Sozialleistungen: Vermieter benötigt Zustimmung des Jobcenters

Erhält ein Mieter Sozialleistungen, um Miet- und Nebenkosten zahlen zu können, hat der Vermieter nicht ohne Weiteres einen Anspruch gegen das Jobcenter auf Direktzahlung der rückständigen oder ausstehenden Mieten. Ohne einen vorherigen Antrag und eine entsprechende Zustimmung des Jobcenters kann der Vermieter keine Zahlung an sich verlangen.

Dies hat das Bundessozialgericht (BSG, Urteil vom 9.8.2018, B 14 AS 38/17 R) entschieden. Die Richter machten deutlich, dass eine Direktauszahlung der Miete an den Vermieter ausdrücklich von der leistungsberechtigten Person beantragt werden muss. Der Leistungsträger hat dann in Abstimmung mit dem Hartz-IV-Bezieher eine Entscheidung zu treffen. 

Das gilt auch, wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, wonach die Sozialleistungen für Miet- und Nebenkosten an den Vermieter abgetreten werden. Ohne Antrag und Zustimmung zur Abtretung hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine Direktzahlung.

   

Honorarabrechnung des Architekten: Kann Nebenkostenpauschale bei Schlussrechnung gekürzt werden?

Bei der Abrechnung eines Architekten ergab sich eine interessante Frage: Kann ein Auftraggeber Rechnungspositionen, die er in Abschlagsrechnungen noch problemlos anerkannt hat (z. B. eine Nebenkostenpauschale) bei der Schlussrechnungsprüfung rückgängig machen?

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Sozialhilfe: Behörde darf mit online verfügbaren Mieten Angemessenheit prüfen

Die Nettokaltmiete über zahlreiche online verfügbare Angebotsmieten zu ermitteln und die kalten Betriebskosten aufgrund der Daten von Leistungsbeziehern nach SGB II zu erheben, kann ein schlüssiges Konzept für die Bruttokaltmiete nach der Rechtsprechung des BSG darstellen und zu einer zutreffenden Angemessenheitsgrenze nach dem SGB II führen.

Im vom Sozialgericht München (SG München, Urteil vom 24.1.2018, S 46 AS 1426/15) entschiedenen Fall hatten die Kläger höhere Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach SGB II, insbesondere die Berücksichtigung der tatsächlichen Kosten von Unterkunft und Heizung (KdUH) für einen Drei-Personen-Haushalt von monatlich 850 EUR begehrt. Die Behörde hatte den Bedarf mit monatlich 730 EUR bestimmt. Das SG München setzt sich in der Entscheidung dezidiert damit auseinander, wie die Angemessenheitsgrenze auf Grundlage der Vorgaben des BSG zu ermitteln ist. Die Behörde hatte die Angemessenheitsgrenzen von Nettokaltmiete und Nebenkosten auf getrennten Wegen ermittelt. Anschließend hatte sie beide zu einer einheitlichen Angemessenheitsgrenze zusammengerechnet. Dies war nach Ansicht der Richter zulässig.

   

AG Nürtingen, 13 Ls 171 Js 13423/08 („SIM-Lock“)

AG Nürtingen, Urt. v. 20.09.2010 – 13 Ls 171 Js 13423/08

Der Angeklagte A ist schuldig 614 Vergehen der Fälschung beweiserheblicher Daten je in Tateinheit mit Datenveränderung.
Der Angeklagte wird zu der Gesamtfreiheitsstrafe von 11 Monaten verurteilt.
Die Vollstreckung der Strafe wird zur Bewährung ausgesetzt.
Der Angeklagte trägt die Kosten des Verfahrens und seine eigenen Auslagen.

Gründe
(abgekürzt nach § 267 IV StPO)

I.
Der Angeklagte A wurde am … 1974 in … geboren, er ist … Staatsbürger. Er lebt seit 1982 in Deutschland. Nach dem Abitur schloss er eine Lehre zum Elektriker ab. Danach begann er ein Studium der Volkswirtschaftslehre in T, das er abbrach, und nahm an der Fachhochschule N ein Studium der Immobilienwirtschaft auf. Er ist seit … 2010 verheiratet, seine aus … stammende Ehefrau studiert in S. Sie hat kein eigenes Einkommen. Der Angeklagte ist neben seinem Studium bei einer Agentur in H beschäftigt. Dort verdient er netto monatlich 1 430 EUR. Für die Miete wendet er einschließlich Nebenkosten 850 EUR auf.
Der Angeklagte hat Schulden von rund 15 000 EUR, die im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks durch seine Mutter in … im Rahmen einer Erbauseinandersetzung entstanden sind. Das bebaute Grundstück wird von der Mutter der Angeklagten, die sich die Hälfte des Jahres dort aufhält, benutzt.
Gegen den Angeklagten wurde durch die Entscheidung des Amtsgerichts Heidelberg vom 23.07.2008 wegen vorsätzlicher Gefährdung des Straßenverkehrs eine Geldstrafe von 30 Tagessätzen zu je 10 EUR sowie ein Fahrverbot von 3 Monaten verhängt.
Die Geldstrafe ist vollständig bezahlt.

II.
Bei einem Besuch in Polen erkannte der Angeklagte, dass die Sperren in Mobilfunktelefonen, die ein Verwendung mit einer anderen SIM-Karte als ursprünglich vorgesehen und zugelassen (sog. Sim-Lock) oder die Verwendung in anderen Mobilfunknetzen als ursprünglich vorgesehen und zugelassen (sog. Net-Lock) verhindern, durch einfache Handgriffe entfernt werden können. Er erkannte, dass durch die Differenz zwischen dem für den Erwerb eines gesperrten Telefons und dem für die Entsperrung entstehenden Aufwand einerseits und dem Erlös für ein entsperrtes Mobiltelefon andererseits Gewinn erwirtschaftet werden kann. Da er zu diesem Zeitpunkt über keine eigenen Einnahmen, auch nicht aus Unterhalt bzw. Bafög, verfügte, entschloss er sich, zur Finanzierung seines Studiums gesperrte Mobiltelefone zu erwerben, diese zu entsperren und über eigene bzw. ihm zur Verfügung stehende eBay-Konten weiter zu veräußern. Ihm war dabei bewußt, dass die gesperrten Mobiltelefone von den Netzbetreibern bezuschusst wurden, um dem Kaufpreis der „gelockten“ Telefone zu subventionieren. Ihm war auch klar, dass die Sperre vom Kunden erst nach Zahlung eines Betrags von i.d.R. 100 EUR in den ersten 24 Monaten nach Erwerb entfernt werden konnte, oder aber erst nach Ablauf der 24 Monate ohne Entgelt. Er nahm zumindest billigend in Kauf, zur Beseitigung des SIM-Lock nicht berechtigt zu sein.
Am 18.01.2006 erwarb der Angeklagte einen „Flasher“ für 213,63 EUR von der Firma K GSM. Damit konnten Mobilfunktelefone insbesondere der Marke M, die einen SIM-Lock (Sperre der Subscriber-Identity-Module-Karte) enthielten, innerhalb kurzer Zeit entsperrt werden. Am 08.08.2007 erwarb er noch ein Zusatzgerät zum Preis von 99,96 EUR.
Im Zeitraum von 21. Februar 2006 bis 03. Juni 2008 entfernte der Angeklagte in seiner Wohnung bei 614 Mobilfunktelefonen, die durch einen SIM-Lock an den Provider V gebunden waren, mittels des Flashers den SIM-Lock. Dazu verband der Angeklagte jeweils das Mobiltelefon mit dem Flasher und betätigte den „Clean“-Schalter, wodurch die Dateneintragungen des SIM-Lock im Mobiltelefon so manipuliert wurden, dass das Mobiltelefon entsperrt wurde. Während des etwa eine halbe Minute dauernden Vorgangs wurde weder ein vollständiges Betriebssystem noch eine vollständige Firmware – als hardwarenahes Steuerungsprogramm – auf das Mobiltelefon übertragen.
Die Mobilfunktelefone hatte er jeweils unmittelbar zuvor neu über ca. 30 verschiedene Fachhändler erworben. Es handelte sich hierbei ausschließlich um Mobilfunktelefone, die aus sogenannten Prepaid-Bundles stammten, d.h. einer Kombination aus einer SIM-Karte und einem damit gekoppelten Mobilfunktelefon.
Der Angeklagte hat die Daten, die die Sim-Lock-Sperre bewirken, durch den Anschluss an den Flasher gelöscht bzw. verändert. Die Befugnis, den SIM-Lock zu entfernen, lag, wie er wusste, unabhängig vom Eigentum an den Mobilfunkgeräten, zu den jeweiligen Tatzeitpunkten ausschließlich beim Provider V. Durch die Einwirkung auf das Programm in den Mobilfunkgeräten, das die Einwahl mit anderen SIM-Karten verhindert, wurde dem Programm vorgespiegelt, es habe bereits eine reguläre Entsperrung durch den Provider stattgefunden.
Durch die Entfernung der SIM-Lock-Sperre erweckte der Angeklagte zugleich im Rechtsverkehr den Eindruck, die Sperre sei ordnungsgemäß durch den Provider entfernt worden.
Im einzelnen handelte es sich um die nachfolgend aufgeführten Mobilfunktelefone, die der Angeklagte nach der Entsperrung als neu und sim-lock-frei zu den dort angegebenen Zeitpunkten an die nachstehenden Personen verkauft hatte. Je Verkauf erzielte der Angeklagte einen Gewinn zwischen 10 und 30 EUR.

[…]

III.
Der Angeklagte ist schuldig 614 Vergehen der Datenveränderung jeweils tateinheitlich mit gewerbsmäßiger Fälschung beweiserheblicher Daten gemäß §§ 269, 267 Abs. 3 S. 1 und S. 2 Nr. 1 und 3, 303a, 303c, 52, 53 StGB.

IV.
Die Strafe war in jedem der Einzelfälle gem. § 52 StGB dem Strafrahmen der §§ 269, 267 III StGB zu entnehmen, der Freiheitsstrafe von 6 Monaten bis zu 10 Jahren vorsieht. Anlass, die Tat nicht als jeweils besonders schweren Fall zu werten, sah das Gericht nicht.
Unter Abwägung der relevanten Strafzumessungsgesichtspunkte, insbesondere des Geständnisses des Angeklagten, des Umstands, dass die Schäden in jedem Einzelfall gering waren, erachtete das Gericht jeweils eine Freiheitsstrafe von 7 Monaten für tat- und schuldangemessen.
Unter erneuter Abwägung der relevanten Strafzumessungsgesichtspunkte bildete das Gericht deshalb eine Gesamtfreiheitsstrafe von 12 Monaten. Im Hinblick auf die nicht mehr zur Gesamtstrafenbildung heranzuziehende Geldstrafe von 30 Tagessätzen nahm das Gericht einen Härteausgleich dergestalt vor, dass auf eine Gesamtfreiheitsstrafe von 11 Monaten erkannt wurde.
Die Vollstreckung der Strafe konnte zur Bewährung ausgesetzt werden.
Der Angeklagte hat die Taten eingestanden, er ist nicht vorbestraft und lebt in geordneten persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen. Das Gericht geht davon aus, dass der Angeklagte gleichartige oder gleichwertige Straftaten nicht mehr begehen wird.

   

Verkehrsunfall: Keine Kombination von fiktiver und konkreter Schadensabrechnung

Der Bundesgerichtshof (VI ZR 146/16) hat klargestellt, dann wenn der Geschädigte den Weg der fiktiven Schadensabrechnung gewählt hat, die im Rahmen einer tatsächlich erfolgten Reparatur angefallenen Kosten einer Reparaturbestätigung für sich genommen nicht ersatzfähig sind. Eine Kombination von fiktiver und konkreter Schadensabrechnung ist insoweit unzulässig.
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Minderung der Miete: Bemessungsgrundlage einer Mietminderung

Die Bemessungsgrundlage einer Mietminderung stellt das Landgericht Aachen (2 S 245/15) wie Folgt dar:

Zutreffend und im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundegerichtshofes führt der Beklagte aus, dass Bemessungsgrundlage einer Mietminderung die Bruttomiete, also der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten, ist (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03, zit. nach NZM 2005, 455; Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04, zit. nach NZM 2005, 699). Der Bundesgerichtshof betont jedoch auch, dass es einer anteiligen Aufteilung der beanspruchten Minderung auf die Nettomiete und die Betriebskosten nicht bedarf (BGH, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10, zit. nach NZM 2011, 453, 453). Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst auf Grund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und ggf. wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden. Für das rechnerische Gesamtergebnis spielen die unterschiedlichen Abrechnungsmöglichkeiten keine Rolle. Die unterschiedlichen Abrechnungsweisen führen alle zum gleichen Ergebnis (BGH, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10, zit. nach NZM 2011, 453, 453 f.).

   

Mietrecht: Zum Anspruch des Vermieters auf nicht geleistete Vorauszahlungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Das Landgericht Aachen (2 S 245/15) hat sich zum Anspruch des Vermieters auf nicht geleistete Vorauszahlungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist geäußert und seine bisherige Rechtsprechung geändert:

In Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung schließt sich die Kammer – wie auch das Amtsgericht – jedenfalls für den hier vorliegenden Fall der im Vordringen befindlichen Auffassung an, dass der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist keinen Anspruch auf die nicht geleisteten Vorauszahlungen hat, wenn er – wie hier – in die Betriebskostenabrechnung statt der tatsächlich geleisteten Vorschüsse die Sollvorauszahlungen einstellt, ohne dies deutlich zu machen (ebenso KG, Hinweisbeschluss vom 16.06.2014, 8 U 29/14, zit. nach juris; LG Bonn, Urteil vom 16.01.2014, 6 S 43/13, zit. nach NZM 2014, 387; LG Krefeld, Beschluss vom 10.11.2010, 2 S 34/10, zit. nach juris; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 S2. 473; Langenberg/Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, J Betriebskostenprozess S2. 47).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann der Vermieter Betriebskostenvorauszahlungen nur so lange geltend machen, als eine Abrechnung noch nicht erteilt und die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife richtet sich der Anspruch des Vermieters dagegen nur noch auf einen möglicherweise zu seinen Gunsten ergebenden Saldo aus der Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10, zit. nach NZM 2013, 85, 88; Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10, zit. nach NZM 2011, 478, 479).

   

Wie muss Nebenkostenabrechnung aussehen: Landgericht Aachen zur ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung im Mietrecht

Das Landgericht Aachen (2 S 245/15) hat sich die Mühe gemacht und nochmals umfänglich dargestellt, wie eine Nebenkostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten auszusehen hat, um ordnungsgemäß und wirksam zu sein:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel
  • Berechnung des Anteils des Mieters
  • Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
  • insgesamte gedankliche und rechnerische Verständlichkeit

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Landgericht Aachen: Schreib- und Fotokosten eines Sachverständigen sind zu erstatten

Das Landgericht Aachen (5 S 128/15, Vorinstanz Amtsgericht Aachen, 101 C 124/15) hat klargestellt, dass auch heute noch die Schreib- und Fotokosten eines Sachverständigen zu erstatten sind – das Amtsgericht hatte hier noch Bedenken hinsichtlich der technischen Entwicklung angemeldet:

Das Amtsgericht führt zutreffend aus, dass die Sachverständigenkosten zu den mit dem Schaden unmittelbar verbundenen und gem. § 249 I BGB auszugleichenden Vermögensnachteilen gehören (BGH, NJW 2014, 3151, juris-Rn. 9). Der Geschädigte kann jedoch vom Schädiger nach § 249 II 1 BGB nur die Kosten erstattet verlangen, die vom Standpunkt eines verständigen, wirtschaftlich denkenden Menschen in der Lage des Geschädigten zweckmäßig und notwendig erscheinen (BGH, a.a.O., juris-Rn. 15). Sind diese Kosten streitig, ist die Bemessung der Höhe des Schadensersatzanspruchs Sache des nach § 287 ZPO besonders frei gestellten Tatrichters (BGH, a.a.O. juris-Rn. 12).

Die amtsgerichtliche Schätzung hält – worauf die Berufung zu Recht hinweist – einer Überprüfung jedoch nicht stand, da die Schreib- und Fotokosten vollständig aberkannt wurden. Dem Amtsgericht ist zwar dahingehend zuzustimmen, dass derartige Nebenkosten durch den technischen Fortschritt immer weiter in den Hintergrund rücken, dies ändert aber nichts daran, dass derartige Nebenkosten anfallen. Dem entsprechend billigt das JVEG derartige Nebenkosten auch den gerichtlich bestellten Sachverständigen zu.

   

Abgrenzung zwischen einem Mietvertrag über Geschäftsräume und einem Immobilienleasingvertrag

Der BGH (XII ZR 120/13) konnte sich zur Abgrenzung zwischen einem Mietvertrag über Geschäftsräume und einem Immobilienleasingvertrag äussern:

Das Immobilienleasing stellt eine besondere Form des Finanzierungsleasings dar (vgl. BGHZ 106, 304 = NJW 1989, 1279), um den Erwerb von Grundstücken oder die Errichtung baulicher Anlagen zu finanzieren. Auch für einen Immobilienleasingvertrag ist daher kennzeichnend, dass der Leasinggeber dem Leasingnehmer eine Sache oder eine Sachgesamtheit gegen ein in Raten gezahltes Entgelt zum Gebrauch für eine fest vereinbarte – und beim Immobilienleasing regelmäßig lange – Vertragslaufzeit überlässt, wobei die Gefahr und Haftung für Instandhaltung, Sachmängel, Untergang und Beschädigung der Sache allein den Leasingnehmer trifft (vgl. Senatsurteil BGHZ 158, 19 = NZM 2004, 340, 342; BGH Urteil vom 11. März 1998 – VIII ZR 205/97NJW 1998, 1637, 1638 mwN). Der Leasingnehmer deckt mit den während der Vertragslaufzeit entrichteten Leasingraten die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie alle Nebenkosten einschließlich der Finanzierungskosten des Leasinggebers, beim Immobilienleasing möglicherweise noch durch ein zusätzlich zu gewährendes Mieterdarlehen, vollständig ab (Engel NZM 1998, 785, 788).

