Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vormieter unwirksam

Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vormieter unwirksam - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 277/16) hat entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Dazu auch bei uns: Renovierungsklausel und Schönheitsreparaturen im Mietrecht: Welche Klauseln sind zulässig?
„Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vormieter unwirksam“ weiterlesen

Mietrecht: Haftung des Vermieters für Verletzungen des Mieters wegen Mietmangel

Mietrecht: Haftung des Vermieters für Verletzungen des Mieters wegen Mietmangel - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Keine uferlose Haftung des Vermieters für Verletzungen des Mieters: Zwischen einem Mangel der Mietsache und einer Verletzung, welche der Mieter erleidet, muss ein Kausalzusammenhang bestehen. Dieser scheidet dann aus, wenn der Schadenseintritt fern jeglicher Lebenser-fahrung liegt oder nicht vom Schutzzweck der verletzten Norm umfasst ist.
„Mietrecht: Haftung des Vermieters für Verletzungen des Mieters wegen Mietmangel“ weiterlesen

Mietrecht: Grenzen von Lärm durch Nachbarn

Mietrecht: Grenzen von Lärm durch Nachbarn - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Nachbarlärm hat Grenzen – Den von einer Familie mit kleinen Kindern ausgehenden Lärm müssen Nachbarn nicht grenzenlos hinnehmen: Das Amtsgericht München untersagte unter Androhung von Ordnungsgeld durch Urteil vom 4.5.2017 den Beklagten zu den in der Hausordnung festgesetzten Zeiten laute Unterhaltungen, insbesondere mit Geschrei zu führen, sowie Fernseher, Radio und sonstige Wiedergabegeräte über Zimmerlautstärke hinaus zu betreiben. In den genannten Zeiten haben sie es auch zu unterlassen, dass der übliche Lärmpegel von spielenden Kindern überschritten wird.
„Mietrecht: Grenzen von Lärm durch Nachbarn“ weiterlesen

Mietrecht: Eigenmächtige Räumung durch Vermieter ist unzulässig

Mietrecht: Eigenmächtige Räumung durch Vermieter ist unzulässig - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Wenn einem Mieter der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen worden ist, darf er sich sofort nach der Entziehung wieder den Besitz an der Wohnung verschaffen: Das Amtsgericht München bestätigte nach mündlicher Verhandlung durch Urteil vom 13.6.2017 eine bereits im Mai 2017 erlassene einstweilige Verfügung, die dem Vermieter anwies dem Mieter wieder Besitz an seiner Wohnung einzuräumen und den ursprünglichen Zustand inklusive der zuvor vorhandenen Möbel wiederherzustellen.
„Mietrecht: Eigenmächtige Räumung durch Vermieter ist unzulässig“ weiterlesen

Fernüberwachungsvertrag ist als Dienstvertrag einzuordnen

Fernüberwachungsvertrag ist als Dienstvertrag einzuordnen - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Rechtsnatur des Fernüberwachungsvertrages: Der BGH (III ZR 126/17) hat die Einordnung eines Fernüberwachungsvertrages als Dienstvertrag (§ 611 BGB) als rechtlich unbedenklich eingestuft. Dabei ist ein solcher Vertrag durchaus gemischter Natur, man mietet einerseits die „Hardware“ und greift im Übrigen unter Rückgriff auf die installierte Hardware auf die Dienstleistung des Sicherheitsanbieters zurück.

Nun gilt bei solchen gemischten Verträgen mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass ein gemischter Vertrag ein einheitliches Ganzes bildet – und deshalb bei der rechtlichen Beurteilung nicht in dem Sinn in seine verschiedenen Bestandteile zerlegt werden kann, dass etwa auf den Mietvertragsanteil Mietrecht und auf den Dienstvertragsanteil Dienstvertragsrecht anzuwenden wäre. Vielmehr kommt es darauf an, in welchem Bereich der Schwerpunkt des Vertrags liegt. Dabei kommt es für die rechtliche Einordnung nicht auf die von den Vertragspartnern gewählte Benennung, sondern auf die inhaltliche Ausgestaltung des Vertrags beziehungsweise den tatsächlichen Inhalt der wechselseitigen Rechte und Pflichten an.
„Fernüberwachungsvertrag ist als Dienstvertrag einzuordnen“ weiterlesen

Mietrecht: Feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit als Kündigungsgrund

Mietrecht: Feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit als Kündigungsgrund - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen, wie der BGH (VIII ZR 105/17) klargestellt hat. Voraussetzung ist dabei mit dem BGH regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind, nicht zuzumuten ist.

