Sachmangel bei Hauskauf wegen in Exposé zugesicherter Eigenschaft des Hauses

Ein Sachmangel kann bei einem Hauskauf auch anzunehmen sein, wenn die bemängelte fehlende Eigenschaft des Hauses in dem notariellen Kaufvertrag keine Erwähnung findet. Allerdings hat Der Bundesgerichtshof – unter Bestätigung seiner früheren Rechtsprechung – nochmals betont, dass der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie für einen solchen Sachmangel – anders als für das Fehlen einer ausdrücklich vereinbarten Beschaffenheit – regelmäßig nicht haftet, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält (BGH, V ZR 274/16 unter Verweis auf V ZR 23/15).

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Reiserecht: Mängel einer Karibikreise

Die von der Klägerin vorgetragenen Mängel ihrer Karibikreise rechtfertigten allenfalls den bereits vorgerichtlich erstatteten Minderungsbetrag von 986€, nicht aber eine weitere Erstattung des Reisepreises oder gar die Zahlung der Kosten für einen kurzfristig vorgenommenen Hotelwechsel. Das Amtsgericht München wies am 7.11.2017 die Klage auf Erstattung über den von der Beklagten anerkannten oder bereits bezahlten Betrag von 986 € hinausgehender weiterer 3781,84 € ab.
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Mietrecht: Beweislast bei Mietmangel und Lüftungsverhalten des Mieters

Beim Landgericht Aachen (2 S 327/14, Vorinstanz Amtsgericht Aachen, 115 C 422/13) ging es um die Beweislast bei einem behaupteten Mietmangel sowie der Frage des notwendigen Lüftungsverhalten eines Mieters. Das Landgericht erinnert zu Recht daran, dass erst einmal den Vermieter eine Entlastung trifft, bevor der Mieter dazu vortragen muss, warum ihn keine Verantwortung für den Mangel trifft:

Dabei ist zunächst die grundsätzliche Beweislastverteilung im Mietrecht zu berücksichtigen, von der das Amtsgericht auch ausgegangen ist, und die sowohl im Bereich von § 536a BGB als auch im – hier eher relevanten – Anwendungsbereich von §§ 280 Abs. 1, 538 BGB gilt. Danach muss in der hier zu beurteilenden Konstellation der Vermieter zunächst beweisen, dass die Ursache eines Mangels nicht in seinem Gefahrenbereich liegt. Denn in diesen Fällen wird ein ursächliches Verschulden des Vermieters mit der Folge einer Beweislastumkehr und der Möglichkeit eines Entlastungsbeweises vermutet (BGH, Urteil vom 22.10.2008 – XII ZR 148/06; BGH, Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01; BGH, Urteil vom 15.03.2000 – XII ZR 81/97; Ehlert, in: Bamberger/Roth, Beck‘scher Online-Kommentar BGB, Stand: 01.05.2014, § 536a Rn. 38; Häublein, in: Münchener Kommentar BGB, 6. Auflage 2012, § 536a Rn. 32; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 74. Auflage 2015, § 536a Rn. 7). Erst wenn dieser Beweis geführt ist, trifft den Mieter eine umfassende Entlastungspflicht, wobei sich ein offenes Beweisergebnis zulasten der Vermieterseite auswirkt (BGH, Beschluss vom 25.01.2006 – VIII ZR 223/04; Ehlert a.a.O. § 538 Rn. 25).

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Haus gekauft: Feuchtigkeit oder Schimmel – was nun?

Feuchtigkeit oder Schimmel nach Hauskauf: Man kauft ein Haus und stellt nach dem Hauskauf fest, dass Feuchtigkeit vorhanden ist oder Schimmel auftritt. Der Verkäufer weist dann mitunter darauf hin, dass er vorher eine Sanierung oder Reparatur durchführte, also davon ausging dass keine Probleme bestehen. Doch ganz so einfach ist es nicht, wie etwa das OLG Saarbrücken (1 U 132/12 – 37) feststellte:

  1. Weiß ein Verkäufer um Feuchtigkeitsschäden des Hauses und lässt er kurz vor der Veräußerung Sanierungsarbeiten durch Dritte durchführen, wobei ihm nicht bekannt ist, über welche fachliche Qualifikation der Ausführende, dessen Arbeiten der Verkäufer auch nicht überprüft, verfügt, muss er mit der Möglichkeit eines fortbestehenden Fehlers rechen.
  2. Klärt der Verkäufer den Käufer nicht über diese Umstände auf, handelt er arglistig.

Beachten Sie dazu bei uns: Arglistige Täuschung beim Hauskauf – Wir helfen rund um den Hauskauf!

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Kaufrecht: Zum Mangelbegriff bei Dielen und Ausbaukosten

Es ging beim Landgericht Dortmund (4 O 149/15) um den Klassiker der juristischen Ausbildung, der inzwischen geklärt ist: Der “Fliesenfall”, diesmal mit Dielen. Die Dielen waren zuerst in Ordnung, wiesen dann aber nach (fachmänischen) Grundreinigungen Flecken auf. Es stand im Streit, ob es sich hierbei überhaupt um einen Mangel handelt, der aber zu bejahen war – hier waren die “Technischen Informationen” als Beschaffenheitsvereinbarung zu verstehen:
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Gebäudeversicherung gegen Schäden durch holzzerstörende Pilze (Schwamm)

Ein Gebäudeversicherer hat dem Gebäudeeigentümer für den gesamten Schwammbefall des versicherten Gebäudes und nicht nur hinsichtlich der innerhalb der Vertragslaufzeit konkret nachgewiesenen Befall Stellen Versicherungsschutz zu gewähren. Dies stellte der 16. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in einer vor kürzlich verkündeten Entscheidung zu Gunsten der Versicherungsnehmerin und Eigentümerin eines mehrgeschossigen Gebäudes fest.
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WEG: Zu Instandhaltungs- und Schadensersatzpflichten der Wohnungseigentümer

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss; unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.
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Räum- und Streupflicht: Hobelspäne kein ausreichendes Streugut

Das Oberlandesgericht Hamm (6 U 92/12) hat entschieden, dass man seiner Räum- und Streupflicht nicht dadurch nachkommt, dass man die eis- und schneeglatte Fläche mit Hobelspänen bestreut. Hobelspäne entfalten keine nennenswerte abstumpfende Wirkung:

Daraus, dass es an der Unfallstelle glatt war und nur Hobelspäne gestreut worden waren, folgt, dass die Beklagte zu 2) ihre Pflichten verletzt hat. Denn bei pflichtgemäßem Verhalten hätte sich der Gehweg nicht in einem verkehrswidrigen Zustand befunden.

Bei den Hobelspänen, die die Mitarbeiter der Beklagten zu 2) flächendeckend auf dem Gehweg ausgestreut hatten, handelte es sich nicht um ein Streumittel mit der erforderlichen abstumpfenden Wirkung. Die gegenteilige Feststellung des Landgerichts konnte der Entscheidung des Senats nicht gemäß § 529 ZPO zugrunde gelegt werden. Denn im angefochtenen Urteil ist schon nicht hinreichend dargelegt, worauf die die Eignung von Hobelspänen als Streumittel betreffende eigene Sachkunde des Landgerichts beruht. Der Senat hat daher das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dr. M vom 10.06.2013 eingeholt, das dieser am 24.10.2013 vor dem Senat mündlich erläutert und ergänzt hat. Dieses Gutachten hat ergeben, dass jedenfalls Hobelspäne von der Art, wie sie die Klägerin kurz nach dem Unfall sichergestellt hat und die auch dem Material entsprechen, das die Beklagten dem Sachverständigen zur Verfügung gestellt haben, keine abstumpfende Wirkung entfaltet haben. Derartige Hobelspäne saugen sich mit Feuchtigkeit voll, so dass sie zu einer Art Eisflocken mit Rutscheffekt werden.

   

Preisangabenverordnung: Zur Angabe des Preises bei Kosmetika

Das Landgericht Braunschweig (21 O 2759/13 (102), verkündet am 22. August 2014) hat sich mit der Preisangabenverordnung im Zusammenhang mit Kosmetika beschäftigt. Die Entscheidung ist ein mustergültiges Beispiel für die Probleme, mit denen man vor Landgerichten in Wettbewerbsfragen rechnen muss.
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EU-KosmetikVO: Nassrasierer mit Seifenblock muss Verwendungsdauer benennen

Beim Landgericht Wuppertal (12 O 38/13) ging es um die Pflichtangabe der Verwendungsdauer bei einem Nassrasierer:

Bei dem Seifenblock des Rasierers handelt es sich um ein kosmetisches Mittel gem. Art. 2 Abs. 1a) EU-Kosmetik-VO. Es ist ein Gemisch, das dazu bestimmt ist, mit der Haut in Berührung zu kommen, und zwar zu dem ausschließlichen Zweck, diese zu schützen und in einem gutem Zustand zu halten. Gerade das bewirbt die Beklagte, wenn sie ausführt, dass Schäumen, Rasieren und Feuchtigkeit spenden in einem Schritt für eine natürlich schöne Haut sorge.