   

Mietrecht: Mieter muss Installation von Rauchmeldern durch Vermieter dulden – und Kosten tragen

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 216/14) hat einen seit längerem bestehenden Streifall entschieden und geklärt, dass der Mieter das Installieren von Rauchmeldern durch den Vermieter zu dulden hat. Der Mieter muss hierzu Zutritt zur Wohnung gewähren und die Kosten der Installation im Rahmen der Betriebskostenabrechnung hinnehmen – auch wenn er schon eigene Rauchmelder installiert hatte:

Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat.

Vorliegend ging es um einen Streitfall aus dem Bundesland Sachsen-Anhalt, die Pflicht zur Installation von Rauchmeldern ergibt sich dort aus §47 der Bauordnung. In NRW ergibt sich diese Pflicht aus §49 BauO NRW, wobei spätestens ab dem 01.01.2017 Bestandsbauten in Schlafzimmern und Kinderzimmer sowie in Fluren, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder installiert haben müssen.
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Mit Nebenkostenpauschale ist auch ein überhöhter Kaltwasserverbrauch abgegolten

Mit einer Nebenkostenpauschale ist in der Regel auch ein überhöhter Kaltwasserverbrauch abgegolten, sofern der Mieter nicht schuldhaft den übermäßigen Kaltwasserverbrauch verursacht hat.
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Verkehrsunfall: Zur Abtretung von Ansprüchen des Geschädigten in AGB

Beim Landgericht Aachen (6 S 109/15) ging es um den AGB-Klassiker im Zusammenhang mit einem Verkehrsunfall schlechthin: Die Frage der wirksamen Abtretung von Ansprüchen nach einem Verkehrsunfall. So liest man im Sachverhalt

Zugleich trat der Geschädigte formularmäßig seinen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte in Höhe des Honoraranspruchs erfüllungshalber an den Sachverständigen ab. In der Abtretungserklärung heißt es u.a. weiter: „Die Abtretung erfolgt in der Reihenfolge: Sachverständigenkosten, Wertminderung, Nutzungsausfallentschädigung, Nebenkosten, Reparaturkosten“.

Die Versicherung als Beklagte bestritt natürlich die wirksame Abtretung, das Landgericht Aachen hatte hiermit allerdings keine durchgreifenden Probleme:

Die Abtretungserklärung vom 12.03.2015 entspricht insbesondere den Bestimmtheitsanforderungen des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteil v. 07.06.2011, VI ZR 260/10, zitiert nach juris). Es wird zwar eine Mehrzahl von Forderungen des Geschädigten aus dem betreffenden Verkehrsunfall von der Abtretung erfasst. Dies ist jedoch unschädlich, da diese der Höhe und der Reihenfolge nach aufgeschlüsselt werden (…)

Die Abtretung ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer unangemessenen Benachteiligung des Geschädigten nach § 307 BGB unwirksam. Die Abtretung der Ansprüche erfolgt erfüllungshalber und ist mit einer Stundung der Honorarforderung verbunden. Nach den Bestimmungen in der Abtretungserklärung darf der Sachverständige seinen Auftraggeber erst nach erfolgloser außergerichtlicher Geltendmachung wieder in Anspruch nehmen. Der Höhe nach ist die Abtretung auf den Rechnungsbetrag begrenzt. Auch wenn dem Geschädigten durch die Abtretung unter Umständen die Verfolgung seiner Ansprüche erschwert wird, bis die Honorarrechnung beglichen ist, so ist andererseits das Sicherungsbedürfnis des Sachverständigen zu berücksichtigen, dem das Risiko, dass der Zedent etwa nur zu einem Bruchteil Ersatz verlangen kann, nicht aufgebürdet werden kann. Der Zedent kann die Ungewissheit beenden, indem er die Rechnung begleicht oder seine Ansprüche in Höhe der Rechnung des Sachverständigen reduziert (vgl. zum vorstehenden: LG Köln, Urteil v. 23.04.2015, 6 S 199/14).