Kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung

Kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Juli 2015 forderte die Beklagte, eine Kommanditgesellschaft, vertreten durch die Hausverwaltung, den Kläger unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel brieflich auf, einer (näher erläuterten) Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 807,87 € auf 929,15 € zuzustimmen. Dem kam der Kläger zwar zunächst nach, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend entrichtete er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlangt er die Rückzahlung der für diese zehn Monate entrichteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erhöht habe.
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Mieterhöhungsverfahren: Einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche

Mieterhöhungsverfahren: Einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (BGH, VIII ZR 181/16) konnte klären, dass ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung – ohne eigene positive Angaben – im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substanziiertes Bestreiten des Mieters genügt:

Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlangt, trägt nach allgemeinen Grundsätzen zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Wenn er jedoch – wie hier – eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat – soll sein Vortrag beachtlich sein – auf die Behauptung des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d.h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (…) Allerdings setzt die Verpflichtung zu einem substantiierten Gegenvortrag voraus, dass ein solches Vorbringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und zumutbar ist. Dies ist in der Regel jedoch der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben. Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen (…)

Mietrecht: Mieterhöhung im Bereich des Mietspiegels

Mietrecht: Mieterhöhung im Bereich des Mietspiegels - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Die Grundzüge eines Mieterhöhungsverlangens hat das Amtsgericht Aachen (111 C 141/14) dargestellt. Dabei machte das Gericht deutlich, dass zwar ein Mieterhöhungsverlangen im Rahmen des Mietspiegels möglich ist, oberhalb des Mittelwerts aber nur bei besonderen Umständen die zu belegen sind:

Zwar kann grundsätzlich eine Erhöhung im Bereich des Mietspiegels unter Ausnutzung der angegebenen Spanne verlangt werden. Der Vermieter ist keinesfalls verpflichtete, sich lediglich an den Mittelwert des Mietspiegels zu halten. Wenn ein Mietspiegel Spannen ausweist, dann wird jedoch zunächst – vorbehaltlich darzulegender Besonderheiten des Mietobjektes – vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb dieser Spanne liegt. Die Einordnung innerhalb der Spanne ist eine normative Bewertung, die der Mietspiegel gerade nicht vornehmen kann, da er ja eine abstrakte generelle Datenbasis darstellt, in die eben jede Wohnung eingeordnet werden muss (BGH, Urt. v. 20.04.2005, VIII ZR 110/04 – zitiert nach juris). Letztendlich wird also nur vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Vertragswohnung nicht höher als der Oberwert der Spanne und nicht niedriger als der Unterwert der Spanne ist. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkreten Vertragswohnung hilft die Vermutungswirkung deshalb bei den üblichen weiten Spannen nicht weiter. Innerhalb der Spanne ist die Wohnung dann einzuordnen. Dabei kommt dem Mittelwert des Mietspiegelfeldes eine besondere Bedeutung zu. Ohne weitere Angaben zu wohnwerterhöhenden Umständen ist grundsätzlich vom Mittelwert der maßgeblichen Spanne auszugehen.

Mietrecht: Zu Fehlern des Sachverständigengutachtens bei einem Mieterhöhungsverlangen

Mietrecht: Zu Fehlern des Sachverständigengutachtens bei einem Mieterhöhungsverlangen - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Wenn einem Mieterhöhungsverlangen ein Sachverständigengutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete beigefügt ist, sind hier nicht allzu hohe Anforderungen zu stellen und kleinere Fehler zu vernachlässigen, so der BGH (VIII ZR 69/15):

Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (…) Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen.

BGH zum Erfordernis der Schriftform bei Mieterhöhung

BGH zum Erfordernis der Schriftform bei Mieterhöhung - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (XII ZR 114/14) hat sich zur lange umstrittenen Frage der Notwendigkeit der Schriftform bei einer Mieterhöhung geäußert und insoweit nunmehr entschieden:

Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.

Darüber hinaus geht es aber um die ausserdem sehr interessante Frage, wann sich eine Partei nicht auf den Mangel der Schriftform berufen kann.
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Mietrecht: Wann ist Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache?

