Mietrecht: Zur Beweislast bei Mietminderung wegen Lärm

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 1/16) hat sich – Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Gebäude – zu den Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels geäußert und klargestellt, dass der diesbezügliche Vortrag nicht überspannt werden darf:

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 1991 – XII ZR 47/90, NJW-RR 1991, 779 unter 2 c; Beschluss vom 11. Juni 1997 – XII ZR 254/95, WuM 1997, 488 unter b mwN; jeweils zu § 537 BGB aF). Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet (Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 16 mwN). Vielmehr obliegt es dem Gericht schon dann, wenn der Mieter einen Mietmangel durch Beschreibung der Mangelsymptome darlegt, die für das Vorliegen des Mangels angebotenen Beweise zu erheben und – im Falle eines beantragten Sachverständigengutachtens – dem Sachverständigen die beweiserheblichen Fragen zu unterbreiten.

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Mietrecht: Beweislast bei Mietmangel und Lüftungsverhalten des Mieters

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Beim Landgericht Aachen (2 S 327/14, Vorinstanz Amtsgericht Aachen, 115 C 422/13) ging es um die Beweislast bei einem behaupteten Mietmangel sowie der Frage des notwendigen Lüftungsverhalten eines Mieters. Das Landgericht erinnert zu Recht daran, dass erst einmal den Vermieter eine Entlastung trifft, bevor der Mieter dazu vortragen muss, warum ihn keine Verantwortung für den Mangel trifft:

Dabei ist zunächst die grundsätzliche Beweislastverteilung im Mietrecht zu berücksichtigen, von der das Amtsgericht auch ausgegangen ist, und die sowohl im Bereich von § 536a BGB als auch im – hier eher relevanten – Anwendungsbereich von §§ 280 Abs. 1, 538 BGB gilt. Danach muss in der hier zu beurteilenden Konstellation der Vermieter zunächst beweisen, dass die Ursache eines Mangels nicht in seinem Gefahrenbereich liegt. Denn in diesen Fällen wird ein ursächliches Verschulden des Vermieters mit der Folge einer Beweislastumkehr und der Möglichkeit eines Entlastungsbeweises vermutet (BGH, Urteil vom 22.10.2008 – XII ZR 148/06; BGH, Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01; BGH, Urteil vom 15.03.2000 – XII ZR 81/97; Ehlert, in: Bamberger/Roth, Beck‘scher Online-Kommentar BGB, Stand: 01.05.2014, § 536a Rn. 38; Häublein, in: Münchener Kommentar BGB, 6. Auflage 2012, § 536a Rn. 32; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 74. Auflage 2015, § 536a Rn. 7). Erst wenn dieser Beweis geführt ist, trifft den Mieter eine umfassende Entlastungspflicht, wobei sich ein offenes Beweisergebnis zulasten der Vermieterseite auswirkt (BGH, Beschluss vom 25.01.2006 – VIII ZR 223/04; Ehlert a.a.O. § 538 Rn. 25).

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Mietrecht: Mieter darf Waschmaschine aufstellen

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Das Amtsgericht Eschweiler (26 C 268/12) hat zur Wohnraummiete klar gestellt, dass eine Waschmaschine in der Wohnung als zulässiger Mietgebrauch einzustufen ist:

