Starke Zugluft im „Passivhaus“ begründet Mietmangel

Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass kalte Zugluft in einem neu errichteten Passivhaus einen Mietmangel darstellt, welcher eine Minderung der Miete um 10 % rechtfertige. Hintergrund des Mietrechtsstreits war, dass die Kläger in ein neu errichtetes Passivhaus eingezogen sind und berichteten, dass trotz funktionierender Fußbodenheizung in den Wintermonaten die Zugluft im Wohn-, Arbeits- und Schlafzimmer nicht mehr erträglich gewesen sei. Die Vermieterseite hielt dem entgegen, dass Beeinträchtigungen durch Zugluft, wenn überhaupt, nur eine unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung seien, welche im Sommer gar nicht auftreten würden.

Das Gericht urteilte, dass Zugluft im Passivhaus grundsätzlich einen minderungsrelevanten Mangel darstellen kann. Zwar sei es konstruktionsbedingt so, dass Passivhäusern der Nachteil anhafte, dass die vorgegebene Raumtemperatur in den jeweiligen Wohnungen nur in einem geringen Maße verändert werden könne. Aufgrund einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung komme es konstruktionsbedingt häufig vor, dass in Räumen Zugluft entstehe. Wie sich aus einem vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten ergebe, werde in der konkreten Wohnung die Zugluft im Winter jedoch stets mit einer zu niedrigen Temperatur eingebracht, so dass die Wohnung nicht mehr angenehm temperiert sei. Auch wenn die Auswirkungen im Sommer geringer seien als im Winter und eine gewisse Zugluft in Passivhäusern konstruktionsbedingt immer gegeben sei, liege konkret jedoch ein Mangel vor, welcher eine Minderung der Miete um 10 % für das ganze Jahr rechtfertige:

Vorliegend ist dennoch von einem Mangel der Wohnung auszugehen. Aufgrund des Ergebnisses des zuvor durchgeführten Beweissicherungsverfahrens steht es zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das Auftreten von Zugluft in der hier maßgebenden Form jedenfalls aufgrund eines Bauausführungsfehlers über das erwartbare und damit hinzunehmende Maß hinausging. Den Ausführungen des Gutachters kann hierbei uneingeschränkt gefolgt werden. Die insoweit nachvollziehbaren und in sich schlüssigen Feststellungen anlässlich des Besichtigungstermins sind eindeutig. Demnach wird die Zuluft im Winter stets mit einer Untertemperatur eingeblasen. Die eingebauten Zuluftdurchlässe sind jedoch nicht geeignet, Zuluft mit Untertemperatur von der Decke in den Raum zugfrei einzubringen. Im Winter sind daher Kaltluftsträhne im Arbeits- und Schlafzimmer zu erwarten. Insbesondere im Arbeitszimmer entspricht die Zugluft im Winter bei weitem nicht den einschlägigen Behaglichkeitskriterien.

Weiter bestätigte das Gericht die ständige Rechtsprechung des Amtsgerichts Frankfurt am Main, wonach Ansprüche eines Mieters auf Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses üblicherweise nach 3-6 Monaten geltend gemacht werden können, sofern keine besonderen Umstände, wie beispielsweise eine ausstehende Betriebskostenabrechnung, eine Verzögerung rechtfertigten.

Amtsgericht Frankfurt am Main, 33 C 1251/17 (76), Quelle: Pressemitteilung des Gerichts

Nachbarrecht: Zur Annahme einer Grenzeinrichtung und Beseitigung einer Grenzeinrichtung

Der BGH (V ZR 42/17) konnte festhalten, dass bei einer schon länger bestehenden Einrichtung, die sich wegen ihrer Vorteilhaftigkeit für beide Seiten objektiv als Grenzeinrichtung darstellt, eine Vermutung dafür spricht, dass diese mit dem Willen beider Nachbarn errichtet worden ist.