Mietrecht: Wann ist Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache? - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

„Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache […] hat der Mieter zu dulden“, das sagt §554 II BGB, wobei mit dem gleichen Absatz die deswegen „zu erwartende Mieterhöhung nicht als Härte anzusehen“. Die Frage ist aber: Wann ist eine Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache?

Dabei kann insbesondere darum gestritten werden, wie man mit Umbaumaßnahmen des Mieters umgeht: Wenn eine Mietsache etwa ursprünglich mit Kohleöfen geheizt wurde, der Mieter nachträglich eine Gasetagenheizung eingebaut hat und nun der Vermieter das gesamte Haus umrüsten möchte – ist auf den ursprünglichen Zustand der Mietsache abzustellen oder die Maßnahme des Mieters zu berücksichtigen?

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 110/11) hat dies nun endlich geklärt.
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AGB-Recht und Mieterhöhung: In gewerblichem Mietvertrag ist Ermessensklausel bei Mietpreiserhöhung zulässig

AGB-Recht und Mieterhöhung: In gewerblichem Mietvertrag ist Ermessensklausel bei Mietpreiserhöhung zulässig - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

In einem gewerblichen Mietvertrag ist es nunmehr mit dem Bundesgerichtshof (XII ZR 79/10) möglich, eine Ermessensklausel hinsichtlich einer Mietpreiserhöhung in AGB zu vereinbaren. Eine solche Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dergestalt einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder sonst angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen des Vermieters festzusetzen, begegnet beim BGH jedenfalls in gewerblichen Mietverträgen keinen Bedenken.

Das bietet erhebliches Potential bei der Gestaltung von gewerblichen Mietverträgen für die Zukunft – und Mieter sollten gewarnt sein! (Hinweis: Eine solche Klausel in Mietverträgen mit Verbrauchern dürfte dagegen keinen Bestand haben).
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Mieterhöhungsverlangen: Mietspiegel muss nicht in jedem Fall beigefügt werden

Mieterhöhungsverlangen: Mietspiegel muss nicht in jedem Fall beigefügt werden - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist es nicht erforderlich, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden kann.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) Im Fall einer Vermietungsgesellschaft hin. Diese hatte von einem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete gefordert. Zur Begründung berief sie sich unter Erläuterung der begehrten Mieterhöhung auf den Mietpreisspiegel der betreffenden Stadt. Sie wies darauf hin, dass der Mietspiegel unter anderem beim Mieterschutzverein erhältlich sei und in ihrem Kundencenter eingesehen werden könne. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu, weil der Mietspiegel nicht beigefügt gewesen sei.

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Mieterhöhung für Einfamilienhaus: Begründung mit dem Mietspiegel

Mieterhöhung für Einfamilienhaus: Begründung mit dem Mietspiegel - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Vermieter kann zur Begründung einer Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters. Dieser forderte von dem Mieter des vermieteten Einfamilienhauses vergeblich die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,79 EUR/m². Er bezog sich dabei auf den örtlichen Mietspiegel. Der Mietspiegel enthielt den Hinweis „Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern (…) ist in der Regel vom oberen Tabellenwert auszugehen“.

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Mieterhöhung: Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Mieterhöhung: Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Ein Vermieter kann im Rahmen einer Mieterhöhung keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.

Diese Klarstellung traf jetzt der Bundesgerichtshof (BGH). Auch wenn der Vermieter wegen der unwirksamen Klausel die Kosten der zu verbringenden Schönheitsreparaturen nun selber tragen müsse, könne er dafür keinen Ausgleich durch den Mieter verlangen.

Hinweis: Beachten Sie unsere zusammenfassende Übersicht zum Thema „Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietrecht“

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Duldungspflicht des Mieters bei Anschluss an Fernwärmenetz

Duldungspflicht des Mieters bei Anschluss an Fernwärmenetz - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, zu deren Duldung der Mieter nach § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet ist.

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Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.

Hinweis: Beachten Sie unsere zusammenfassende Übersicht zum Thema „Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietrecht“

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