Mietrecht: Beweislast bei Mietmangel und Lüftungsverhalten des Mieters

Beim Landgericht Aachen (2 S 327/14, Vorinstanz Amtsgericht Aachen, 115 C 422/13) ging es um die Beweislast bei einem behaupteten Mietmangel sowie der Frage des notwendigen Lüftungsverhalten eines Mieters. Das Landgericht erinnert zu Recht daran, dass erst einmal den Vermieter eine Entlastung trifft, bevor der Mieter dazu vortragen muss, warum ihn keine Verantwortung für den Mangel trifft:

Dabei ist zunächst die grundsätzliche Beweislastverteilung im Mietrecht zu berücksichtigen, von der das Amtsgericht auch ausgegangen ist, und die sowohl im Bereich von § 536a BGB als auch im – hier eher relevanten – Anwendungsbereich von §§ 280 Abs. 1, 538 BGB gilt. Danach muss in der hier zu beurteilenden Konstellation der Vermieter zunächst beweisen, dass die Ursache eines Mangels nicht in seinem Gefahrenbereich liegt. Denn in diesen Fällen wird ein ursächliches Verschulden des Vermieters mit der Folge einer Beweislastumkehr und der Möglichkeit eines Entlastungsbeweises vermutet (BGH, Urteil vom 22.10.2008 – XII ZR 148/06; BGH, Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01; BGH, Urteil vom 15.03.2000 – XII ZR 81/97; Ehlert, in: Bamberger/Roth, Beck‘scher Online-Kommentar BGB, Stand: 01.05.2014, § 536a Rn. 38; Häublein, in: Münchener Kommentar BGB, 6. Auflage 2012, § 536a Rn. 32; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 74. Auflage 2015, § 536a Rn. 7). Erst wenn dieser Beweis geführt ist, trifft den Mieter eine umfassende Entlastungspflicht, wobei sich ein offenes Beweisergebnis zulasten der Vermieterseite auswirkt (BGH, Beschluss vom 25.01.2006 – VIII ZR 223/04; Ehlert a.a.O. § 538 Rn. 25).

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Haus gekauft: Schimmel – was nun?

Leider ist es kein Einzelfall: Man kauft ein Haus und stellt nach dem Hauskauf fest, dass Schimmel auftritt. Der Verkäufer weist dann mitunter darauf hin, dass er vorher eine Sanierung oder Reparatur durchführte, also davon ausging dass keine Probleme bestehen. Doch ganz so einfach ist es nicht, wie etwa das OLG Saarbrücken (1 U 132/12 – 37) feststellte:

  1. Weiß ein Verkäufer um Feuchtigkeitsschäden des Hauses und lässt er kurz vor der Veräußerung Sanierungsarbeiten durch Dritte durchführen, wobei ihm nicht bekannt ist, über welche fachliche Qualifikation der Ausführende, dessen Arbeiten der Verkäufer auch nicht überprüft, verfügt, muss er mit der Möglichkeit eines fortbestehenden Fehlers rechen.
  2. Klärt der Verkäufer den Käufer nicht über diese Umstände auf, handelt er arglistig.

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Gebäudeversicherung gegen Schäden durch holzzerstörende Pilze (Schwamm)

Ein Gebäudeversicherer hat dem Gebäudeeigentümer für den gesamten Schwammbefall des versicherten Gebäudes und nicht nur hinsichtlich der innerhalb der Vertragslaufzeit konkret nachgewiesenen Befall Stellen Versicherungsschutz zu gewähren. Dies stellte der 16. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in einer vor kürzlich verkündeten Entscheidung zu Gunsten der Versicherungsnehmerin und Eigentümerin eines mehrgeschossigen Gebäudes fest.
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Veröffentlichung von Hygienemängeln in einer Gaststätte auf behördlicher Internetseite

Die in einer Trierer Gaststätte festgestellten hygienischen Mängel dürfen vorläufig nicht auf einer behördlichen Internetseite veröffentlicht werden. Dies entschied das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (6 B 10035/13.OVG) in Koblenz.

Die im Jahre 2012 neu geschaffene Vorschrift des § 40 Abs. 1 a Nr. 2 Lebensmittel-, Bedarfsgegenstände- und Futtermittelgesetzbuch (LFBG) verpflichtet die zuständige Behörde zur Information der Öffentlichkeit unter Nennung des Lebensmittels und des Lebensmittelunternehmens, wenn der hinreichend begründete Verdacht besteht, dass in nicht nur unerheblichem Ausmaß oder wiederholt gegen Vorschriften verstoßen worden ist, die der Einhaltung hygienischer Anforderungen dienen. Hierauf gestützt veröffentlichte die Stadt Trier auf ihrer Internetseite das Ergebnis einer lebensmittelrechtlichen Kontrolle einer namentlich genannten Gaststätte, wonach der Betrieb am 8. November 2012 in einem stark vernachlässigten Hygienezustand gewesen sei; bei einer Nachkontrolle am 20. November 2012 sei er weitestgehend wieder sauber gewesen.

