Nachbarrecht: Grundstückseigentümer haftet für durch Handwerker ausgelösten Brand

Rechtsanwalt Ferner Alsdorf - Zivilrecht

Der BGH (V ZR 311/16) konnte klären, dass ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, als Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB verantwortlich ist, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert hieran mit dem BGH nichts. Die Folge ist ein hinsichtlich des Schadens bestehender Ausgleichsanspruch: Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH dann gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht gemäß § 1004 Abs. 1, § 862 Abs. 1 BGB unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen. Schon früher hatte der BGH klargestellt, dass hiervon auszugehen ist, wenn ein Brand auf ein fremdes Grundstück übergreift, da der Nachbar die Gefahr in aller Regel nicht erkennen und die Einwirkungen auf sein Grundstück daher nicht rechtzeitig abwehren kann (BGH, V ZR 47/07).
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Nachbarrecht: Zur Annahme einer Grenzeinrichtung und Beseitigung einer Grenzeinrichtung

Rechtsanwalt Ferner Alsdorf - Zivilrecht

Der BGH (V ZR 42/17) konnte festhalten, dass bei einer schon länger bestehenden Einrichtung, die sich wegen ihrer Vorteilhaftigkeit für beide Seiten objektiv als Grenzeinrichtung darstellt, eine Vermutung dafür spricht, dass diese mit dem Willen beider Nachbarn errichtet worden ist.

Entsprechend der gesetzlichen Regelung in § 922 Satz 3 BGB darf eine Grenzeinrichtung, an deren Fortbestand einer der Nachbarn ein Interesse hat, nicht ohne dessen Zustimmung beseitigt oder geändert werden. Haben Grundstücksnachbarn sich – ausdrücklich oder stillschweigend – für eine bestimmte Grenzeinrichtung entschieden, so kann jeder Nachbar die Erhaltung der Grenzanlage auch in ihrer äußeren Beschaffenheit und in ihrem Erscheinungsbild verlangen. Wird sie in ihrem Erscheinungsbild etwa durch einen daneben errichteten Holzzaun wesentlich beeinträchtigt, so kann nach § 922 Satz 3, § 1004 BGB dessen Beseitigung verlangt werden:

Für das Vorliegen einer Grenzeinrichtung im Sinne des § 921 BGB ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass die auf der Grundstücksgrenze gelegene Einrichtung ihrer objektiven Beschaffenheit nach dem Vorteil beider Grundstücke dient. So genügt etwa für die Annahme einer Grenzeinrichtung eine zur gemeinsamen Benutzung verwendete und eingerichtete Fläche. Hierunter fällt etwa ein von den Grundstücksnachbarn gemeinsam benutzter Zufahrtsweg, auch wenn er nicht geeignet ist, den genauen Grenzverlauf zu markieren, sondern anderen Zwecken dient (vgl. Senat, Urteil vom 7. März 2003 – V ZR 11/02, BGHZ 154, 139, 143 ff. mwN). Der Vereinbarung einzelner Funktionen einer Grenzeinrichtung bedarf es daher entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht.

Auch ist die Grenzeinrichtung in ihrer gesamten Beschaffenheit geschützt. Der in § 922 Satz 3 BGB vorgesehene Bestandsschutz ist nicht auf die Substanz der Grenzeinrichtung beschränkt. Die Vorschrift will auch die Aufhebung oder Minderung des Bestimmungszwecks der Einrichtung und deren Brauchbarkeit in dem bisherigen Umfang für diesen Zweck zum Nachteil des Nachbarn verhindern (vgl. Senat, Urteil vom 27. Juli 2012 – V ZR 2/12, Grundeigentum 2012, 1309 Rn. 8). Geschützt ist dabei auch das nach außen hervortretende Bild der Grenzanlage vor Veränderungen (vgl. Senat, Urteil vom 23. November 1984 – V ZR 176/83, NJW 1985, 1458, 1460; Urteil vom 9. Februar 1979 – V ZR 108/77, BGHZ 73, 272, 274 f.). Das Erscheinungsbild einer Grenzeinrichtung ist Bestandteil ihrer Zweckbestimmung und kann von der ihr immanenten Ausgleichsfunktion zwischen den Interessen der Grundstücksnachbarn nicht getrennt werden. Es kann daher ohne Zustimmung des Nachbarn nicht verändert werden. Die Ausgleichsfunktion umfasst rein optisch-ästhetische Gesichtspunkte, kann aber auch darüber hinausgehen. So kann das äußere Erscheinungsbild auch Bedeutung für den Lichteinfall auf ein Grundstück oder für gestalterische Aspekte, etwa der Erhaltung einer räumlich großzügigen Wirkung einer Außenfläche, haben. Wegen dieser Teilhabe an dem Bestandsschutz einer Grenzanlage nach § 922 Satz 3 BGB bestehen entgegen der Ansicht der Beklagten keine Bedenken gegen den hier geltend gemachten Beseitigungsanspruch unter dem Gesichtspunkt der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG. Die Regelungen der §§ 921, 922 BGB sind Ausprägungen der Inhalts- und Schrankenbestimmung des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. Senat, Urteil vom 11. April 2008 – V ZR 158/07, NJW 2008, 2032 Rn. 18).