Aber: Eine auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit des Eintretenden gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach § 563 Abs. 4 BGB dar, wenn sie auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.

Mietrecht: Schriftformheilungsklausel im Mietvertrag unwirksam

Mietrecht: Schriftformheilungsklausel im Mietvertrag unwirksam - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Eine Schriftformheilungsklausel im Mietvertrag ist unwirksam, wie der BGH (XII ZR 114/16) nunmehr klarstellen konnte. Dabei kann mit dem BGH eine Mitwirkungspflicht von Vertragsparteien am Zustandekommen eines der Schriftform entsprechenden Mietvertrages bestehen; etwa dann, wenn in einem Vorvertrag vereinbart worden ist, ein langfristiges Mietverhältnis zu begründen. Möglich ist auch, dass sich Vertragsparteien im Hinblick auf nachträglich zustande gekommene Vereinbarungen verpflichten, insofern dafür zu sorgen, dass die Schriftform gewahrt und damit die langfristige Bindung an den Mietvertrag sichergestellt wird. Offen aber war bisher, inwieweit einer Schriftformheilungsklausel im Übrigen Rechtswirkungen mit Blick auf § 550 BGB zukommen können, wozu in Rechtsprechung und Literatur verschiedene Auffassungen vertreten werden. Nunmehr hat sich der BGH der Meinung, nach der Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam sind, angeschlossen:

Bei der Vorschrift des § 550 BGB handelt es sich nach allgemeiner Ansicht um zwingendes Recht (Senatsurteil BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 27; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553 S. 47; Staudinger/Emmerich BGB [Updatestand: 27. März 2017] § 550 Rn. 46). Sie will nach ständiger Rechtsprechung des Senats nicht nur sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Vielmehr dient sie ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 – XII ZR 98/13 – NJW 2015, 2648 Rn. 33; BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 26; BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 17; BGHZ 139, 123 = NJW 1998, 2664, 2666 und BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58, 61). In Kenntnis dieser Rechtsprechung hat der Gesetzgeber die frühere Vorschrift des § 566 BGB im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) nur redaktionell geändert, nicht aber – was nahe gelegen hätte, wäre nur der Schutz des Erwerbers bezweckt – die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung auf den Erwerber beschränkt (vgl. Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 17).

Mit Blick auf diesen Schutzzweck sind Schriftformheilungsklauseln mit dem nicht abdingbaren § 550 BGB unvereinbar. Denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären, der mit der Vorschrift jedenfalls auch beabsichtigte Übereilungsschutz ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion der Bestimmung weitgehend leerlaufen würde (vgl. BeckOGK/Dittert [Stand: 1. Juli 2017] § 550 BGB Rn. 175, 180; BeckOK BGB/Hermann [Stand: 1. November 2016] § 550 Rn. 17; BeckOK MietR/Leo [Stand: 1. Juni 2017] § 550 BGB Rn. 394; Lützenkirchen/Lützenkirchen Mietrecht 2. Aufl. § 550 BGB Rn. 86).

Mietrecht: Zur rechtzeitigen Begründung der Kündigung wegen Lärmbelästigung und Beleidigung

Mietrecht: Zur rechtzeitigen Begründung der Kündigung wegen Lärmbelästigung und Beleidigung - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Beim Landgericht Dortmund (1 S 62/16) ging es um die spannende Frage, ob es Sache eines Mieters sein kann, sich die Gründe einer Kündigung aus einem umfangreichen Schriftwechsel oder ähnlichem „zusammenzusuchen“, was das Gericht ausdrücklich verneint. Allerdings sind die Ansprüche nicht zu hoch anzusetzen, wie das Gericht deutlich macht, da es bereits ausreichend ist, die nachvollziehbaren und dem Mieter bekannten Klageumstände durch der Klageschrift beigefügten Anlagen darzustellen. Soweit dies verständlich ist wird dann zugleich dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB als auch des § 569 Abs. 4 BGB genügt.
„Mietrecht: Zur rechtzeitigen Begründung der Kündigung wegen Lärmbelästigung und Beleidigung“ weiterlesen

