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Widerrufsrecht: Kein Wertersatz für die erbrachte Dienstleistung nach Widerruf bei fehlender Belehrung

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Der Bundesgerichtshof (I ZR 30/15) hat nunmehr – anlässlich eines Maklervertrages – klar gestellt, dass es keinen Wertersatz für eine erbrachte Dienstleistung gibt, wenn über die Möglichkeit des Wertersatzes nicht ausdrücklich hingewiesen wurde in dem Fall, dass die sofortige Ausführung gewünscht war. Diese Entscheidung bedeutet, dass bei einer fehlenden Belehrung nicht nur ein langes Widerrufsrecht läuft sondern darüber hinaus dem Unternehgmer droht, nicht einmal mehr Wertersatz zu erhalten – dabei macht der BGH deutlich, dass dies nach altem und neuem Verbraucherrecht gelten dürfte.

Die Entscheidung ist bedeutsam für den gesamten Bereich der Dienstleistungen, insbesondere bei Verträgen im Internet, etwa mit Bezug zu Portalen: Wenn hier keine Widerrufsbelehrung erteilt wird sondern nur versucht wird, mit einer Klausel zum sofortigen Dienstleistungsbeginn alles auszuhebeln, kann dies – wenn doch ein Widerrufsrecht besteht – dazu führen dass nicht einmal Wertersatz zu leisten ist.

Hinweis: Das finanzielle Risiko einer fehlerhaften rechtlichen Bewertung ist damit für Unternehmen enorm, Verbraucher dagegen müssen bei über Fernabsatzmittel gebuchten Dienstleistungen genau prüfen, ob nach einem Widerruf wirklich Wertersatz zu leisten ist, so insbesondere bei Maklerverträgen.

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Maklervertrag: Verbraucher haben ein Widerrufsrecht bei Vertragsschluss über Fernkommunikationsmittel

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Der Bundesgerichtshof (I ZR 68/15, bestätigt in I ZR 30/15) hat entschieden, dass bereits nach altem Recht ein Widerrufsrecht für Verbraucher auch bei Maklerverträgen existiert, wenn diese über Fernkommunikationsmittel zu Stande kommen. Insbesondere den Streit um die Frage ob die Ausnahme hinsichtlich derjenigen Verträge vorliegt, die für den Bau und den Verkauf von Immobilien geschlossen werden oder die sonstige Rechte an Immobilien mit Ausnahme der Vermietung betreffen, hat der BGH verneint: Der Wortlaut dieser Regelung erfasst mit dem BGH die Vermittlung oder den Nachweis einer Möglichkeit zum Kauf einer Immobilie ausdrücklich nicht. Das bedeutet nun abschliessend, dass man grundsätzlich von einem Widerrufsrecht bei Maklerverträgen ausgehen können wird, wenn diese über das Internet oder Telefon zu Stande kommen.
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Maklerrecht: Makler der Exposé eines anderen Maklers übergibt hat nicht zwingend Provisionsanspruch

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Der Bundesgerichtshof (I ZR 172/14) hat zu dem nicht seltenen Fall der Arbeit mit einem fremden Expose eines Maklers entschieden:

Der Makler, der einem Interessenten das Exposé eines anderen Maklers übergibt, bringt damit grundsätzlich nicht zum Ausdruck, dass er im Erfolgsfall selbst eine Provision beansprucht. Will der Makler auch für solche Objekte eine Provision beanspruchen, die ihm durch einen dritten Makler benannt worden sind, muss er dies gegenüber dem Interessenten unmissverständlich zum Ausdruck bringen. (…)

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist in der Entgegennahme von Maklerdiensten nicht in jedem Falle und nicht ohne weiteres der Abschluss eines Maklervertrags zu erblicken. Aus der Tatsache, dass eine Partei sich die Mitwirkung des Maklers gefallen lässt, folgt noch nicht notwendigerweise, dass sie mit dem Makler in Vertragsbeziehungen treten will. Es ist Sache des Maklers, in dieser Hinsicht für klare Verhältnisse zu sorgen. Wenn den Umständen nach mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass der Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte, muss er eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er Makler des Käufers sein will. Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen (…) Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will (…)

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Maklerrecht: Zum Vertragsschluss mit dem Makler – Provisionsanspruch auf Maklerprovision

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Immer wieder spannend ist die Frage, wann eigentlich die Maklerprovision zu zahlen ist: Häufig gehen hier Makler zu früh von einem Vertragsschluss mit dem Käufer aus, insbesondere weil sie – zu Recht – gehört haben dass ein Maklervertrag auch durch schlüssiges (konkludentes) Verhalten zu Stande kommen kann. Doch ganz so einfach ist es nicht, insbesondere reicht beispielsweise nicht ein gemeinsamer Besichtigungstermin.

