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Mietrecht: Besichtigungsrecht des Vermieters

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Der Vermieter hat das Recht, die vermietete Wohnung zu besichtigen, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann, spätestens jedoch alle 5 Jahre.
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Scheidung: Mitwirkung an Mietvertragsentlassung schon vor der Scheidung

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Ein Fall aus dem Familienrecht: Was passiert mit der gemieteten gemeinsamen Ehewohnung nach der Scheidung? Nach § 1568a Bürgerliches Gesetzbuch wird das Mietverhältnis nach der rechtskräftigen Scheidung nur mit dem Ehegatten fortgesetzt, der in der Wohnung bleibt. Der andere, der ausgezogen ist, soll dann keine Miete mehr zahlen und dem Vermieter auch nicht mehr für Mietausfälle haften müssen. Außerhalb eines gerichtlichen Wohnungszuweisungsverfahrens treten diese Rechtwirkungen aber nur dann ein, wenn beide Ehegatten dem Vermieter mitteilen, wer in der Wohnung bleibt. Das führt zu Streit, wenn der in der Wohnung verbleibende Ehegatte auch nach der Scheidung die Abgabe der Erklärung und so auch die Entlassung des ausgezogenen Ehegatten aus dem Mietvertrag verzögert. Darf er das evtl. dann, wenn sich die Ehegatten noch nicht über die finanzielle Abwicklung wie z.B. die Kosten bereits durchzuführender Schönheitsreparaturen geeinigt haben?
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Mietrecht: Änderung der Rechtsprechung des BGH zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen 2015

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Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt) wird die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Hinweis: Beachten Sie unsere zusammenfassende Übersicht zum Thema „Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietrecht“ Mietrecht: Änderung der Rechtsprechung des BGH zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen 2015 weiterlesen

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Mietrecht: Zahlungsanspruch des Mieters für Schönheitsreparaturen

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Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Auslegung einer Klausel beschäftigt, die dem Mieter einen Zahlungsanspruch für selbst ausgeführte Schönheitsreparaturen gewährt.

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Mietrecht: Zur Wirksamkeit einer Kleinstreparaturklausel

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Beim Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt (2 C 1438/13) habe ich einen schönen Absatz zum Thema der Wirksamkeit einer Kleinstreparaturklausel gefunden:

Von einer Rechtswirksamkeit der Kleinsreparaturklauseln ist dann auszugehen, wenn die Höhe der Verpflichtung des Mieters in 2-facher begrenzt ist. Zum Einen muss die Höhe jeder Einzelreparatur auf einen zumutbaren Höchstbetrag begrenzt sein. Weiter muss die jährliche Gesamtbelastung nach oben hin angemessen gedeckelt sein. Als weitere Voraussetzung ist erforderlich, dass die Kleinstreparaturklausel nur dann zum Tragen kommt, wenn notwendige Reparaturen an Gegenständen verlangt werden, welche dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Bei der vorliegenden Klausel des Mietvertrages beanstandet das Gericht nicht die Höchstgrenze jeder einzelnen Reparaturmaßnahme von 100,00 €. Angesichts der steigenden Handwerkerkosten muss dieser Höchstgrenze als noch zumutbar angesehen werden. Die Klausel ist auch nicht dahingehend zu beanstanden, dass eine Einschränkung dahingehend fehlt, dass nur notwendige Reparaturen an solchen Gegenständen welche den Zugriff des Mieters ausgesetzt sind fehlt. Von Seiten des Gerichts wird aber die jährliche Gesamtbelastung von 8 % der Jahresnettomiete gemäß § 307 beanstandet.

Von Seiten des Bundesgerichtshof wurde entschieden, dass eine Gesamtbelastung der jährlichen Kleinstreparatur von 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht zu beanstanden ist (BGH, Urteil vom 06.05.1992, Aktenzeichen VIII ZR 129/91). Bezüglich einer Gesamtbelastung von einem Anteil von über 6 % der Jahresbruttokaltmiete hat sich bisher keine klare Linie in der Rechtsprechung herausgebildet. Von Seiten des Landgerichts Stuttgart wurde die Rechtsauffassung vertreten, da angesichts der erheblich gestiegenen Mieten die Grenze von 6 % Jahresbruttokaltmiete nicht überschritten werden darf. (…) Das Amtsgericht schließt sich daher der Rechtsprechung des Landgericht Stuttgart dahingehend an, dass eine Kleinstreparaturklausel, welche eine jährliche Belastung von mehr als 6 % der Jahresbruttokaltmiete betrifft gegen § 307 BGB verstößt und daher als unwirksam anzusehen ist.

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Mietrecht: Zur Übergabeklausel „bezugsfertiger Zustand“

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Das Oberlandesgericht Köln (1 U 59/12) hatte sich mit einer Klausel in einem Mietvertrag zu beschäftigen, die bei Rückgabe der Mietsache einen „bezugsfertigen Zustand“ verlangt hat. Die Frage war, ob dies eine unzulässige starre Endrenovierungsklausel darstellt – was das OLG verneint hat. Aus den Gründen:

Die (ältere) Rechtsprechung misst einer solchen Formulierung nicht die Bedeutung einer zwingenden Endrenovierung zu. Vielmehr werde darin nur zum Ausdruck gebracht, dass das Mietobjekt in einem Zustand übergeben werden müsse, welcher es ermögliche, dieses einem neuen Mieter in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen (BGH Urt. v. 10.07.1991, XII ZR 105/90, Rdnr. 12, zit. nach […]; NJW 1991, 2416 ff. [BGH 10.07.1991 – XII ZR 105/90]). Die Überlassung in einem bezugsfertigem Zustand beinhalte keine Pflicht zur Endrenovierung, soweit die Räumlichkeiten auch ohne eine solche vom Nachfolgemieter bezogen werden könnten (vgl. auch OLG Düsseldorf Urt. v. 11.06.2002, 24 U 183/01; Urt. v. 18.01.2007, 10 U 102/06, Rdnr. 12; zit. nach […]). […]

Der Senat schließt sich nunmehr der älteren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an. Die Formulierung „bezugsfertiger Zustand“ kann nicht allgemein als Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung verstanden werden. […] 

Aber: Es kommt drauf an! Nämlich auf die Regelungen im Gesamtbild um zu ergründen, was genau vereinbart wurde – pauschal ist die Frage also nicht zu beantworten, sondern vielmehr im Gesamtbild des Vertrages auszulegen.

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BGH erneut zu Schönheitsreparaturen des Mieters

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Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt.

Hinweis: Beachten Sie unsere zusammenfassende Übersicht zum Thema „Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietrecht“

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Schönheitsreparaturklausel: Pflicht zum Außenanstrich von Türen und Fenstern ist unwirksam

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Eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist insgesamt unwirksam, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen.

Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Er hatte nach Beendigung des Mietverhältnisses von seinem ehemaligen Mieter unter anderem Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 8.696,66 EUR gefordert. Dabei hatte er sich auf eine Klausel im Mietvertrag gestützt. Diese sah vor, dass der Mieter Schönheitsreparaturen einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia zu tragen habe.

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Schönheitsreparatur: Unwirksame Farbwahlklausel für Renovierungen während der Mietzeit

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine Rechtsprechung bestätigt, nach der eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer ihm vorgegebenen Farbwahl zu streichen. Anlass des Rechtsstreits war die Formulierung in einem Mietvertrag, dass der Mieter während der Mietzeit regelmäßig Schönheitsreparaturen vornehmen müsse. Die Räume sollten dabei in „neutralen Farbtönen“ gestrichen werden.

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Renovierungsvereinbarung: Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung

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Eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel ist nicht deshalb unwirksam, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter hin. Die beiden hatten in einem Formularmietvertrag geregelt, dass die Schönheitsreparaturen von dem Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen seien. Dazu wurden bestimmte Zeitabstände vorgegeben.

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Schönheitsreparaturen: Bei der Mietvertragsklausel steckt der Teufel im Detail

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Die in einem Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel

„Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: In Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre“

hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand.

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Mietvertrag: Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam

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Auch im Gewerberaummietrecht ist eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen.

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Wirksamkeit einer Klausel über die Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe der Mietwohnung

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Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichthofs hatte über die Wirksamkeit einer Klausel zu entscheiden, die den Mieter verpflichtet, bei Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Holzteile einzuhalten.

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