Entsprechend der gesetzlichen Regelung in § 922 Satz 3 BGB darf eine Grenzeinrichtung, an deren Fortbestand einer der Nachbarn ein Interesse hat, nicht ohne dessen Zustimmung beseitigt oder geändert werden. Haben Grundstücksnachbarn sich – ausdrücklich oder stillschweigend – für eine bestimmte Grenzeinrichtung entschieden, so kann jeder Nachbar die Erhaltung der Grenzanlage auch in ihrer äußeren Beschaffenheit und in ihrem Erscheinungsbild verlangen. Wird sie in ihrem Erscheinungsbild etwa durch einen daneben errichteten Holzzaun wesentlich beeinträchtigt, so kann nach § 922 Satz 3, § 1004 BGB dessen Beseitigung verlangt werden:

Für das Vorliegen einer Grenzeinrichtung im Sinne des § 921 BGB ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass die auf der Grundstücksgrenze gelegene Einrichtung ihrer objektiven Beschaffenheit nach dem Vorteil beider Grundstücke dient. So genügt etwa für die Annahme einer Grenzeinrichtung eine zur gemeinsamen Benutzung verwendete und eingerichtete Fläche. Hierunter fällt etwa ein von den Grundstücksnachbarn gemeinsam benutzter Zufahrtsweg, auch wenn er nicht geeignet ist, den genauen Grenzverlauf zu markieren, sondern anderen Zwecken dient (vgl. Senat, Urteil vom 7. März 2003 – V ZR 11/02, BGHZ 154, 139, 143 ff. mwN). Der Vereinbarung einzelner Funktionen einer Grenzeinrichtung bedarf es daher entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht.

Auch ist die Grenzeinrichtung in ihrer gesamten Beschaffenheit geschützt. Der in § 922 Satz 3 BGB vorgesehene Bestandsschutz ist nicht auf die Substanz der Grenzeinrichtung beschränkt. Die Vorschrift will auch die Aufhebung oder Minderung des Bestimmungszwecks der Einrichtung und deren Brauchbarkeit in dem bisherigen Umfang für diesen Zweck zum Nachteil des Nachbarn verhindern (vgl. Senat, Urteil vom 27. Juli 2012 – V ZR 2/12, Grundeigentum 2012, 1309 Rn. 8). Geschützt ist dabei auch das nach außen hervortretende Bild der Grenzanlage vor Veränderungen (vgl. Senat, Urteil vom 23. November 1984 – V ZR 176/83, NJW 1985, 1458, 1460; Urteil vom 9. Februar 1979 – V ZR 108/77, BGHZ 73, 272, 274 f.). Das Erscheinungsbild einer Grenzeinrichtung ist Bestandteil ihrer Zweckbestimmung und kann von der ihr immanenten Ausgleichsfunktion zwischen den Interessen der Grundstücksnachbarn nicht getrennt werden. Es kann daher ohne Zustimmung des Nachbarn nicht verändert werden. Die Ausgleichsfunktion umfasst rein optisch-ästhetische Gesichtspunkte, kann aber auch darüber hinausgehen. So kann das äußere Erscheinungsbild auch Bedeutung für den Lichteinfall auf ein Grundstück oder für gestalterische Aspekte, etwa der Erhaltung einer räumlich großzügigen Wirkung einer Außenfläche, haben. Wegen dieser Teilhabe an dem Bestandsschutz einer Grenzanlage nach § 922 Satz 3 BGB bestehen entgegen der Ansicht der Beklagten keine Bedenken gegen den hier geltend gemachten Beseitigungsanspruch unter dem Gesichtspunkt der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG. Die Regelungen der §§ 921, 922 BGB sind Ausprägungen der Inhalts- und Schrankenbestimmung des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. Senat, Urteil vom 11. April 2008 – V ZR 158/07, NJW 2008, 2032 Rn. 18).

Zur Mangelhaftigkeit von Software bei ungenügender Dokumentation

Softwarerecht: Beim Oberlandesgericht Frankfurt am Main (5 U 152/16) stritt man um die Mangelhaftigkeit einer Softwarelösung die mittels agiler Entwicklung entwickelt wurde. Der Auftraggeber bemängelte eine unzureichende Dokumentation einmal der Software insgesamt aber auch hinsichtlich einer (vereinbarten) Kommentierung des Software-Quelltextes. Das Gericht macht deutlich, dass eben auch eine „äusserst knappe“ Kommentierung des Quelltextes ausreichend sein kann; etwas anderes gilt aber bei der Dokumentation der Systemarchitektur – hier kann eine mangelnde Dokumentation insbesondere dann problematisch sein, wenn hierdurch verhindert wird dass ein fachkundiger Dritter sich in das Projekt einarbeiten und dieses fortführen kann, die Leistung kann damit für den Auftraggeber unbrauchbar und letztlich wertlos sein. Hier aber schlägt die vereinbarte agile Softwareentwicklung durch, wie auch das OLG bestätigt: Eine solche Dokumentation ist erst dann sinnvoll möglich, wenn die Systemarchitektur und die letztendlich verwendeten Komponenten überhaupt feststehen – das ist während eines laufenden und „mittendrin“ gescheiterten Projekts – anders als bei den Quelltextdateien – kaum sinnvoll möglich.