Der Vermieter hat gemäß § 535 Abs. 1 BGB dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Nach ganz überwiegender Ansicht gehört zu dem Gebrauch einer Wohnung grundsätzlich auch der Betrieb von Haushaltsmaschinen, die in der Wohnung aufgestellt werden können und üblicherweise betrieben werden. Eine Waschmaschine, die gegen Wasserauslaufen gesichert ist, gehört nach – soweit ersichtlich – ganz überwiegender Auffassung zu diesen üblichen Haushaltsgegenständen (vgl. LG B, Urt. v. 10.03.2004, 7 T 46/03 = NJW 2004, 1807 – z. n. beckonline; Mummenhoff, Anm. zu OLG Oldenburg, Urt. v. 05.05.204, 3 U 6/04, v. 26.10.2004, in: jursPR-MietR 10/2004, Anm. 3 – z. n. juris; AG Köln, Urt. v. 11.01.2001, 207 D3 221/00 = WuM 2001, 276 f. – z. n. juris; ähnlich auch OLG Frankfurt, Beschl. v. 04.12.2000, 20 W 414/99, Rn 8 mwN = NZM 2001, 1136 f. – z. n. juris; AG Hameln, Urt. v. 17.12.1993, 23 D3 380/93 = WuM 1994, 426 – z. n. juris; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 535 Rn 323, i. E. wohl auch Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 72. Auflage 2013, § 535 Rn 22 iVm Ellenberger, aaO, § 138 Rn 92 mwN). In einer Entscheidung zum Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens, bezogen auf die Elektrizitätsversorgung, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich eine Waschmaschine als ein typisches Beispiel für ein zur Haushaltsführung allgemeinübliches elektrisches Gerät aufgeführt (vgl. BGH, Urt. v. 10.02.2010, VIII ZR 343/08, Rn 33 = NJW-RR 2010, 737 ff. – z. n. juris) (…)

Nach der bereits oben zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Ausschluss der Nutzung haushaltsüblicher Elektrogeräte wie einer Waschmaschine in der Wohnung als Vereinbarung eines unter dem üblichen Mindeststandards für Wohnungen in Deutschland liegende Beschaffenheitsvereinbarung zu sehen, an deren Bestimmtheit erhebliche Anforderungen zu stellen sind. So hat der Bundesgerichtshof betont, dass es zwar durchaus möglich wäre, dass Vermieter und Mieter eine unterhalb des Mindeststandards liegende Beschaffenheit der Mietwohnung vereinbaren, eine solche Vereinbarung aber ausdrücklich und eindeutig aus dem Mietvertrag erkennbar werden muss. Eine formularmäßige Klausel, die den Mieter auf die „Kapazität der vorhandenen Installationen“ verweist, hat der Bundesgerichtshof für eine solche eindeutige Vereinbarung nicht ausreichen lassen (vgl. BGH, Urt. v. 10.02.2010, VIII ZR 343/08, Rn 35 = NJW-RR 2010, 737 – z. n. juris; zust. Häublein, in: MüKo, BGB, 6. Auflage 2012, § 535 Rn 100).

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Mietrecht: Anspruch auf Ersatzunterbringung während Bad-Sanierung

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Das Amtsgericht Aachen (100 C 272/15) macht deutlich, dass es unzumutbar ist in einer Wohnung zu wohnen, in der es kein Bad gibt – hier steht dem Mieter nicht nur das Recht zu, sich in einem Hotel einzuquartieren, er hat auch Anspruch auf Vorleistung der Hotelkosten durch den Vermieter, da er sonst das Kostenrisiko unnötig trägt:

Jedenfalls aber steht den Beklagten, denen an den veranschlagten 5 Sanierungstagen eine Ganzkörperwaschmöglichkeit nicht zur Verfügung stehen wird und die in der streitgegenständlichen Wohnung nur eine Möglichkeit zur Katzenwäsche an den zwei Waschbecken, die nur über sehr kurze Einhebelarmaturen verfügen, ein Anspruch auf Ersatzunterbringung zu. (…) ist den Beklagten Mietern über einen Zeitraum von 5 Tage eine derartige Einschränkung ihrer körperlichen Hygiene nicht zuzumuten, so dass Abhilfe zu schaffen ist. Nachdem der Kläger eine Nutzungsmöglichkeit eines Badezimmers in einer anderen Wohnung im streitgegenständlichen Objekt nicht angeboten hat/anbieten konnte, steht den Beklagten eine Ersatzunterkunft in einem nahegelegenen Hotel, worauf sich beide Seiten verständigt hatten, zu. Die Übernachtungskosten dieses notwendigen Hotelaufenthaltes sind nach § 555 a Abs. 3 Satz 1 BGB zu ersetzen. Da der Gesetzgeber dem Mieter ein mögliches Insolvenzrisiko des Vermieters nicht aufbürgen wollte, hat er ausdrücklich in Satz 2 einen Anspruch auf Vorschuss verankert, dem der Kläger nicht nachgekommen ist.

