Mietkaution

Mietkaution - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Ich habe beim Amtsgericht Köln (224 C 134/15) einige kurze Ausführungen zur Mietkaution und deren rechtliche Hintergründe gefunden:

Der Mieter erwirbt aus dem Mietvertrag mit Leistung der Kaution einen aufschiebend bedingten Anspruch auf deren Rückgewähr bei Beendigung des Mietverhältnisses, wobei die Bedingung eintritt, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat. Der Rückzahlungsanspruch wird nach Ablauf einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, innerhalb der der Vermieter sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will (BGH NJW 2006, 1422).

Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vormieter unwirksam

Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vormieter unwirksam - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 277/16) hat entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Dazu auch bei uns: Renovierungsklausel und Schönheitsreparaturen im Mietrecht: Welche Klauseln sind zulässig?
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Mietrecht: Haftung des Vermieters für Verletzungen des Mieters wegen Mietmangel

Mietrecht: Haftung des Vermieters für Verletzungen des Mieters wegen Mietmangel - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Keine uferlose Haftung des Vermieters für Verletzungen des Mieters: Zwischen einem Mangel der Mietsache und einer Verletzung, welche der Mieter erleidet, muss ein Kausalzusammenhang bestehen. Dieser scheidet dann aus, wenn der Schadenseintritt fern jeglicher Lebenser-fahrung liegt oder nicht vom Schutzzweck der verletzten Norm umfasst ist.
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Mietrecht: Eigenmächtige Räumung durch Vermieter ist unzulässig

Mietrecht: Eigenmächtige Räumung durch Vermieter ist unzulässig - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Wenn einem Mieter der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen worden ist, darf er sich sofort nach der Entziehung wieder den Besitz an der Wohnung verschaffen: Das Amtsgericht München bestätigte nach mündlicher Verhandlung durch Urteil vom 13.6.2017 eine bereits im Mai 2017 erlassene einstweilige Verfügung, die dem Vermieter anwies dem Mieter wieder Besitz an seiner Wohnung einzuräumen und den ursprünglichen Zustand inklusive der zuvor vorhandenen Möbel wiederherzustellen.
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Fahrzeug des Mieters unterliegt dem Vermieterpfandrecht

Fahrzeug des Mieters unterliegt dem Vermieterpfandrecht - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (XII ZR 95/16) konnte klarstellen, dass das Fahrzeug des Mieters grundsätzlich dem Vermieterpfandrecht unterliegt. Denn mit dem BGH umfasst das Vermieterpfandrecht auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden. Aber: Das Pfandrecht erlischt, wenn das Fahrzeug für die Durchführung einer Fahrt von dem Mietgrundstück – auch nur vorübergehend – entfernt wird. Es entsteht sodann von neuem, sobald das Fahrzeug später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird.
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Mietrecht: Zur rechtzeitigen Begründung der Kündigung wegen Lärmbelästigung und Beleidigung

Mietrecht: Zur rechtzeitigen Begründung der Kündigung wegen Lärmbelästigung und Beleidigung - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Beim Landgericht Dortmund (1 S 62/16) ging es um die spannende Frage, ob es Sache eines Mieters sein kann, sich die Gründe einer Kündigung aus einem umfangreichen Schriftwechsel oder ähnlichem „zusammenzusuchen“, was das Gericht ausdrücklich verneint. Allerdings sind die Ansprüche nicht zu hoch anzusetzen, wie das Gericht deutlich macht, da es bereits ausreichend ist, die nachvollziehbaren und dem Mieter bekannten Klageumstände durch der Klageschrift beigefügten Anlagen darzustellen. Soweit dies verständlich ist wird dann zugleich dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB als auch des § 569 Abs. 4 BGB genügt.
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Mietrecht & WEG: Anspruch auf Entfernen einer Parabolantenne

Mietrecht & WEG: Anspruch auf Entfernen einer Parabolantenne - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Beim Amtsgericht Köln (202 C 175/16) ging es mal wieder um die Frage, ob ein Anspruch auf Entfernen einer Parabolantenne – hier im Rahmen einer Wohnungseigentumsgemeinschaft besteht. Ein solcher Anspruch kann sich ergeben aus § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3, § 14 Ziffer 1 WEG. Bei dem Aufstellen einer Parabolantenne handelt es sich nämlich um eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG. Und als Vermieter und Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht die Verpflichtung gegenüber der Gemeinschaft, Beeinträchtigungen, die von einem Mieter herrühren, zu unterbinden.
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Zahlungsrückstand des Mieters: Nur fristlose Kündigung wirksam, nicht jedoch gleichzeitig erklärte fristgemäße Kündigung

Zahlungsrückstand des Mieters: Nur fristlose Kündigung wirksam, nicht jedoch gleichzeitig erklärte fristgemäße Kündigung - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Die Zivilkammer 66 des Landgerichts hat mit einem am 13. Oktober 2017 verkündeten Urteil in zweiter Instanz den Mieterschutz bei Zahlungsrückstand gestärkt. Nach dem Urteil könne ein Vermieter zwar seinem Mieter, der sich mit einer bestimmten Miethöhe in Rückstand befinde, fristlos kündigen. Wenn der Vermieter jedoch gleichzeitig vorsorglich fristgemäß kündige, sei diese hilfsweise erfolgte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet werde.
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Mieterhöhungsverfahren: Einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche

Mieterhöhungsverfahren: Einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (BGH, VIII ZR 181/16) konnte klären, dass ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung – ohne eigene positive Angaben – im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substanziiertes Bestreiten des Mieters genügt:

Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlangt, trägt nach allgemeinen Grundsätzen zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Wenn er jedoch – wie hier – eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat – soll sein Vortrag beachtlich sein – auf die Behauptung des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d.h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (…) Allerdings setzt die Verpflichtung zu einem substantiierten Gegenvortrag voraus, dass ein solches Vorbringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und zumutbar ist. Dies ist in der Regel jedoch der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben. Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen (…)

Betriebskostenabrechnung: Umlage der Grundsteuer bei gemischt genutzten Grundstücken

Betriebskostenabrechnung: Umlage der Grundsteuer bei gemischt genutzten Grundstücken - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 79/16) hat entschieden, dass es bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten bedarf:

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen gemäß §§ 315, 316 BGB (hierzu Senatsurteile vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05, aaO Rn. 16; vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 251/05, aaO) (nur) dann erforderlich, wenn – wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt – durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten (pro Quadratmeter) entstehen (…)

Entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung (Staudinger/Weitemeyer, Neub. 2014, § 556a BGB Rn. 34 ff. [Rn. 34a: die Aufteilung der Grundsteuer müsse „aus dem Grundsteuermessbescheid herausgerechnet“ werden]; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556a BGB Rn. 84 bis 89; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten und Heizkostenrecht, 8. Aufl., F V Rn. 173, F VI Rn. 202 f.; Wall, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., Rn. 3106) ist daher bei der Grundsteuer kein Vorwegabzug „aus Gerechtigkeitsgründen“ vorzunehmen. Die Vertreter dieser Auffassung berücksichtigen zum einen den Ausnahmecharakter, der einem Vorwegabzug nach der Rechtsprechung des Senats zukommt, nicht in der gebotenen Weise. Zum anderen wird meist nicht ausreichend erfasst, dass bei dem gegenwärtigen System der Grundsteuererhebung – wie oben ausgeführt – gerade nicht festgestellt werden kann, dass die gewerbliche Nutzung im jeweiligen Abrechnungsjahr deutlich höhere Kosten je Quadratmeter verursacht. Soweit überhaupt erkannt wird, dass es bei der Festsetzung der Grundsteuer für das jeweilige aktuelle Abrechnungsjahr nicht darauf ankommt, ob die Nutzung der Gewerbeflächen und das Verhältnis der Erträge im Abrechnungszeitraum den im Einheitswertbescheid zugrunde gelegten Verhältnissen entspricht (vgl. Langenberg/Zehelein, aaO), wird daraus nicht die nach der Senatsrechtsprechung zum Vorwegabzug notwendige Rechtsfolge gezogen.

Mietrecht: Widerruf einer Modernisierungsvereinbarung durch den Mieter

Mietrecht: Widerruf einer Modernisierungsvereinbarung durch den Mieter - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Ein ganz erhebliches Problem hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 29/16) im Mietrecht aufgezeigt, das durch Vermieter durchaus unterschätzt wird: Wenn eine Modernisierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter geschaffen wird unter den Voraussetzungen eines dem Widerruf zugänglichen Geschäfts – hier: Haustürgeschäft, heute wohl als Verbrauchervertrag) – ist der Mieter regelmäßig über ein Widerrufsrecht zu belehren. Übt der Mieter den Widerruf aus, so sind Mehrausgaben des Mieters zurückzuerstatten und entgangene Mehrmieteinnahmen nicht zu erstatten:

Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation ge- schlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisie- rungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Werter- satz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer – lediglich für die Zukunft wirkenden – Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieter- höhung bei Modernisierung.

Mietrecht: BGH zur Generalklausel bei Wohnraumkündigungen nach §573 BGB

Mietrecht: BGH zur Generalklausel bei Wohnraumkündigungen nach §573 BGB - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 10. Mai 2017 (BGH, VIII ZR 292/15) in einer Entscheidung erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB – hier zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten – wirksam ist:

  1. Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte – in Absatz 2 nicht aufgezählte – Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, Rn. 24, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
  2. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert vielmehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Belange (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben.
  3. Bei der gebotenen Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25; BVerfG, 26. Mai 1993, 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1; BVerfG, 28. März 2000, 1 BvR 1460/99, NJW 2000, 2658; BVerfG, 16. Januar 2004, 1 BvR 2285/03, NJW-RR 2004, 440 und BVerfG, 4. April 2011, 1 BvR 1803/08, NZM 2011, 479). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (im Anschluss an BVerfG, 14. Februar 1989, 1 BvR 1131/87, BVerfGE 79, 283, 289 [„Grundlage privater und unternehmerischer Initiative“] und BVerfG, 4. Juni 1998, 1 BvR 1575/94, NJW 1998, 2662 [„wirtschaftliche Betätigung“]).
  4. Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des Mieters allerdings – im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, aaO Rn. 49 mwN).
  5. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16, aaO Rn. 38 ff.).

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