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Internationale Zuständigkeit bei Zahlung von Maklerlohn

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Der BGH (I ZR 88/14) hat sich zur Frage der internationalen Zuständigkeit bei der Zahlung von Maklerlohn geäußert und bietet zwar wenig neues, aber nochmal übersichtlich zusammengefasst die bisherige Rechtslage:

Für eine Klage auf Zahlung von Maklerlohn ist eine internationale Zuständigkeit deutscher Gerichte gemäß Art. 5 Nr. 1 Brüssel-I-VO unter dem Ge- sichtspunkt des Erfüllungsortes gegeben, wenn der Makler seine Leistungen in Deutschland erbracht hat. (…)

Der Gerichtshof der Europäischen Union sieht für die Anwendbarkeit des autonom auszulegenden Art. 15 Abs. 1 Buchst. c Brüssel-I-VO als ent- scheidend an, dass der Gewerbetreibende bereits vor dem eigentlichen Vertragsschluss seinen Willen zum Ausdruck gebracht hat, Geschäftsbeziehungen zu Verbrauchern eines Mitgliedstaats oder mehrerer anderer Mitgliedstaaten, darunter des Wohnsitzmitgliedstaats des Verbrauchers, herzustellen (…) Deshalb ist im Fall eines Vertrags zwischen einem Gewerbetreibenden und einem be- stimmten Verbraucher zu ermitteln, ob vor dem Vertragsschluss mit diesem Verbraucher Anhaltspunkte dafür vorgelegen haben, dass der Gewerbetreiben- de Geschäfte mit Verbrauchern in dem anderen Mitgliedstaat, in dessen Ho- heitsgebiet der fragliche Verbraucher seinen Wohnsitz hat, tätigen wollte (…)

Anhaltspunkte dafür, dass ein Gewerbetreibender seine Tätigkeit auf den Wohnsitzmitgliedstaat des Verbrauchers ausgerichtet hat, können sich aus dem internationalen Charakter der Tätigkeit des Gewerbetreibenden, der Angabe von Anfahrtsbeschreibungen aus anderen Mitgliedstaaten zu dem Ort, an dem der Gewerbetreibende niedergelassen ist, oder der Verwendung einer anderen Sprache oder Währung als der in dem Mitgliedstaat der Niederlassung des Gewerbetreibenden üblicherweise verwendeten Sprache oder Währung mit der Möglichkeit der Buchung und Buchungsbestätigung in dieser anderen Sprache ergeben. (…)

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass sich ein deutscher Gewerbetreibender an Personen aus den Niederlanden richtet, wenn er eine niederländische Flagge und den Hinweis auf Kenntnisse der niederländischen Sprache auf einer Internetseite verwendet und über die Internetseite eine Anfahrtsskizze aufgerufen werden konnte, in die auch eine Wegbeschreibung aus dem Grenzbereich der Niederlande eingezeichnet war (BGH, ZIP 2013, 1141 Rn. 22).

Man beachte: Ausländische Fahne auf der Webseite beworben und entsprechende Sprachkenntnisse angekündigt genügt, um sich an Verbraucher in diesem Land zu werden. Es ist zu bedenken, dass die Brüssel I Verordnung inzwischen durch die Brüssel Ia Verordnung ersetzt wurde, die vorliegenden Ausführungen sind hier allerdings problemlos übertragbar.

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Urteil: Widerrufsrecht beim Maklervertrag der online geschlossen wird

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Ich hatte bereits erklärt, dass seit einiger Zeit eindeutig ein Widerrufsrecht bei Maklerveträgen besteht, die ausserhalb von Geschäftsräumen oder über Fernkommunikationsmittel zu Stande kommen. Nun hat sich das Oberlandesgericht Düsseldorf (I-7 U 37/13) noch hinsichtlich der alten Rechtslage klar geäußert und erklärt, dass auch nach alter Rechtslage ein Widerrufsrecht für Verbraucher zuzugestehen war.
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Versicherungsmakler: Versicherung darf eigene Ansprechpartner benennen

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Beim Oberlandesgericht Hamm (4 U 90/14) ging es um die Frage der Irreführung durch die Angabe einer regionalen Filialdirektion und Rufnummer des Kundenservices gegenüber maklerbetreuten Kunden. Hintergrund ist, dass Versicherungsmakler die – durchaus berechtigte – Sorge um ihre Kunden haben, wenn der Eindruck erweckt wird, dass der letztendliche Ansprechpartner zwingend bei der Versicherung zu finden ist. Das OLG teilte diese Sorge aber nicht, denn es ist zu unterscheiden, wie genau der jeweilige Kunde angeschrieben wird. Am Ende läuft es darauf hinaus, dass genau zu fragen ist, ob hier wirklich Kunden „umgeleitet“ werden oder nur ein zulässiger Ansprechpartner benannt wird.
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Maklerrecht: Zur Sittenwidrigkeit der Provision eines Maklers und zum Ausnutzen eines Informationsvorsprungs

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Beim Landgericht Berlin (9 O 540/11) ging es um eingeklagten Maklerlohn und die Frage, ob der geforderte Lohn sittenwidrig war. Das Gericht bietet einige allgemein verständliche und brauchbare Ausführungen, die bekannt sein sollten.
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Maklerrecht: Der Nachweismakler und die Zwangsversteigerung

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Das Oberlandesgericht Jena (2 U 1014/13) hat entschieden, dass auch der Erwerb einer Immobilie im Zuge der Zwangsversteigerung zu einer Maklerprovision führen kann:

Steht bei einer Immobilie der Zwangsversteigerungstermin unmittelbar bevor und existiert deshalb keine Möglichkeit mehr, mit dem Gläubiger in Verhandlungen zu treten, kann es sich bei der zwischen einem Makler und seinem Kunden geschlossenen Nachweisvereinbarung um einen Vertrag eigener Art handeln, auf den die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs über die AGB-Widrigkeit einer Klausel, nach der eine Courtage auch dann zu zahlen ist, wenn die Immobilie nicht gekauft, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben wird, nicht anwendbar ist (in Anlehnung an OLG Hamburg, Urteil vom 30.10.1992 – 11 U 129/92 -, NJW-RR 1993, 125). Unter den Voraussetzungen des § 310 Abs. 3 Nr. 2 und 3 BGB kann eine Provisionsklausel wirksam sein, in der sich der Kunde verpflichtet, eine Courtage auch dann an den Makler zu zahlen, wenn er die nachgewiesene Immobilie nicht kauft, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt.

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OLG Koblenz zum Nachweismakler

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Beim Oberlandesgericht Koblenz (5 U 950/13) ging es um Maklerlohn, wobei der Makler eigentlich für die Vermittlung einen Lohn einklagen wollte – wohl zu seiner eigenen Überraschung wurde daraus am Ende eine Provision für ein Nachweisgeschäft. Dabei wurde der Maklervertrag hier erst nach dem Nachweis geschlossen:

Die nach § 652 BGB dem Nachweismakler obliegende Leistung besteht in dem „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“ (des sog. Hauptvertrages). Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (BGH NJW 2005, 753 [BGH 16.12.2004 – III ZR 119/04] m.w.N.)

Derart ist die Klägerin hier für die Beklagte tätig geworden. Durch Schreiben vom 10. März 2010 hat sie der Beklagten mitgeteilt, dass die Gelegenheit bestehe, mit der Stadt O. einen Pachtvertrag über ein Grundstück zum Betrieb einer Solarkraftanlage abzuschließen.

Dabei weist der vorliegende Fall die Besonderheit auf, dass dieser Nachweis nicht dem Abschluss des Maklervertrages nachfolgte, sondern vorausging, indem die Klägerin den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss des Pachtvertrages mit der Forderung verband, bei Ausnutzung dieses Nachweises müsse die Beklagte Maklercourtage zahlen.

Dass ein Maklervertrag auch nach bereits erbrachter Maklerleistung geschlossen werden kann, ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, von der abzuweichen kein Anlass besteht, anerkannt (vgl. BGH NJW-RR 1991, 820 [BGH 06.03.1991 – IV ZR 53/90] und BGH NJW-RR 1991, 686 [BGH 06.02.1991 – IV ZR 265/89] jeweils m.w.N.)

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Widerrufsrecht und Immobilienmakler – Vom Umgang mit dem Widerrufsrecht beim Maklervertrag

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Von einem „Schock für Immobilienmakler“ ist in der Presse die Rede: Es geht um das „neue“ Widerrufsrecht, das „den Makler seine Provision kosten kann“. Die Aufregung ist groß, aber nicht ganz unangebracht. Ein Blick auf das Thema mit Hinweisen für Makler.
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Wettbewerbsrecht: Abmahnung von Immobilienmaklern wegen Energieeinspar-Verordnung (EnEV)

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Zum 1. Mai 2014 trat die nächste Stufe der Energieeinspar-Verordnung in Kraft, die eine wesentliche Stärkung des Ernergieausweises vorsieht. Unter anderem ist dabei vorgesehen, dass in Verkaufsanzeigen von Immobilien Angaben zu den Daten aus dem Energieausweis zu machen sind (so unter anderem der neue §16a EnEV). Ich hatte dazu in meiner Übersicht zu den typischen Wettbewerbsverstößen in Immobilienanzeigen bereits eine entsprechende Ergänzung vorgenommen.

Hinweis: Beachten Sie meine Übersicht zur Abmahnung von Immobilienmaklern

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Abmahnung von Immobilienmaklern: Informationspflichten von Maklern – Typische Fehler bei der Gestaltung von Werbeanzeigen bei Immobilien-Vermittlung

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Es gehört zum Tagesgeschäft von Immobilien-Maklern, Werbeanzeigen zu schalten – zugleich handelt es sich um einen hart umkämpften Markt, so dass man nicht nur schnell gewillt ist, seine Anzeige ein wenig zu „frisieren“, sondern darüber hinaus auch genügend mitlesende Mitbewerber in den Startlöchern stehen, um Abzumahnen. Insoweit gehört die Abmahnung von Immobilienmaklern leider zum Tagesgeschäft.

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