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Grundstücksrecht & Immobilienrecht Kaufrecht & Kaufvertrag

Gewährleistungsrecht: Keine Arglist bei Verschweigen von Unwissenheit

Einen Haftungsausschluss für Sachmängel rechtssicher in einem Vertrag zu vereinbaren ist schon schwer genug – im Regelfall gelingt dies noch bei notariellen Verträgen über Immobilien. Selbst wenn man diese schwierige Klippe geschafft hat, droht aber immer noch die Sanktion des §444 BGB, welche die Unwirksamkeit einer solchen Klausel für den Fall annimmt, dass ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.

Bei der Frage, was arglistiges Verschweigen ist, gilt seit je her:

  1. Verschweigen ist aktives Tun oder Unterlassen eines Hinweises auf einen Mangel oder auch irreführende Angaben zu einem Mangel;
  2. Arglistig handelt, wer dies in Kenntnis oder „für-möglich-halten“ des Mangels tut.

Hinsichtlich dessen, was man bei einem Grundstücksverkauf offenbaren muss, verweist der BGH auf die bekannte Rechtsprechung:

Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind […] Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann […]

Das ist soweit nicht neu und lebenswirklich auch naheliegend. Die vorliegende Sache war aber etwas anders gelagert: Hier hatte der Verkäufer keine Kenntnis, wo Feuchtigkeitsflecken im Keller herkamen und hat auf diese Unkenntnis nicht ausdrücklich hingewiesen. Dem Kammergericht (26 U 196/08) reichte das tatsächlich für die Annahme von Arglist. Denn anstatt auf diese Unkenntnis hinzuweisen, philosophierte der Verkäufer, woher die Flecken seiner Ansicht nach wohl kommen könnten. Dem BGH reichte das am Ende dann aber (richtigerweise) nicht:

Allein der Umstand, dass Fragen – hier die nach der Ursache der Feuchtigkeitsflecken – falsch beantwortet wurden, begründet jedoch noch nicht den Vorwurf der Arglist. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen (BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 – IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461; Senatsurteil vom 12. Janu- ar 2001 – V ZR 322/99, BGHReport, 2001, 362, 363). Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage – „ins Blaue hinein“ – macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet. Wer so antwortet, handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich (Senat, Urteile vom 26. September 1997 – V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303 und vom 12. Januar 2001 – V ZR 322/99, BGHReport 2001, 362, 363).

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Verbraucherrecht

Streit unter Nachbarn, heute: Die Grenzmauer

Die wohl typischen Konstellationen von Streithähnen vor einem Zivilgericht sind Mieter/Vermieter, Arbeitnehmer/Arbeitgeber und – Nachbarn. Auch wenn letzteres zunehmend durch Vermittlung, etwas Schiedsleute, in den Griff bekommen wird. Und unter Nachbarn, neben Grill & Lärm, ist die Grenzmauer ein beliebtes Thema. Nachbar A zieht eine Mauer, Nachbar B macht sie schöner – darum ging es nun beim Amtsgericht München (281 C 17376/09).

Nachbar B hat in diesem Fall zwei Dinge (auf seiner Seite der Mauer) getan:

  1. Zwei metallene Ornamente an der Mauer angebracht
  2. Ein Blumenbeet aufgeschüttet

Das Amtsgericht kam zu dem Ergebnis: (1) kann bleiben, (2) muss rückgängig gemacht werden. Der Grundsatz ist einfach: Wovon der Nachbar A sich nicht gestört fühlen muss und was seine Mauer auch nicht beeinträchtigt, das hat er erst einmal hinzunehmen (Einige wenige Ausnahmen vorbehalten). Bei den Ornamenten konnte er sich nicht gestört fühlen, da er sie ja gar nicht erst sieht. Und dass wegen einiger Schrauben die Substanz der Mauer derart gefährdet ist, dass ihr Bestand eine Frage der Zeit ist, ist keiner Diskussion würdig.

Interessanter war es da bei Punkt 2: Dem Blumenbeet. Hier wurde mittels Sachverständigem (!) festgestellt, dass das Blumenbeet derart Feuchtigkeit ins Mauerwerk transportieren könne, dass die Mauer in ihrer Substanz gefährdet ist. Eine angebrachte „Noppenfolie“ helfe da auch nicht. Daher sei es zu entfernen.

Bei dem ganzen Streit sollte man sein Augenmerk auf das Wort „Sachverständiger“ richten. Wenn in derartigen kleinen Streitigkeiten – die nur allzugerne „aus Prinzip“ (der Deutschen liebster Klagegrund übrigens) geführt werden – ein Sachverständiger hinzugezogen wird, explodieren die Kosten des Prozesses. Die Kosten werden übrigens später an Hand des „Obsiegens“ verteilt. Wenn, wie hier, jede Partei zur Hälfte gewinnt und verliert, teilen diese sich am Ende auch die Kosten. Dazu gehören die für den Sachverständigen.