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Mietrecht: Beharrliches Leugnen einer Pflichtverletzung – hier dauerhaft falsches Heizen und Lüften – berechtigt zur Kündigung

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Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 39/15) zur Pflichtverletzung durch den Mieter lässt durchaus aufhorchen: Es geht um die Frage, wie lange einem Vermieter ein selbst nach Verurteilung immer noch renitent sein Fehlverhalten leugnender Mieter zuzumuten ist. Dabei stellt der BGH nochmals klar, dass unberechtigte Mängelanzeigen und Mietminderung zu Lasten des Mieters gehen; aber auch, dass man als Vermieter nicht das Risiko eingehen muss, dass durch weiterhin vorgenommenes Fehlverhalten die Mietsache beschädigt wird:

Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort (…)

Der Kläger hat zum einen ein unverändert gebliebenes mangelhaftes Lüftungs- und Heizungsverhalten des Beklagten und zum anderen dessen in Kenntnis des Urteils (…) erfolgtes beharrliches Leugnen angeführt, für Feuchtigkeitsschäden verantwortlich zu sein. Mit der Nichtbeachtung dieser Ausführungen hat sich das Berufungsgericht den Blick dafür verstellt, dass erneute Mängelanzeigen und Mietminderungen, die unberechtigt wegen eines Mangels vorgenommen werden, der zumindest überwiegend im eigenen Verantwortungsbereich des Mieters liegt, eine schwerwiegende (und auch schuldhafte) Vertragsverletzung darstellen, wenn dem Mieter dieser Ursachenzusammenhang aufgrund eines gerade geführten Schadensersatzprozesses über die nämlichen Mängel klar sein muss. Aus einem derartigen Verhalten ergibt sich die für den Vermieter begründete Besorgnis, dass der Mieter weder gewillt ist, seinen vertraglichen Pflichten zur Obhut der Wohnung noch hinsichtlich der vollständigen Mietzahlung nachzukommen.

Dazu auch bei uns: Unberechtigte Mietminderung ist Risiko des Mieters

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Mietrecht: Zum Lärm als Mietmangel

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 197/14) hat sich recht umfassend zum Thema „Lärm als Mietmangel“ geäußert und dabei in einem Zug seine bisherige Rechtsprechung zur Beschaffenheitsvereinbaerung im Mietrecht gestützt. Im Kern lässt es sich darauf reduzieren, dass nachträglich auftretender Lärm oder auch „Kinderlärm“ durch den Mieter hinzunehmen sind und keinen Mietmangel begründen.
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Gewerberaum-Mietrecht: Baustelle und Baulärm können Mietmangel bei Ladenlokal begründen

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Das OLG Frankfurt am Main (2 U 174/14) hat festgestellt, dass eine Baustelle mit massiven Auswirkungen einen Mietmangel begründen kann. Hier ging es darum, dass durch Baucontainer und Strassenarbeiten das Ladenlokal nicht nur schlechter zu erreichen war, sondern auch schlechter für Laufkundschaft zu sehen war. Hinzu kam, dass erheblicher Lärm und Hektik die Atmosphäre im Ladenlokal negativ beeinträchtigt haben.

Dies griff als Mietmangel durch, allerdings wurde die Miete um gerade einmal 15% gemindert. Es zeigt sich also, dass sich streiten zwar lohnt, man sollte aber nicht zu hohe Minderungsquoten erhoffen.

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Mietrecht: Zurückbehaltungsrecht an der geminderten Miete

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Der BGH (VIII ZR 19/14) hat die durchaus interessante Frage geklärt, wie mit dem Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der geminderten Miete bei einem Mietmangel umzugehen ist. Zur Erläuterung: Es geht darum, das der Mieter erklärt, die Miete habe sich gemindert und daneben dann den restlichen Betrag auch noch zurückbehalten möchte – im Extremfall würde dies einen vollständigen Mietausfall für den Vermieter bedeuten. Dies sieht der BGH im Ergebnis kritisch, verliert aber auch ein paar Worte zum Zurückbehaltungsrecht insgesamt – der Vermieter jedenfalls wird insoweit geschützt als dass ein vollständiger Mietausfall nur sehr selten vorkommen darf:

  • Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berück-sichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung.
  • Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.

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Mietrecht: Zahlungsanspruch des Mieters für Schönheitsreparaturen

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Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Auslegung einer Klausel beschäftigt, die dem Mieter einen Zahlungsanspruch für selbst ausgeführte Schönheitsreparaturen gewährt.

Hinweis: Beachten Sie unsere zusammenfassende Übersicht zum Thema „Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietrecht“
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Mietrecht: Rechte des Mieters nach einem Wohnungsbrand

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Der Bundesgerichtshof hat sich am 19.11.14 in einer Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob ein Mieter, der einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht hat, die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen kann, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat.
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Kündigung bei geschuldeter Miete: Unberechtigte Mietminderung ist Risiko des Mieters

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Wenn die Mietsache einen Mangel hat, dann mindert sich die Miete – so viel ist regelmäßig allen Mietern bekannt. Und es ist auch naheliegend, dass man etwa für eine verschimmelte Wohnung nicht den Preis zu zahlen hat, den man bereit war für eine Wohnung im Normalzustand zu bezahlen. Üblicherweise wird die Miete dann nur anteilig gezahlt, etwa um 10% oder 20% „gekürzt“.

Das Problem aber: Mit der Zeit bildet sich hier eine zunehmende Differenz zwischen dem Betrag, den der Vermieter erwartet hat und dem, was der Mieter tatsächlich gezahlt hat. Und wenn man um 20% monatlich die Zahlungen kürzt, ist rechnerisch nach 5 Monaten eine vollständige Monatsmiete offen, also nach 10 Monaten eine vollständige Monatsmiete. Das Problem wird dann spätestens gefährlich, wenn man auf §543 II Nr.3b BGB blickt, der dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht einräumt für den Fall, dass „in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht“. Da sich im Fall eines tatsächlichen Mietmangels die Miete bereits gesetzlich mindert nach §536 BGB ist das bei einer berechtigten Zuwenig-Zahlung nicht problematisch.

Was aber, wenn tatsächlich gar kein Mangel vorlag, der zur Minderung berechtigt hat – kann der auf Grund der (vermeintlichen) Minderung zu wenig gezahlte Betrag eine Kündigung rechtfertigen?

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BGH zur Darlegung des Mietmangels bei Mietminderung

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 125/11) hat klar gestellt, dass der Mieter, der sich auf die per Gesetz eingetretene Mietminderung berufen möchte, lediglich einen konkreten Sachmangel vortragen muss, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Darüber hinaus muss er nichts vortragen, insbesondere nicht zum Maß der Beeinträchtigung oder gar zu den Ursachen des Mangels, wobei ihm letzteres im Regelfall ohnehin nicht möglich sein wird.

Damit hat der BGH die Position des Mieters wieder ein Stück verbessert, diesmal bei der Geltendmachung seines Rechts. Wichtig ist, was Betroffene nur selten wissen: Die Mietminderung tritt kraft Gesetz ein, dass heißt, es bedarf keiner Erklärungen! Andererseits muss natürlich geltend gemacht werden, dass für einen bestimmten Zeitraum dann letztlich zu viel Miete gezahlt wurde.

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Zum Zurückbehaltungsrecht der Miete

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Der BGH (VIII ZR 330/09) hat zwei Dinge klar gestellt:

  1. Grundsätzlich ist es selbstverständlich möglich, bei einem Mangel der Mietsache, ein Zurückbehaltungsrecht an dem zu zahlenden Mietzins auszuüben (Zurückbehaltungsrecht heißt, dass man die Miete später fließen lässt – nicht mit der Minderung verwechseln!)
  2. Wer dieses Zurückbehaltungsrecht ausüben möchte, muss dafür Sorge tragen, dass sein Vermieter auch über den Mangel informiert ist, eine vorherige Inkenntnis-Setzung bzgl. des Mangels ist daher Zwingend.
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