Nachbarrecht: Ausgleichsanspruch für erhöhten Reinigungsaufwand infolge Laufabwurfs

Rechtsanwalt Ferner Alsdorf - Zivilrecht

Der Bundesgerichtshof (V ZR 8/17) hat bestätigt, dass dem Nachbarn, der Laubbefall von rechtswidrig aufgestellte aber nicht mehr zulässig zu schneidenden oder entfernenden Bäumen zu erdulden hat, ein Entschädigungsanspruch hinsichtlich Kosten der Laubbseitigung zustehen kann. Es geht um den Fall von Bäumen, die den landesrechtlich vorgeschriebenen Grenzabstand zwar nicht einhalten – deren Beseitigung oder Zurückschneiden wegen des Ablaufs der dafür in dem Landesnachbarrecht vorgesehenen Ausschlussfrist aber nicht mehr verlangt werden kann.

Hinweis: Beachten Sie dazu auch meine Ausführungen zu den nachbarrechtlichen Ansprüchen bei Laubfall

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Nachbarrecht: Zur Bemessung der Höhe einer Grenzbepflanzung bei tiefer liegendem Nachbargrundstück

Rechtsanwalt Ferner Alsdorf - Zivilrecht

Eine typische Streitfrage im Nachbarrecht konnte der Bundesgerichtshof (V ZR 230/16) klarstellen, der nun entschied dass bei einer Grenzbepflanzung eines Grundstücks, das tiefer liegt als das Nachbargrundstück, die nach den nachbarrechtlichen Vorschriften zulässige Pflanzenwuchshöhe von dem höheren Geländeniveau des Nachbargrundstücks aus zu messen ist. Der Anspruch auf Rückschnitt entsteht somit erst, wenn die Pflanze unter Hinzurechnung der Differenz zwischen dem Geländeniveau des tiefer gelegenen Grundstücks, auf dem sie stehen, und dem des höher gelegenen Grundstücks die zulässige Pflanzenwuchshöhe überschritten hat:

Ob für die Ermittlung der im Grenzabstandsbereich nach Art. 47 Abs. 1 BayAGBGB zulässigen Höhe der Pflanzen zu berücksichtigen ist, dass das Nachbargrundstück auf einem höheren Geländeniveau liegt, ist allerdings umstritten. Teilweise wird angenommen, eine Hanglage sei für die Ermittlung der zulässigen Höhe der Grenzbepflanzung gänzlich unbeachtlich. Es komme allein auf die Wuchshöhe der Pflanzen an (vgl. Reich, Das bayerische private Nachbarrecht, 2011, Art. 47 Rn. 9; so auch Schlick, Nachbarrecht für Rheinland-Pfalz, 7. Aufl., Anm. 11; Keil/Hoof, Das Nachbarrecht in Hessen, 21. Aufl., §§ 38, 39 Anm. 4). Nach anderer Auffassung, der das Berufungsgericht folgt, ist bei einer Hanglage die zulässige Pflanzenwuchshöhe von dem Geländeniveau des Nachbargrundstücks aus zu messen. Falle das Grundstück zur Pflanze hin ab, sei der Geländeniveauunterschied der zulässigen Höhe der Pflanze hinzuzurechnen, steige es zur Pflanze hin an, sei der Geländeniveauunterschied abzuziehen (vgl. Stadler, Das Nachbarrecht in Bayern, 7. Aufl., Kap. 10 D II 6a; Sprau/Sprau, Justizgesetze in Bayern, 1988, Art. 47 AGBGB Rn. 28; Grziwotz/Saller, Bayerisches Nachbarrecht, 3. Aufl., 2. Teil Rn. 150; Bayer/Lindner/Grziwotz, Bayerisches Nachbarrecht, 2. Aufl., S. 161; so auch OLG Karlsruhe, Die Justiz 1976, 472, 473; Bruns, Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg, 3. Aufl., § 12 Rn. 24).

