtung oder Sanierung eines Bauwerks, \r\n
  • Verwendung von Vermögenswerten des Erwerbers bereits vor Abnahme des Bauwerks.

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WEG: Sprechstellen der Sprechanlage sind Sondereigentum der Wohnungseigentümer

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Bei einer zentralen Sprechanlage sind die Sprechstellen in den Wohnungen Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer, soweit in der Teilungserklärung nichts anderes geregelt ist. Die Kosten der Reparatur einer solchen Sprechstelle sind daher vom Wohnungseigentümer allein und nicht von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.
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WEG: Dem einzelnen Eigentümer kann durch Beschluss eine Tierhaltung verboten werden

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Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, der einem Wohnungseigentümer wegen vorangegangener Unzuträglichkeiten aufgibt, die Haltung und den Aufenthalt von Hunden und Katzen in seiner Eigentumswohnung zu beenden, ist wirksam. Der Eigentümerbeschluss überschreitet nicht die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung. Dies folgt daraus, dass durch den Beschluss das Sondereigentum nicht beschränkt wird. Der Beschluss ist vielmehr auf die Herstellung des ordnungsgemäßen Sondereigentums-Gebrauchs gerichtet.
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