Auf den Eilantrag des Gaststättenbetreibers untersagte das Verwaltungsgericht der Stadt Trier die Veröffentlichung der festgestellten hygienischen Mängel mit der Begründung, die einschlägige Vorschrift ermächtige nicht zur Information über generelle Hygienemängel, sondern nur zur Veröffentlichung des Namens eines unter Verstoß gegen hygienerechtliche Vorschriften in Verkehr gebrachten Lebensmittels (Produktwarnung). Hier seien jedoch lediglich hygienische Mängel der Nebenräume und des Küchenumfeldes festgestellt worden. Die hiergegen eingelegte Beschwerde der Stadt wies das Oberverwaltungsgericht zurück.
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Kündigung bei geschuldeter Miete: Unberechtigte Mietminderung ist Risiko des Mieters

Wenn die Mietsache einen Mangel hat, dann mindert sich die Miete – so viel ist regelmäßig allen Mietern bekannt. Und es ist auch naheliegend, dass man etwa für eine verschimmelte Wohnung nicht den Preis zu zahlen hat, den man bereit war für eine Wohnung im Normalzustand zu bezahlen. Üblicherweise wird die Miete dann nur anteilig gezahlt, etwa um 10% oder 20% „gekürzt“.

Das Problem aber: Mit der Zeit bildet sich hier eine zunehmende Differenz zwischen dem Betrag, den der Vermieter erwartet hat und dem, was der Mieter tatsächlich gezahlt hat. Und wenn man um 20% monatlich die Zahlungen kürzt, ist rechnerisch nach 5 Monaten eine vollständige Monatsmiete offen, also nach 10 Monaten eine vollständige Monatsmiete. Das Problem wird dann spätestens gefährlich, wenn man auf §543 II Nr.3b BGB blickt, der dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht einräumt für den Fall, dass „in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht“. Da sich im Fall eines tatsächlichen Mietmangels die Miete bereits gesetzlich mindert nach §536 BGB ist das bei einer berechtigten Zuwenig-Zahlung nicht problematisch.

Was aber, wenn tatsächlich gar kein Mangel vorlag, der zur Minderung berechtigt hat – kann der auf Grund der (vermeintlichen) Minderung zu wenig gezahlte Betrag eine Kündigung rechtfertigen?

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Mietminderung: Tauwasserbildung bei Fenstern in Altbauten

Eine Tauwasserbildung bei alten Kastenfenstern ist kein Mietmangel.

Dies machte das Amtsgericht (AG) Hannover in einem Rechtsstreit deutlich. In diesem Verfahren hatte ein Mieter von seinem Vermieter verlangt, die betreffenden Fenster zu erneuern. Der Vermieter hatte dies angesichts des Baujahrs des Mietobjekts abgelehnt und das Vorliegen eines Mangels bestritten. Zu Recht, wie das AG feststellte. Es verneinte eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten mit folgenden Argumenten:

  • Die Tauwasserbildung zog keine gravierende Schimmelpilzbildung nach sich.

  • Bei Altbauten ist die Bildung von Tauwasser nicht unüblich.

  • Ein Mieter kann bei Anmietung einer Wohnung in einem Altbau keinen modernen technischen Standard erwarten.

  • Mieter haben keinen Anspruch auf Modernisierungsarbeiten.

  • Durch Feuchtigkeit geschädigtes Fensterholz müsste der Vermieter eigentlich – da mangelhaft – erneuern. Diesen Antrag hatte der Kläger aber nicht gestellt, sondern komplett neue Fenster verlangt. Dem Antrag, neue Fenster einzusetzen, wohnt ein Reparaturanspruch, quasi als „Minus“, nicht inne.

    (AG Hannover, 409 C 13101/06)

WEG: Verwalter muss bei Baumängeln vor Verjährungsablauf Eigentümerbeschluss herbeiführen

Droht bei einem Baumangel die Verjährungsfrist abzulaufen, muss der Verwalter unverzüglich eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeiführen. Andernfalls kann er sich schadenersatzpflichtig machen. Diese Entscheidung resultierte aus folgendem Fall:
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