Richtigerweise ist bei einer Grenzbepflanzung eines Grundstücks, das – wie hier – tiefer liegt als das Nachbargrundstück, die nach den nachbarrechtlichen Vorschriften zulässige Pflanzenwuchshöhe von dem höheren Geländeniveau des Nachbargrundstücks aus zu messen. Der Anspruch auf Rückschnitt gemäß Art. 47 Abs. 1 BayAGBGB entsteht erst, wenn die Pflanze unter Hinzurechnung der Differenz zwischen dem Geländeniveau des tiefer gelegenen Grundstücks, auf dem sie stehen, und dem des höher gelegenen Grundstücks die zulässige Pflanzenwuchshöhe überschritten hat. Wie die Messung im umgekehrten Fall zu erfolgen hat, also bei einer Grenzbepflanzung auf dem höher gelegenen Grundstück, bleibt offen.

Nachbarrecht: Rechtsfragen rund um den Grenzzaun – Beseitigungspflicht und Einfriedungspflicht

Rechtsanwalt Ferner Alsdorf - Zivilrecht

Beim Amtsgericht Wesel (26 C 127/15) finden sich einige Ausführungen zu typischen Fragen rund um den Grenzzaun, die Einfriedung. Dabei war es der übliche Streitpunkt: Der Zaun an dem sich der Nachbar störte war zu hässlich und überhaupt viel zu hoch. Er sollte weg, hilfsweise durch einen niedrigeren ersetzt werden. Damit scheiterte der Nachbar, die Entscheidung zeigt auf, dass es so einfach nicht ist mit dem Streit um den Zaun.
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Nachbarrecht: Haftung des Nachbarn bei Beschädigung der Grenzwand

Der Bundesgerichtshof (V ZR 55/15) hat sich zur Haftung eines Grundstückseigentümers, der eine auf dem Nachbargrundstück errichtete Grenzwand beschädigt, indem er ein auf seinem eigenen Grundstück direkt an die Grenzwand angebautes Gebäude abreißt, geäußert. Dabei gibt es zwar bereits eine recht umfangreiche Rechtsprechung des BGH zur Beschädigung von Grenzbauten, mit der Verpflichtung zum Ersatz von Schäden, die an einer Grenzwand bei dem Abriss eines direkt an dieser Wand auf dem Nachbargrundstück errichteten Anbaus entstehen, hatte sich der BGH bisher aber noch nicht befasst. Die Entscheidung gibt einen ganz guten Rundum-Überblick.
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Mietrecht: Bundesgerichtshof zu Lärm als Mietmangel

Rechtsanwalt Ferner Alsdorf - Mietrecht

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 197/14) hat sich recht umfassend zum Thema „Lärm als Mietmangel“ geäußert und dabei in einem Zug seine bisherige Rechtsprechung zur Beschaffenheitsvereinbaerung im Mietrecht gestützt. Im Kern lässt es sich darauf reduzieren, dass nachträglich auftretender Lärm oder auch „Kinderlärm“ durch den Mieter hinzunehmen sind und keinen Mietmangel begründen.
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Nachbarrecht: Kein Unterlassungsanspruch gegen Schattenwurf grosser Bäume

Rechtsanwalt Ferner Alsdorf - Zivilrecht

Es ist der typische Streit: Der eine Nachbar hat einen schönen grossen Baum, der andere Nachbar mag den Baum nicht weil er meint, dieser Baum verdunkle sein Grundstück – der Baum muss weg. Dieser Streit ist so typisch, dass es unzählige Rechtsprechung dazu gibt, die bis zum Reichsgericht zurück geht.

Der Bundesgerichtshof (V ZR 229/14) hat sich nunmehr erneut zu diesem Streitfall geäußert und die bisherige Rechtsprechung bekräftigt: Es gibt keinen Unterlassungsanspruch gegen den Entzug von Luft und Licht durch einen Baum auf dem Nachbargrundstück. Das ändert sich natürlich dann, wenn die Regeln zum Abstand unterschritten wurden, aber eben nicht allgemein weil Bewuchs „zu gross“ ist:

Im Ausgangspunkt kann der Unterlassungsanspruch (…) zwar auf die Beseitigung von Bäumen gerichtet sein (…) Voraussetzung hierfür ist aber unter anderem eine Beeinträchtigung des Eigentums. Nach der Wertung des § 903 ist eine Benutzung des Grundstücks in dessen räumlichen Grenzen im Zweifel von dem Eigentumsinhalt gedeckt. Eine negative Einwirkung kann nur dann als Eigentumsbeeinträchtigung anzusehen sein, wenn die betreffende Grundstücksbenutzung gegen eine Rechtsnorm verstößt, die den Inhalt des Eigentumsrechts im Interesse des Nachbarn beschränkt und damit zugleich dessen Eigentumssphäre entsprechend erweitert (…) Solche Rechtsnormen enthalten die Regelungen der Landesnachbargesetze über den bei Anpflanzungen einzuhaltenden Abstand (…)

Dies betrifft jedoch nicht den Entzug von Luft und Licht als sogenannte „negative“ Einwirkung. Ähnliche Einwirkungen im Sinne von § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB könnten – so der Senat – nur solche sein, die mit den in der Norm ausdrücklich genannten Phänomenen vergleichbar seien. Hierzu gehörten nur positiv die Grundstücksgrenze überschreitende, sinnlich wahrnehmbare Wirkungen (…)

Aber es gibt natürlich eine Ausnahme: Wenn nämlich die Einwirkungen derart massiv sind, dass sie schlechthin nicht mehr hinzunehmen sind. Wenn also etwa die Verschattung einen erheblichen Teil des Grundstücks ausmacht und den Lebenswert massiv reduziert. Der BGH hat hier kurz angedeutet, dass es insoweit aber nicht alleine auf den verschatteten Gartenteil ankommen kann, sondern vielmehr das gesamte Grundstück (auch der bebaute Teil) berücksichtigungsfähig ist.

Nachbarrecht: Zur Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung von Ästen

Rechtsanwalt Ferner Alsdorf - Erbrecht

Das Landgericht Freiburg (3 S 143/14) hat sich mit der Frage beschäftigt, wann der Anspruch auf Beseitigung überhängender Äste („Überhang“) verjährt. Insoweit stellte das Landgericht in Übereinstimmung mit dem Bundesgerichtshof fest, dass der Anspruch auf Beseitigung überragender Zweige gegen einen Nachbarn gemäß § 1004 BGB der regelmäßigen Verjährung der §§ 195, 199 BGB unterliegt.

Aber: Dies gilt im Gegensatz zum Selbsthilferecht des § 910 BGB, der gerade keiner solchen Verjährung unterliegt! Das interessante Ergebnis ist, dass man zwar gerichtlich keinen Beseitigungsanspruch mehr durchsetzen kann – gleichwohl aber im Zuge der Selbstvornahme die Äste weiterhin grundsätzlich selber abschneiden kann. Doch auch hier ist Vorsicht angesagt, denn hier können Einwendungen entgegen gehalten werden, etwa wenn ein Interesse am Rückschnitt nicht erkennbar ist. Für Betroffene bedeutet das letztlich, dass sie nicht vollkommen schutzlos sind und ein einmal geduldetes herüber wachsen keinen Dauerzustand auf unbestimmte Zeit begründet.

Übrigens: Es gibt in Baden-Württemberg im Landesgesetz eine eigenständige Regelung zur Verjährung. Dazu hält das Gericht fest: „Die Regelung in § 26 Abs. 3 NRG BW, nach der u.a. „der Anspruch […] auf Beseitigung herüberragender Zweige […] der Verjährung nicht unterworfen [ist]“, führt zu keinem anderen Ergebnis“. Auch dies ist korrekt, denn das Landesrecht kann sich nur auf landesrechtliche Ansprüche, nicht aber auf bundesrechtliche beziehen!
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Nachbarrecht: Düngung mit Pferdemist ist hinzunehmen

Rechtsanwalt Ferner Alsdorf - Erbrecht

Beim Amtsgericht Neuss (36 C 337/89) ging es um die Düngung eines Grundstücks mit Pferdemist, gegen die ein Nachbar sich wehren wollte. Ohne Erfolg, da das Gericht keine wesentliche Beeinträchtigung erkennen wollte:

Die Wesentlichkeit einer Beeinträchtigung beurteilt sich nach allgemeiner Ansicht unter Zugrundelegung eines objektiven Maßstabes nach dem Empfinden eines Durchschnittsbürgers, dem Natur und Zweckbestimmung des von der Einwirkung betroffenen Grundstücks bekannt sind. Dies vorausgeschickt können die von dem Pferdemist ausgehenden Geruchsimmissionen nur als unwesentlich betrachtet werden. Wie sich aus den vorgelegten Lichtbildern ergibt und im übrigen auch gerichtsbekannt ist, liegen die Grundstücke der Parteien nicht in einem Villenviertel sondern in ländlicher Umgebung mit vorwiegend gärtnerischer Nutzung. Diese schließt naturgemäß auch die jahreszeitlich bedingte Düngung mit natürlichen Dungstoffen ein, zu denen insbesondere auch Pferdemist zu rechnen ist, ohne dass hierin bereits eine belästigende Einwirkung liegt. Wenn in diesem Zusammenhang der Pferdemist in der beschriebenen Weise für einige Tage vor dem Umgraben gelagert wird, so ist hierin noch keine Immission zu sehen, die nach Art, Ausmaß oder Dauer geeignet ist, eine Gefahr, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für das Grundstück des Klägers herbeizuführen, mag auch zeitweilig von dem Pferdemist wie es der Kläger vorträgt, ein „übler und widerwärtiger Gestank“ ausgehen.

Nachbarrecht: Nachbar hat Katze zu dulden

Das Amtsgericht Rheinberg (10 C 415/91) hat festgestellt, dass ein Nachbar sich nicht gegen die Haltung einer Katze auf dem Nachbargrundstück wehren kann, auch wenn diese regelmäßig sein Grundstück beschmutzt:

In Wohngegenden, die – wie hier – aus Häusern mit Gärten bestehen, gehört die Katzenhaltung mit freiem Auslauf zur Lebensführung vieler Familien. Da es unmöglich ist, Katzen innerhalb des Grundstückes des Halters so sicher zu verwahren, dass diese nicht auf das Grundstück des Nachbarn entlaufen können, würde ein Unterlassungsanspruch des Klägers bedeuten, dass dieser seiner gesamten Nachbarschaft die Katzenhaltung untersagen könnte. Eine derartige Rechtsposition kann auch unter Berücksichtigung des sich aus dem Grundbesitz des Klägers ergebenden Verbietungsrecht nicht schützenswert sein. Die Haltung jedenfalls einer Katze durch die Beklagte beeinträchtigt das Besitzrecht des Klägers nicht unzumutbar

Nachbarrecht: Baumschutzsatzung verhindert Pflicht zurückzuschneiden nicht

Rechtsanwalt Ferner Alsdorf - Zivilrecht

Der Fall klingt alltäglich: Baumbewuchs der ein nachbarschaftliches Grundstück beeinträchtigt (so genannter Überhang, §910 BGB) muss beseitigt werden, andernfalls hat der Nachbar die Möglichkeit, nach Fristsetzung, diesen Überhang selbst zu beseitigen. Aber: Was ist, wenn der Baum einer örtlichen Baumschutzsatzung unterfällt und keine Genehmigung vorliegt, entsprechende Rückschnitte vorzunehmen? Das LG Köln (6 S 285/10) verlangt hier, dass man sich zumindest um eine solche Genehmigung zu bemühen hat, sonst muss man die Kosten für die anwaltliche Inanspruchnahme tragen. Aber was, wenn man die Genehmigung nicht erhält? Muss man dann nicht zurückschneiden?
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Bordell im Gewerbegebiet zulässig

Ein Bordellbetrieb, in dem keine Prostituierten wohnen, ist im Gewerbegebiet allgemein zulässig und keine dort nur ausnahmsweise zulässige Vergnügungsstätte. Das hat der 5. Senat des Verwaltungsgerichtshofs (VGH) mit Beschluss vom 05.03.2012 entschieden. Er hat damit die Beschwerde eines Nachbarn (Antragsteller) gegen einen Beschluss des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 19.10.2011 zurückgewiesen, der ihm vorläufigen Rechtsschutz gegen eine Baugenehmigung der Stadt Karlsruhe für den Bordellbetrieb versagt.
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