Angesichts der 6stelligen im Streit stehenden Summe ein für den Auftraggeber unerfreuliches Ergebnis, das durchaus gewisse Tücken agiler Entwicklung dokumentiert: Softwareprojekte, gerade die besonders umfangreichen, entwickeln sich durchaus gerne für alle Beteiligten recht unerfreulich. Bei Agiler Entwicklung besteht an dieser Stelle eine gewisse Unsicherheit wenn das Projekt wie so oft „mittendrin“ abgebrochen wird – der Auftraggeber möchte dann ein zumindest irgendwie verwertbares Ergebnis, der Auftragnehmer seinen Aufwand angemessen vergütet sehen. Bei zunehmendem Streit driftet diese Schere von Ansprüchen immer weiter auseinander, dem vertraglich zu begegnen ist bei agiler Entwicklung ebenso trickreich wie mit Tücken versehen.
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Reiserecht: Schadensersatz wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit

Einem Reisenden kann im Reiserecht die Entschädigung wegen vertaner Urlaubszeit zustehen: Grundlage für einen solchen Anspruch ist § 651f Abs. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift steht dem Reisenden bei Vereitelung oder erheblicher Beeinträchtigung der Reise neben dem Ersatz des materiellen Schadens auch eine angemessene Entschädigung wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit zu. Aber Vorsicht: Eine feste Formel zur Berechnung gibt es hier nicht, vielmehr ist die Bemessung der Entschädigung Aufgabe des Tatrichters, der hierbei alle maßgeblichen Umstände zu berücksichtigen und sich um eine angemessene Beziehung der Entschädigung zum Umfang der Beeinträchtigung zu bemühen hat (so BGH, X ZR 118/03, hier bei uns). Die von dem Gericht heran zu ziehenden Kriterien sind insbesondere Reiseziel, Reisedauer, Reisepreis sowie Art und Umfang der Beeinträchtigung. Maßstab für die Entschädigung ist der Reisepreis – es ist also insgesamt eine Wertungsentscheidung.
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Unentgeltliche Leistung nach §134 InsO: Leistung auf tatsächlich nicht bestehende Schuld

Der BGH (IX ZR 252/16) konnte klarstellen, dass der Schuldner, der im Zwei-Personen-Verhältnis auf eine tatsächlich nicht bestehende Schuld leistet, keine unentgeltliche Leistung im Sinne des §134 InsO vornimmt, wenn er irrtümlich annimmt, zu einer entgeltlichen Leistung verpflichtet zu sein.
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Mietrecht: Zur Beweislast bei Mietminderung wegen Lärm

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 1/16) hat sich – Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Gebäude – zu den Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels geäußert und klargestellt, dass der diesbezügliche Vortrag nicht überspannt werden darf:

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 1991 – XII ZR 47/90, NJW-RR 1991, 779 unter 2 c; Beschluss vom 11. Juni 1997 – XII ZR 254/95, WuM 1997, 488 unter b mwN; jeweils zu § 537 BGB aF). Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet (Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 16 mwN). Vielmehr obliegt es dem Gericht schon dann, wenn der Mieter einen Mietmangel durch Beschreibung der Mangelsymptome darlegt, die für das Vorliegen des Mangels angebotenen Beweise zu erheben und – im Falle eines beantragten Sachverständigengutachtens – dem Sachverständigen die beweiserheblichen Fragen zu unterbreiten.

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Werkvertrag: Mängelrechte erst nach Abnahme des Werks

Der Bundesgerichtshof (VII ZR 301/13 und dann abschliessend VII ZR 235/15) konnte inzwischen mehrmals zum Werkvertrag – endlich – klarstellen, dass der Besteller eines Werks Mängelrechte entsprechend § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen kann.

Dies war im Kern seit der Schuldrechtsmodernisierung im Jahr 2002 bereits herrschende Auffassung vieler OLG und des Schrifttums, doch der BGH hatte sich bisher nicht eindeutig positioniert. Ob ein Werk mangelfrei ist, beurteilt sich damit grundsätzlich im Zeitpunkt der Abnahme, de eine Zäsur darstellt.
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Minderung der Miete: Bemessungsgrundlage einer Mietminderung

Die Bemessungsgrundlage einer Mietminderung stellt das Landgericht Aachen (2 S 245/15) wie Folgt dar:

Zutreffend und im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundegerichtshofes führt der Beklagte aus, dass Bemessungsgrundlage einer Mietminderung die Bruttomiete, also der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten, ist (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03, zit. nach NZM 2005, 455; Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04, zit. nach NZM 2005, 699). Der Bundesgerichtshof betont jedoch auch, dass es einer anteiligen Aufteilung der beanspruchten Minderung auf die Nettomiete und die Betriebskosten nicht bedarf (BGH, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10, zit. nach NZM 2011, 453, 453). Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst auf Grund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und ggf. wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden. Für das rechnerische Gesamtergebnis spielen die unterschiedlichen Abrechnungsmöglichkeiten keine Rolle. Die unterschiedlichen Abrechnungsweisen führen alle zum gleichen Ergebnis (BGH, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10, zit. nach NZM 2011, 453, 453 f.).

Autokauf: Kein Rücktritt vom Autokauf wegen quietschendem Fenster

Das Landgericht Dortmund (25 O 6/16) hat entschieden, dass ein quietschendes Fenster keinen Rücktrittsgrund nach einem Autokauf darstellt:

Ein Anspruch auf Rückabwicklung steht der Klägerin auch nicht aufgrund des quietschenden Fensters zu. Insoweit kommt es auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Klägerin der Beklagten im Hinblick auf dieses Fenster bereits eine Frist zu Nacherfüllung gesetzt hat, nicht an, denn ein Rücktritt der Klägerin ist auch insoweit gemäß § 323 Abs. 5 S. 2 BGB ausgeschlossen, da die Pflichtverletzung der Beklagten unerheblich ist. Insoweit ist auch bei unterstellter Richtigkeit des klägerischen Vortrags, das Quietschen des Fensters sei irreparabel, ein Rücktrittsgrund nicht gegeben. Denn auch ein unbehebbarer Mangel kann im Einzelfall unerheblich sein, soweit die Gebrauchstauglichkeit nicht berührt wird und der Käufer lediglich einen Minderwert hinnehmen muss. Denn in diesen Fällen wird die Mangelbetroffenheit des Käufers durch die Möglichkeit der Minderung und des „kleinen“ Schadenersatzes hinreichend ausgeglichen. So liegt es hier. Ein quietschendes Fenster mag zwar störend sein, beeinträchtigt aber nicht die Betriebsabläufe und ist auch für den sicheren Gebrauch des Fahrzeugs im Straßenverkehr nicht nachteilig. Allein aus der subjektiven Sorge der Klägerin, das Quietschen könne sich jederzeit derart manifestieren, dass sich das Fenster nicht mehr schließen lasse, ergibt sich nichts anderes, denn die Frage der Erheblichkeit beurteilt sich allein anhand objektiver Kriterien (vgl. Palandt/Grüneberg BGB, 74. Aufl. 2015 § 437 Rn 23).

Dies muss aber aus meiner Sicht sehr differenziert gesehen werden. Nach den Feststellungen ging es tatsächlich darum, dass das Fenster auf der Fahrerseite beim Öffnen und Schließen quietschte. Es gibt aber auch Fehlfunktionen, wo das Fenster durchweg Geräusche produziert, etwa weil es nicht vollständig schliesst und somit ein kleines, aber feines Pfeifgeräusch erzeugt. In diesen Fällen, die auch Aufmerksamkeit beim Fahren konstant kosten, kann man durchaus zu anderen Bewertungen – je nach Einzelfall – gelangen.

