Mietrecht: Bestimmung der ortsüblichen Miete bei Vorenthaltung der Mietsache

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 17/16) hat zur Bestimmung der ortsüblichen Miete bei Vorenthaltung der Mietsache klargestellt:

Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.

Insoweit macht der BGH deutlich, dass sich der diesbezügliche Anspruch auf die Marktmiete richtet und es dabei auch nicht von Belang ist, ob der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt hat und die Mietsache in Zukunft selbst nutzen will. Denn Zweck der Regelung ist ausdrücklich das Erzeugen von Druck zur Rückgabe der Mietsache – und eben dies wäre beeinträchtigt, wenn sich der Mieter noch in der Vorenthaltungszeit darauf berufen könnte, dass die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete wie in einem noch laufenden Mietverhältnis unter Berücksichtigung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zu bestimmen sei, oder dass der Vermieter die Mietsache selbst nutzen möchte.

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Mietrecht: Schadensersatz wenn Mieter bei Eigenbedarfskündigung nicht auszieht

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Wer die Mietwohnung nicht räumt nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs, der schuldet Schadensersatz, wie das Amtsgericht Aachen (107 C 263/13) kurz klargestellt hat:

Die Kläger haben den tenorierten Schadensersatzanspruch (Mietausfallschaden) gegen den Beklagten gemäß §§ 280, 286, 546a BGB. Der Beklagte hat die Wohnung nicht bereits zum Zeitpunkt der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung (…) geräumt (…) Infolgedessen schuldet der Beklagte zunächst die Mehrmiete, die der Zeuge statt seiner an die Kläger gezahlt hätte (…) Des weiteren schuldet der Beklagte wegen der Vorenthaltung der Wohnung (…) auch den Mietzins, den der Zeuge N (ungeachtet der Mehrmiete) (…) gezahlt hätte.

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Mietrecht: Anspruch auf Ersatzunterbringung während Bad-Sanierung

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Das Amtsgericht Aachen (100 C 272/15) macht deutlich, dass es unzumutbar ist in einer Wohnung zu wohnen, in der es kein Bad gibt – hier steht dem Mieter nicht nur das Recht zu, sich in einem Hotel einzuquartieren, er hat auch Anspruch auf Vorleistung der Hotelkosten durch den Vermieter, da er sonst das Kostenrisiko unnötig trägt:

Jedenfalls aber steht den Beklagten, denen an den veranschlagten 5 Sanierungstagen eine Ganzkörperwaschmöglichkeit nicht zur Verfügung stehen wird und die in der streitgegenständlichen Wohnung nur eine Möglichkeit zur Katzenwäsche an den zwei Waschbecken, die nur über sehr kurze Einhebelarmaturen verfügen, ein Anspruch auf Ersatzunterbringung zu. (…) ist den Beklagten Mietern über einen Zeitraum von 5 Tage eine derartige Einschränkung ihrer körperlichen Hygiene nicht zuzumuten, so dass Abhilfe zu schaffen ist. Nachdem der Kläger eine Nutzungsmöglichkeit eines Badezimmers in einer anderen Wohnung im streitgegenständlichen Objekt nicht angeboten hat/anbieten konnte, steht den Beklagten eine Ersatzunterkunft in einem nahegelegenen Hotel, worauf sich beide Seiten verständigt hatten, zu. Die Übernachtungskosten dieses notwendigen Hotelaufenthaltes sind nach § 555 a Abs. 3 Satz 1 BGB zu ersetzen. Da der Gesetzgeber dem Mieter ein mögliches Insolvenzrisiko des Vermieters nicht aufbürgen wollte, hat er ausdrücklich in Satz 2 einen Anspruch auf Vorschuss verankert, dem der Kläger nicht nachgekommen ist.

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WEG: Eigentümer haftet für Mietausfallschaden, wenn sein Mitbewohner andere Hausbewohner bedroht

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Ein Wohnungseigentümer haftet für den entstandenen Mietausfallschaden eines anderen Wohnungseigentümers, wenn er nicht verhindert, dass sein Mitbewohner die dortigen Mieter regelmäßig massig bedroht und beleidigt und damit zur Kündigung treibt.

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Nutzungsentschädigung nach Ende der Mietzeit

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Zum Umfang der Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache nach Vertragsbeendigung.
BGH Urteil vom 5.10.2005, Az: VIII ZR 57/05

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Vermieterpfandrecht und Schlosswechsel

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Vermieterpfandrecht: Durchsetzung durch Austausch der Türschlösser ist unzulässig – Der Austausch von Türschlössern ist nicht durch das Vermieterpfandrecht gedeckt.

Urteil OLG Karlsruhe, 10 U 199/03

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Mietrecht: Tod des Mieters – Was nun?

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Was müssen Vermieter beim Tod des Mieters beachten? Verstirbt der Mieter, stellt sich die Frage nach der Weiterführung oder der Beendigung des Mietverhältnisses und damit der langfristigen Sicherung der Einkünfte aus dem Mietobjekt. Hier geht es um Mietforderungen und Nebenkosten, aber auch um Fragen der Abwicklung des Mietverhältnisses, insbesondere um die Durchführung von Renovierungsarbeiten und um Realisierung etwaiger Schadenersatzforderungen.

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Verspätete Rückgabe der Mietsache: Anspruch auf Mietausfallschaden setzt konkrete Darlegung voraus

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Der Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens bei verspäteter Rückgabe einer Mietsache setzt den Nachweis des Vermieters voraus, dass ein bestimmter Mietinteressent bereit gewesen wäre, die Räume zu einem früheren Zeitpunkt anzumieten.
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Nutzungsausfall: Kein Schadenersatzanspruch, wenn Vermieter die Rücknahme verweigert

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Weigert sich der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses, die Räume zurückzunehmen, weil sie sich nicht in vertragsgemäßem Zustand befinden, so liegt kein „Vorenthalten“ des Mieters vor. Der Mieter ist in diesem Fall nicht zum Schadenersatz wegen Nutzungsausfalls verpflichtet.
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