Pferderecht: Zur Rechtsnatur des Pferdepensionsvertrags

Pferderecht: Zur Rechtsnatur des Pferdepensionsvertrags - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Landgericht Wuppertal (16 S 63/16) konnte sich zur rechtlichen Einordnung eines Pferdepensionsvertrages äussern. Diese ist keineswegs einfach: Pferdeeinstellverträge oder Pferdepensionsverträge sind unterschiedlich zu behandeln und können – je nach konkret vereinbartem Leistungsinhalt – einzuordnen sein:

  • nach Mietvertragsrecht – wenn die Miete von Raum, z.B. einer Box, im Vordergrund steht, vgl. BGH NJW-RR 1990, 1422 – Anmietung von 7 Boxen durch Züchter vom Züchter; LG Hamburg ZMR 1979, 246; AG Essen, Urteil vom 31.08.2007 – 20 C 229/06, juris für eine sog. Robusthaltung),
  • nach Verwahrungsrecht – wenn die Übernahme der Obhut für das Pferd vertragsprägend ist (OLG Brandenburg NJW-RR 2006, 1558, OLG Oldenburg MDR 2011, 473; OLG Schleswig, Urteil vom 23.03.2000 – 5 U 73/97, beck-online; LG Ulm, NJW-RR 2004, 854; Staudinger/Dieter Reuter, BGB, Bearbeitung 2006, Rn. 27 vor §§ 688 ff.)

Die Einordnung ist spätestens bei Kündigungen von Bedeutung, weil im Mietvertragsrecht eine 3-monatige Kündigungsfrist vorgesehen ist, während im Verwahrungsrecht geregelt ist, dass beide Seiten jederzeit die Rücknahme bzw. Rückgabe verlangen können, was der Sache nach eine Kündigung ist und auch den Vergütungsanspruch grundsätzlich entfallen lässt.
„Pferderecht: Zur Rechtsnatur des Pferdepensionsvertrags“ weiterlesen

Mietrecht & WEG: Anspruch auf Entfernen einer Parabolantenne

Mietrecht & WEG: Anspruch auf Entfernen einer Parabolantenne - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Beim Amtsgericht Köln (202 C 175/16) ging es mal wieder um die Frage, ob ein Anspruch auf Entfernen einer Parabolantenne – hier im Rahmen einer Wohnungseigentumsgemeinschaft besteht. Ein solcher Anspruch kann sich ergeben aus § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3, § 14 Ziffer 1 WEG. Bei dem Aufstellen einer Parabolantenne handelt es sich nämlich um eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG. Und als Vermieter und Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht die Verpflichtung gegenüber der Gemeinschaft, Beeinträchtigungen, die von einem Mieter herrühren, zu unterbinden.
„Mietrecht & WEG: Anspruch auf Entfernen einer Parabolantenne“ weiterlesen

Mietrecht: Betrieb einer Shisha-Bar als Gaststätte mit Alkoholausschank

Mietrecht: Betrieb einer Shisha-Bar als Gaststätte mit Alkoholausschank - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Kann der Betrieb einer Shisha-Bar als eine „Gaststätte mit Alkoholausschank“ qualifiziert werden? Die Frage ist relevant bei der Frage, ob ein derartiger Betrieb vom Mietvertrag noch gedeckt ist oder sich ein Kündigungsrecht des Vermieters ergibt. Das Oberlandesgericht Köln (1 U 25/16) führt hierzu aus, dass Vermieter mit einem solchen Betrieb einer Shisha Bar unter dem Zweckmantel der Gaststätte durchaus leben müssen:

Der Betrieb einer Shisha-Bar stellt grundsätzlich im Verhältnis zu dem im Vertrag vereinbarten Zweck des Betriebs einer „Gaststätte mit Alkoholausschank“ keine abweichende Nutzung dar. Bereits rein begrifflich ist der Betrieb einer Shisha-Bar unter den genannten Zweck zu fassen, da dort ebenfalls im Wesentlichen Getränke und insbesondere Alkohol – in Abgrenzung etwa zu einem Speiselokal – angeboten werden. Vor der Einführung des Rauchverbots in öffentlichen Räumen hat der Konsum von Zigaretten oder anderen Rauchwaren keine Abweichung von einer vertraglichen Einordnung eines Lokals als „Gaststätte mit Alkoholausschank“ begründet. Gleiches muss nach der Überzeugung des Senats für das Angebot von Shisha-Pfeifen als zusätzliche Leistung gelten. Der Konsum von Shisha (Trockenfrüchte bzw. Steine) ist auch nach Einführung des Nichtraucherschutzgesetzes für öffentliche Lokale nach dem 01.05.2013 erlaubt.