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Kaufrecht & Kaufvertrag

Autokauf: Mangelbeseitigung durch Gerichtssachverständigen steht Rücktritt nicht entgegen

Ein im Zeitpunkt des Rücktritts erheblicher Mangel kann nicht dadurch unerheblich werden, dass es im Verlauf des Verfahrens einem gerichtlich bestellten Sachverständigen gelingt, den Mangel zumindest provisorisch zu beseitigen.

Das verdeutlicht eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). In dem betreffenden Fall hatte ein Mann von einem Kfz-Händler einen ca. 8 Jahre alten Range Rover (Km-Stand 101.500) gekauft. Kurz darauf beanstandete er, dass Wasser in das Innere des Fahrzeugs eindringe. In Absprache mit dem Händler wurde mehrfach versucht, das Fahrzeug abzudichten. Dies führte jedoch zu keinem greifbaren Ergebnis. Als sich nach einer Weile erneut Feuchtigkeit im vorderen rechten Fußraum sowie im Bereich des rechten Rücksitzes zeigte, erklärte der Käufer den Rücktritt vom Kaufvertrag und erhob Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises. Im Rahmen der Beweisaufnahme gelang es dem gerichtlich beauftragten Sachverständigen ohne Abstimmung mit den Parteien, die Ursache für den Wassereintritt – zumindest provisorisch – zu beheben.

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Verbraucherrecht Zivilrecht

Schadenersatzrecht: Wenn die Anti-Rutsch-Matte zur Rutschfalle wird

Die kalte Jahreszeit verlangt auch Hauseigentümern besondere Vorsicht und Vorsorge ab. So müssen sie sicherstellen, dass im Zugangsbereich ihres Anwesens ausgelegte Fußmatten nicht im Zusammenspiel mit sich darunter bildendem Eis zur gefährlichen Rutschfalle werden. Anderenfalls haften sie für Stürze von Hausbesuchern.

Das zeigt eine Entscheidung des Landgerichts (LG) Coburg, mit der ein Hauseigentümer zur Zahlung von rund 13.600 EUR Schadenersatz und Schmerzensgeld verurteilt wurde. Zu dem Hausanwesen, in dem eine Arztpraxis gelegen ist, führt eine Holzbrücke über einen Teich. Auf der Holzbrücke lag eine rutschfeste Gummimatte. Als eine Patientin bei eiskaltem Novemberwetter mit Blitzeis auf die Matte trat, rutschte diese weg. Die Patientin stürzte. Dabei brach sie sich einen Wirbel und das rechte Handgelenk. Zudem zog sie sich eine schwere Schulterverletzung zu.

Die Richter entschieden, dass der Hauseigentümer seiner Verkehrssicherungspflicht nicht genügt habe. Er hätte Patienten, die die Praxis aufsuchten, möglichst vor Schäden bewahren müssen. Nachdem es allgemein bekannt sei, dass sich auf Brücken über Gewässer durch aufsteigende Feuchtigkeit Glätte bilden könne, hätte er sicherstellen müssen, dass die Gummimatte nicht gleichsam wie ein Schlitten wegrutsche. Andererseits treffe auch die Patientin ein geringes Mitverschulden. Sie habe sich trotz der Witterung nicht am Handlauf der Brücke festgehalten. Dieses Mitverschulden müsse sie sich bei der Höhe des Schmerzensgelds anrechnen lassen (LG Coburg, 21 O 645/07).

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Kaufrecht & Kaufvertrag

Rücktritt vom Gebrauchtwagenkauf wegen Feuchtigkeit im Fahrzeuginnenraum

Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, unter welchen Umständen das Eindringen von Feuchtigkeit in den Innenraum eines verkauften Gebrauchtwagens als ein den Rücktritt des Käufers ausschließender geringfügiger Mangel („unerhebliche Pflichtverletzung“) i. S. des § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB einzustufen ist.

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Allgemeines Vertragsrecht Mietrecht & Leasingrecht

Mietgebrauch: Vermieter muss für dauerhafte Dichtigkeit des Dachs Sorge tragen

Der Vermieter muss für eine Gebrauchsfähigkeit und den sicheren Zustand der Mieträume sorgen. Bei einer Beschädigung muss er das Gebäude in der Weise instand setzen, dass es genutzt werden kann.

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Mietrecht & Leasingrecht

Mietrecht: Keine fristlose Kündigung ohne Abmahnung

Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.