Nachdem zwischen den Parteien nunmehr unstreitig ist, dass die Mindesthaltbarkeit des Mittels der Beklagten mehr als 30 Monate beträgt, ergibt sich damit grundsätzlich ihre Verpflichtung aus § 5 Abs. 2a Kosmetik-VO anzugeben, wie lange das Mittel nach dem Öffnen vom Verbraucher verwendet werden kann, ohne dass eine Gefährdung der Gesundheit zu erwarten ist.

Im Bereich der KosmetikVO wird offen gesagt immer noch zu häufig “geschlampt”, hier bietet sich ein breites Feld für wettbewerbsrechtliche Abmahnungen in Zukunft.

   

Veröffentlichung von Hygienemängeln in einer Gaststätte auf behördlicher Internetseite

Die in einer Trierer Gaststätte festgestellten hygienischen Mängel dürfen vorläufig nicht auf einer behördlichen Internetseite veröffentlicht werden. Dies entschied das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (6 B 10035/13.OVG) in Koblenz.

Die im Jahre 2012 neu geschaffene Vorschrift des § 40 Abs. 1 a Nr. 2 Lebensmittel-, Bedarfsgegenstände- und Futtermittelgesetzbuch (LFBG) verpflichtet die zuständige Behörde zur Information der Öffentlichkeit unter Nennung des Lebensmittels und des Lebensmittelunternehmens, wenn der hinreichend begründete Verdacht besteht, dass in nicht nur unerheblichem Ausmaß oder wiederholt gegen Vorschriften verstoßen worden ist, die der Einhaltung hygienischer Anforderungen dienen. Hierauf gestützt veröffentlichte die Stadt Trier auf ihrer Internetseite das Ergebnis einer lebensmittelrechtlichen Kontrolle einer namentlich genannten Gaststätte, wonach der Betrieb am 8. November 2012 in einem stark vernachlässigten Hygienezustand gewesen sei; bei einer Nachkontrolle am 20. November 2012 sei er weitestgehend wieder sauber gewesen.

Auf den Eilantrag des Gaststättenbetreibers untersagte das Verwaltungsgericht der Stadt Trier die Veröffentlichung der festgestellten hygienischen Mängel mit der Begründung, die einschlägige Vorschrift ermächtige nicht zur Information über generelle Hygienemängel, sondern nur zur Veröffentlichung des Namens eines unter Verstoß gegen hygienerechtliche Vorschriften in Verkehr gebrachten Lebensmittels (Produktwarnung). Hier seien jedoch lediglich hygienische Mängel der Nebenräume und des Küchenumfeldes festgestellt worden. Die hiergegen eingelegte Beschwerde der Stadt wies das Oberverwaltungsgericht zurück.
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Frankfurter Tabelle zur Reisepreisminderung im Reiserecht

Frankfurter Tabelle: Mitte der 1980er hat die 24. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt a.M. eine Tabelle entwickelt, der sich bei typischen Reisemängeln eine typische Minderungsquote für den Reisepreis entnehmen lässt. Diese Tabelle mag inzwischen fast 30 Jahre alt sein (sie wurde 1994 im Bereich der “Erläuterungen” aktualisiert), gleichwohl ist sie zeitlos, da sich unabhängig vom Reisepreis die Prozentzahlen auswirken können.

Beachten Sie dazu: Unsere Übersicht zu Ansprüchen im Reiserecht

Gleichwohl muss betont werden, dass die Frankfurter Tabelle keineswegs verbindlich ist: Jedes Gericht, auch das Landgericht Frankfurt a.M., entscheidet im Einzelfall. Andererseits zeigt die Vergangenheit, dass die “Frankfurter Tabelle” eine ebenso beliebte wie praktikable Richtschnur ist, auf die gerne zurückgegriffen wird. Zur ersten Orientierung ist sie allemal sinnvoll.

Im Folgenden stellen wir die Frankfurter Tabelle im Volltext zur Verfügung. Dabei wird die Basistabelle aus dem Jahr 1985 verwendet (NJW 1985, S.113ff.), wobei die Aktualisierungen aus dem Jahr 1994 (NJW 1994, S.1639ff.) von mir aufgenommen wurden. 

Hinweis: Ich habe einige Ausgaben der “Frankfurter Tabelle” im Internet im Vorhinein gesichtet und muss feststellen, dass diverse und teils grob fehlerhafte Varianten existieren. Mal wird bei den “Erläuterungen” schlicht geschludert, mal wurden die Aktualisierungen aus dem Jahr 1994 einfach gar nicht berücksichtigt! Ich war bemüht, hier die Tabelle ebenso umfassend wie korrekt und ungekürzt unter Berücksichtigung der Änderungen aus dem Jahr 1994 wieder zu geben.

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