VW-Abgasskandal: Pflichtverletzung durch „Schummelsoftware“ ist nicht unerheblich – Rücktritt möglich

Das Landgericht München I (23 O 23033/15) hat sich mit dem Rücktritt vom Kaufvertrag bei einem VW-PKW geäußert, der mit der so genannten „Schummelsoftware“ versehen war. Dabei klärte das Landgericht München I gleich zwei Punkte in einem Aufwasch, nämlich dass

  1. ein solcher Kaufvertrag unter Umständen erfolgreich angefochten werden kann und
  2. ein Rücktritt ohnehin im Raum steht.

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AGB-Recht: Keine Einschränkung von Rechten „soweit gesetzlich zulässig“

Regelmäßig findet sich in Verträgen die Formulierung, dass bestimmte Rechte oder die Haftung beschränkt sind „soweit dies rechtlich zulässig ist“. Selbst in der GPLv3 findet sich u.a. der Satz

„Es besteht keinerlei Gewährleistung für das Programm, soweit dies gesetzlich zulässig ist.“

Dass dies unzulässig ist, ist unter Vertragsrechtlern nicht ernsthaft im Diskurs. Gleichwohl konnte sich nun der BGH (VIII ZR 26/14) dazu äussern. Es ging um eine Klausel auf einem KFZ-Kaufvertrag, die Gewährleistungsrecht esoweit rechtlich zulässig einschränken wollte:

„Das Fahrzeug ist verkauft unter Ausschluss jeder Gewährleistung. Ansprüche auf Wandlung, Minderung oder Schadensersatz sind, soweit das gesetzlich zulässig ist, ausgeschlossen, und zwar sowohl wegen erkennbarer als auch wegen verborgener Mängel […].“

Damit hatte der BGH dann doch erhebliche Probleme, denn derartige Formulierungen sind nicht verständlich und verstossen damit gegen das Transparenzgebot im AGB-Recht:

Der Zusatz „soweit das gesetzlich zulässig ist“ beseitigt die Unwirksamkeitsfolge der gegen die gesetzlichen Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen verstoßenden Klauseln nicht (…) Derartige salvatorische Klauseln sind ihrerseits unwirksam, weil sie gegen das Verständlichkeitsgebot verstoßen (…)

Das Ergebnis überrascht nicht, die zu Grunde liegende Rechtsprechung des BGH kann als gefestigt betrachtet werden. Gleichwohl ist es sinnvoll, die nunmehr konkrete Entscheidung nochmals vor Augen zu haben. Die Öffnung der AGB in die Richtung, dass eine quasi-gesetzliche Kontrolle als korrektiv aufgenommen wird funktioniert eindeutig nicht – eine unwirksame Klausel bleibt damit unwirksam. Wer also die Gewährleistung auf ein gesetzliches Minimum reduzieren möchte, der kommt nicht umhin, es sauber zu formulieren. Einfach nur „es gilt das was für mich optimal vereinbar ist“ ist unwirksam.

Mietrecht: Mietverlängerung durch Mieter hindert nicht Mietminderung

Die Entscheidung des BGH (XII ZR 84/14) ist nicht sofort zugänglich, aber von enormer Bedeutung:

Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu, dass der Mieter für die Zu-kunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist (im An-schluss an Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402).

Kurz gemacht geht es darum, dass einem Mieter die Möglichkeit der Verlängerung des Mietvertrages durch einseitige Erklärung eingeräumt ist. Wenn sich der Mieter nun (zu Recht) auf eine geminderte Miete beruft, weil die Mietsache Mangelhaft ist und danach die Verlängerung des Mietvertrages erklärt – ist er im Rahmen des verlängerten Mietvertrages dann mit der Minderung ausgeschlossen, weil ihm bei Vertragsverlängerung der Mangel bekannt war? Diese Auffassung ist keineswegs abwegig und sowohl ein LG als auch ein OLG haben sie vertreten – der BGH hat es dann abgewiesen, die Verlängerung ist kein neuer Vertrag, die Rechte aus §§536, 536a BGB sind nicht „beschnitten“.

Die Entscheidung geht weit über das Mietrecht hinsichtlich von Gebäuden hinaus: Zahlreiche IT-Verträge können als Mietverträge qualifiziert werden – und haben Verlängerungsoptionen. Hier könnte sich ebenso die Frage stellen, wie mit Mängeln umzugehen ist, die sich immer noch auswirken, wenn dann der Vertrag verlängert wird. Der BGH gibt hier eine greifbare Richtschnur vor.