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Mietrecht & Leasingrecht

Mietminderung: Tauwasserbildung bei Fenstern in Altbauten

Eine Tauwasserbildung bei alten Kastenfenstern ist kein Mietmangel.

Dies machte das Amtsgericht (AG) Hannover in einem Rechtsstreit deutlich. In diesem Verfahren hatte ein Mieter von seinem Vermieter verlangt, die betreffenden Fenster zu erneuern. Der Vermieter hatte dies angesichts des Baujahrs des Mietobjekts abgelehnt und das Vorliegen eines Mangels bestritten. Zu Recht, wie das AG feststellte. Es verneinte eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten mit folgenden Argumenten:

    • Die Tauwasserbildung zog keine gravierende Schimmelpilzbildung nach sich.

    • Bei Altbauten ist die Bildung von Tauwasser nicht unüblich.

    • Ein Mieter kann bei Anmietung einer Wohnung in einem Altbau keinen modernen technischen Standard erwarten.

    • Mieter haben keinen Anspruch auf Modernisierungsarbeiten.

    • Durch Feuchtigkeit geschädigtes Fensterholz müsste der Vermieter eigentlich – da mangelhaft – erneuern. Diesen Antrag hatte der Kläger aber nicht gestellt, sondern komplett neue Fenster verlangt. Dem Antrag, neue Fenster einzusetzen, wohnt ein Reparaturanspruch, quasi als „Minus“, nicht inne.

      (AG Hannover, 409 C 13101/06)

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    Kaufrecht & Kaufvertrag

    Arglistige Täuschung und Erheblichkeit

    Eine den Rücktritt und die Geltendmachung von Schadensersatz statt der ganzen Leistung ausschließende unerhebliche Pflichtverletzung ist beim Kaufvertrag in der Regel zu verneinen, wenn der Verkäufer über das Vorhandensein eines Mangels arglistig getäuscht hat.

    BGH Urteil vom 24.03.2006, Az: V ZR 173/05

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    Mietrecht & Leasingrecht

    Mietrecht und Schimmelpilzbefall: Wer muss was nachweisen?

    Kommt es zwischen Mieter und Vermieter wegen eines Schimmelpilzbefalls in der Wohnung zu Unstimmigkeiten, obliegt zunächst dem Mieter der Nachweis, dass er alles unternommen hat, um seiner Schadensminderungspflicht zu genügen.

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    Grundstücksrecht & Immobilienrecht Kaufrecht & Kaufvertrag

    Arglistige Täuschung beim Hauskauf

    Hauskauf: Arglistige Täuschung beim Kauf eines Wohnhauses – Ein häufiger Streitpunkt nach dem Hauskauf ist die Frage nach einer Arglist des Verkäufers, wenn plötzlich Mängel auftreten. Dies vor allem aus zwei Zielrichtungen:

    1. Bei allzu gravierenden Mängeln möchten Käufer prüfen, ob nicht die Möglichkeit der Anfechtung und somit Rückabwicklung des Kaufvertrages im Raum steht.
    2. Wenn der Kaufvertrag bestehen bleiben soll, so sehen sich Käufer regelmäßig damit konfrontiert, dass im notariellen Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vorgenommen wurde – bei arglistiger Täuschung über Sachmängel greift dieser Gewährleistungsausschluss aber nicht.

    Im Folgenden gibt es eine kurze Übersicht über wesentliche Aspekte. In unserer Kanzlei wurden derartige Streitigkeiten sowohl für Käufer als auch Verkäufer geführt, die Praxis ist letztlich recht durchmischt und auch stark vom Einzelfall abhängig. Bei Fragen rund um den Hauskauf oder den Kauf einer Wohnung steht unsere Kanzlei zur Verfügung.

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    Baurecht

    Sachverständiger: Keine Pflicht, bei Wertgutachten nach versteckten Mängeln zu suchen

    Ein Bausachverständiger ist bei Erstellung eines Verkehrswertgutachtens für ein älteres Gebäude ohne konkreten Anlass nicht verpflichtet, nach versteckten Mängeln zu suchen. So ist er ohne Anhaltspunkte insbesondere nicht verpflichtet, zerstörend oder beschädigend Bauteile zu öffnen.

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    Baurecht

    WEG: Verwalter muss bei Baumängeln vor Verjährungsablauf Eigentümerbeschluss herbeiführen

    Droht bei einem Baumangel die Verjährungsfrist abzulaufen, muss der Verwalter unverzüglich eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeiführen. Andernfalls kann er sich schadenersatzpflichtig machen. Diese Entscheidung resultierte aus folgendem Fall: