Mietkaution

Mietkaution - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Ich habe beim Amtsgericht Köln (224 C 134/15) einige kurze Ausführungen zur Mietkaution und deren rechtliche Hintergründe gefunden:

Der Mieter erwirbt aus dem Mietvertrag mit Leistung der Kaution einen aufschiebend bedingten Anspruch auf deren Rückgewähr bei Beendigung des Mietverhältnisses, wobei die Bedingung eintritt, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat. Der Rückzahlungsanspruch wird nach Ablauf einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, innerhalb der der Vermieter sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will (BGH NJW 2006, 1422).

Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vormieter unwirksam

Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vormieter unwirksam - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 277/16) hat entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Dazu auch bei uns: Renovierungsklausel und Schönheitsreparaturen im Mietrecht: Welche Klauseln sind zulässig?
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Mietrecht: Eigenmächtige Räumung durch Vermieter ist unzulässig

Mietrecht: Eigenmächtige Räumung durch Vermieter ist unzulässig - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Wenn einem Mieter der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen worden ist, darf er sich sofort nach der Entziehung wieder den Besitz an der Wohnung verschaffen: Das Amtsgericht München bestätigte nach mündlicher Verhandlung durch Urteil vom 13.6.2017 eine bereits im Mai 2017 erlassene einstweilige Verfügung, die dem Vermieter anwies dem Mieter wieder Besitz an seiner Wohnung einzuräumen und den ursprünglichen Zustand inklusive der zuvor vorhandenen Möbel wiederherzustellen.
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Bussgeld bei ungenehmigtem Vermieten von Wohnung an Touristen

Bussgeld bei ungenehmigtem Vermieten von Wohnung an Touristen - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Die ungenehmigte Überlassung von Wohnraum an Touristen kann ein erhebliches Bußgeld nach sich ziehen: Am 28.9.2017 verurteilte die zuständige Strafrichterin einen 39-Jährigen Münchner Unternehmer im schriftlichen Verfahren wegen ungenehmigter Zweckentfremdung von Wohnraum zu einer Geldbuße von 33.000 €.

Gegen den Verurteilten hatte die Landeshauptstadt München einen Bußgeldbescheid über 50.000 € erlassen, gegen den er fristgerecht Einspruch erhoben hat. Da er ebenso wie die Staatsanwaltschaft einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt hatte, erging gegen ihn die Entscheidung nicht aufgrund mündlicher Hauptverhandlung sondern aufgrund der dem Gericht vorgelegten schriftlichen Unterlagen aller Beteiligten.
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Mietrecht: Schriftformheilungsklausel im Mietvertrag unwirksam

Mietrecht: Schriftformheilungsklausel im Mietvertrag unwirksam - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Eine Schriftformheilungsklausel im Mietvertrag ist unwirksam, wie der BGH (XII ZR 114/16) nunmehr klarstellen konnte. Dabei kann mit dem BGH eine Mitwirkungspflicht von Vertragsparteien am Zustandekommen eines der Schriftform entsprechenden Mietvertrages bestehen; etwa dann, wenn in einem Vorvertrag vereinbart worden ist, ein langfristiges Mietverhältnis zu begründen. Möglich ist auch, dass sich Vertragsparteien im Hinblick auf nachträglich zustande gekommene Vereinbarungen verpflichten, insofern dafür zu sorgen, dass die Schriftform gewahrt und damit die langfristige Bindung an den Mietvertrag sichergestellt wird. Offen aber war bisher, inwieweit einer Schriftformheilungsklausel im Übrigen Rechtswirkungen mit Blick auf § 550 BGB zukommen können, wozu in Rechtsprechung und Literatur verschiedene Auffassungen vertreten werden. Nunmehr hat sich der BGH der Meinung, nach der Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam sind, angeschlossen:

Bei der Vorschrift des § 550 BGB handelt es sich nach allgemeiner Ansicht um zwingendes Recht (Senatsurteil BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 27; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553 S. 47; Staudinger/Emmerich BGB [Updatestand: 27. März 2017] § 550 Rn. 46). Sie will nach ständiger Rechtsprechung des Senats nicht nur sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Vielmehr dient sie ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 – XII ZR 98/13 – NJW 2015, 2648 Rn. 33; BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 26; BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 17; BGHZ 139, 123 = NJW 1998, 2664, 2666 und BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58, 61). In Kenntnis dieser Rechtsprechung hat der Gesetzgeber die frühere Vorschrift des § 566 BGB im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) nur redaktionell geändert, nicht aber – was nahe gelegen hätte, wäre nur der Schutz des Erwerbers bezweckt – die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung auf den Erwerber beschränkt (vgl. Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 17).

Mit Blick auf diesen Schutzzweck sind Schriftformheilungsklauseln mit dem nicht abdingbaren § 550 BGB unvereinbar. Denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären, der mit der Vorschrift jedenfalls auch beabsichtigte Übereilungsschutz ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion der Bestimmung weitgehend leerlaufen würde (vgl. BeckOGK/Dittert [Stand: 1. Juli 2017] § 550 BGB Rn. 175, 180; BeckOK BGB/Hermann [Stand: 1. November 2016] § 550 Rn. 17; BeckOK MietR/Leo [Stand: 1. Juni 2017] § 550 BGB Rn. 394; Lützenkirchen/Lützenkirchen Mietrecht 2. Aufl. § 550 BGB Rn. 86).

Zahlungsrückstand des Mieters: Nur fristlose Kündigung wirksam, nicht jedoch gleichzeitig erklärte fristgemäße Kündigung

Zahlungsrückstand des Mieters: Nur fristlose Kündigung wirksam, nicht jedoch gleichzeitig erklärte fristgemäße Kündigung - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Die Zivilkammer 66 des Landgerichts hat mit einem am 13. Oktober 2017 verkündeten Urteil in zweiter Instanz den Mieterschutz bei Zahlungsrückstand gestärkt. Nach dem Urteil könne ein Vermieter zwar seinem Mieter, der sich mit einer bestimmten Miethöhe in Rückstand befinde, fristlos kündigen. Wenn der Vermieter jedoch gleichzeitig vorsorglich fristgemäß kündige, sei diese hilfsweise erfolgte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet werde.
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Mietrecht: Betrieb einer Shisha-Bar als Gaststätte mit Alkoholausschank

Mietrecht: Betrieb einer Shisha-Bar als Gaststätte mit Alkoholausschank - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Kann der Betrieb einer Shisha-Bar als eine „Gaststätte mit Alkoholausschank“ qualifiziert werden? Die Frage ist relevant bei der Frage, ob ein derartiger Betrieb vom Mietvertrag noch gedeckt ist oder sich ein Kündigungsrecht des Vermieters ergibt. Das Oberlandesgericht Köln (1 U 25/16) führt hierzu aus, dass Vermieter mit einem solchen Betrieb einer Shisha Bar unter dem Zweckmantel der Gaststätte durchaus leben müssen:

Der Betrieb einer Shisha-Bar stellt grundsätzlich im Verhältnis zu dem im Vertrag vereinbarten Zweck des Betriebs einer „Gaststätte mit Alkoholausschank“ keine abweichende Nutzung dar. Bereits rein begrifflich ist der Betrieb einer Shisha-Bar unter den genannten Zweck zu fassen, da dort ebenfalls im Wesentlichen Getränke und insbesondere Alkohol – in Abgrenzung etwa zu einem Speiselokal – angeboten werden. Vor der Einführung des Rauchverbots in öffentlichen Räumen hat der Konsum von Zigaretten oder anderen Rauchwaren keine Abweichung von einer vertraglichen Einordnung eines Lokals als „Gaststätte mit Alkoholausschank“ begründet. Gleiches muss nach der Überzeugung des Senats für das Angebot von Shisha-Pfeifen als zusätzliche Leistung gelten. Der Konsum von Shisha (Trockenfrüchte bzw. Steine) ist auch nach Einführung des Nichtraucherschutzgesetzes für öffentliche Lokale nach dem 01.05.2013 erlaubt.

Mietrecht: Müll und Gerümpel in Wohnung kann außerordentliche Kündigung rechtfertigen

Mietrecht: Müll und Gerümpel in Wohnung kann außerordentliche Kündigung rechtfertigen - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat die Berufung gegen ein Urteil des Amtsgerichts Neustadt/Aisch zurückgewiesen, in welchem dieses eine von den Vermietern ausgesprochene Kündigung, die auf den verwahrlosten Zustand der Wohnung gestützt war, für berechtigt ansah.
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Mietrecht: Bestimmung der ortsüblichen Miete bei Vorenthaltung der Mietsache

Mietrecht: Bestimmung der ortsüblichen Miete bei Vorenthaltung der Mietsache - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 17/16) hat zur Bestimmung der ortsüblichen Miete bei Vorenthaltung der Mietsache klargestellt:

Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.

Insoweit macht der BGH deutlich, dass sich der diesbezügliche Anspruch auf die Marktmiete richtet und es dabei auch nicht von Belang ist, ob der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt hat und die Mietsache in Zukunft selbst nutzen will. Denn Zweck der Regelung ist ausdrücklich das Erzeugen von Druck zur Rückgabe der Mietsache – und eben dies wäre beeinträchtigt, wenn sich der Mieter noch in der Vorenthaltungszeit darauf berufen könnte, dass die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete wie in einem noch laufenden Mietverhältnis unter Berücksichtigung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zu bestimmen sei, oder dass der Vermieter die Mietsache selbst nutzen möchte.

Landgericht Aachen: Zurückbehaltungsrechtwenn keine ordentliche Rechnung ausgestellt wird?

Landgericht Aachen: Zurückbehaltungsrechtwenn keine ordentliche Rechnung ausgestellt wird? - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Landgericht Aachen (8 O 355/15) konnte richtiger Weise feststellen, dass in dem Fall, in dem keine ordnungsgemäße Rechnungsstellung erfolgt, ein Zurückbehaltungsrecht – hier bezüglich der Geschäftsraummiete – geltend gemacht werden kann und eine Zahlung nicht erfolgen muss.

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Mietrecht: Mieter darf Waschmaschine aufstellen

Mietrecht: Mieter darf Waschmaschine aufstellen - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Amtsgericht Eschweiler (26 C 268/12) hat zur Wohnraummiete klar gestellt, dass eine Waschmaschine in der Wohnung als zulässiger Mietgebrauch einzustufen ist:

Der Vermieter hat gemäß § 535 Abs. 1 BGB dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Nach ganz überwiegender Ansicht gehört zu dem Gebrauch einer Wohnung grundsätzlich auch der Betrieb von Haushaltsmaschinen, die in der Wohnung aufgestellt werden können und üblicherweise betrieben werden. Eine Waschmaschine, die gegen Wasserauslaufen gesichert ist, gehört nach – soweit ersichtlich – ganz überwiegender Auffassung zu diesen üblichen Haushaltsgegenständen (vgl. LG B, Urt. v. 10.03.2004, 7 T 46/03 = NJW 2004, 1807 – z. n. beckonline; Mummenhoff, Anm. zu OLG Oldenburg, Urt. v. 05.05.204, 3 U 6/04, v. 26.10.2004, in: jursPR-MietR 10/2004, Anm. 3 – z. n. juris; AG Köln, Urt. v. 11.01.2001, 207 D3 221/00 = WuM 2001, 276 f. – z. n. juris; ähnlich auch OLG Frankfurt, Beschl. v. 04.12.2000, 20 W 414/99, Rn 8 mwN = NZM 2001, 1136 f. – z. n. juris; AG Hameln, Urt. v. 17.12.1993, 23 D3 380/93 = WuM 1994, 426 – z. n. juris; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 535 Rn 323, i. E. wohl auch Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 72. Auflage 2013, § 535 Rn 22 iVm Ellenberger, aaO, § 138 Rn 92 mwN). In einer Entscheidung zum Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens, bezogen auf die Elektrizitätsversorgung, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich eine Waschmaschine als ein typisches Beispiel für ein zur Haushaltsführung allgemeinübliches elektrisches Gerät aufgeführt (vgl. BGH, Urt. v. 10.02.2010, VIII ZR 343/08, Rn 33 = NJW-RR 2010, 737 ff. – z. n. juris) (…)

Nach der bereits oben zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Ausschluss der Nutzung haushaltsüblicher Elektrogeräte wie einer Waschmaschine in der Wohnung als Vereinbarung eines unter dem üblichen Mindeststandards für Wohnungen in Deutschland liegende Beschaffenheitsvereinbarung zu sehen, an deren Bestimmtheit erhebliche Anforderungen zu stellen sind. So hat der Bundesgerichtshof betont, dass es zwar durchaus möglich wäre, dass Vermieter und Mieter eine unterhalb des Mindeststandards liegende Beschaffenheit der Mietwohnung vereinbaren, eine solche Vereinbarung aber ausdrücklich und eindeutig aus dem Mietvertrag erkennbar werden muss. Eine formularmäßige Klausel, die den Mieter auf die „Kapazität der vorhandenen Installationen“ verweist, hat der Bundesgerichtshof für eine solche eindeutige Vereinbarung nicht ausreichen lassen (vgl. BGH, Urt. v. 10.02.2010, VIII ZR 343/08, Rn 35 = NJW-RR 2010, 737 – z. n. juris; zust. Häublein, in: MüKo, BGB, 6. Auflage 2012, § 535 Rn 100).