Mietrecht: Zur Beweislast bei Mietminderung wegen Lärm

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 1/16) hat sich – Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Gebäude – zu den Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels geäußert und klargestellt, dass der diesbezügliche Vortrag nicht überspannt werden darf:

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 1991 – XII ZR 47/90, NJW-RR 1991, 779 unter 2 c; Beschluss vom 11. Juni 1997 – XII ZR 254/95, WuM 1997, 488 unter b mwN; jeweils zu § 537 BGB aF). Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet (Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 16 mwN). Vielmehr obliegt es dem Gericht schon dann, wenn der Mieter einen Mietmangel durch Beschreibung der Mangelsymptome darlegt, die für das Vorliegen des Mangels angebotenen Beweise zu erheben und – im Falle eines beantragten Sachverständigengutachtens – dem Sachverständigen die beweiserheblichen Fragen zu unterbreiten.

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Gaststättenrecht: Zur Rechtmäßigkeit der Vorverlegung der Sperrzeit

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Beim Verwaltungsgericht Köln (1 L 1255/16) ging es um die Rechtmäßigkeit der Vorverlegung der Sperrzeit. Dabei führt das Gericht sehr anschaulich aus, dass man nicht aus abstrakten und nicht belegten Erwägungen heraus eine Vorverlegung der Sperrzeit vornehmen kann. Vielmehr bedarf es konkreter Anknüpfungspunkte, die auch konkret belegt sein müssen. Wenn etwa Lärm als Begründung angeführt wird, dass muss nachvollziehbar sein, warum dies in diesem Umfeld ein erhöhtes Problem ist und es müssen entsprechende Lärmmessungen vorgenommen werden.
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Mietrecht: Baulärm kann zur Mietminderung berechtigen

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Die Zivilkammer 67 des Landgerichts hat in einem gestern verkündeten Urteil die Minderung von Miete für eine Wohnung, die nach dem Einzug der Mieterin von erheblichen Bauimmissionen auf einem Nachbargrundstück betroffen war, für die Dauer der Baumaßnahmen für gerechtfertigt gehalten.
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Infobrief: Urteile und Rechtsfragen rund um den Karneval

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Auch rund um die Karnevalszeit gibt es interessante Urteile und rechtliche Informationen, manchmal einfach nur zum lachen, mitunter zum weinen aber durchaus insgesamt Lesenswert. In unserem Infobrief zum Karneval sammle ich anschaulich die Themen, die mir Erwähnenswert erscheinen, thematisch sortiert und aufbereitet. Der Infobrief steht als PDF-Datei frei zum Download und darf unverändert weiterverbreitet werden.

Download: Die Datei finden Sie hier

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Mietrecht: Zum Lärm als Mietmangel

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 197/14) hat sich recht umfassend zum Thema „Lärm als Mietmangel“ geäußert und dabei in einem Zug seine bisherige Rechtsprechung zur Beschaffenheitsvereinbaerung im Mietrecht gestützt. Im Kern lässt es sich darauf reduzieren, dass nachträglich auftretender Lärm oder auch „Kinderlärm“ durch den Mieter hinzunehmen sind und keinen Mietmangel begründen.
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Gewerberaum-Mietrecht: Baustelle und Baulärm können Mietmangel bei Ladenlokal begründen

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Das OLG Frankfurt am Main (2 U 174/14) hat festgestellt, dass eine Baustelle mit massiven Auswirkungen einen Mietmangel begründen kann. Hier ging es darum, dass durch Baucontainer und Strassenarbeiten das Ladenlokal nicht nur schlechter zu erreichen war, sondern auch schlechter für Laufkundschaft zu sehen war. Hinzu kam, dass erheblicher Lärm und Hektik die Atmosphäre im Ladenlokal negativ beeinträchtigt haben.

Dies griff als Mietmangel durch, allerdings wurde die Miete um gerade einmal 15% gemindert. Es zeigt sich also, dass sich streiten zwar lohnt, man sollte aber nicht zu hohe Minderungsquoten erhoffen.

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Baustellen-Lärm: Behörde muss bei Überschreitung von Richtwerten zum Schutz von Nachbarn einschreiten

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Überschreitet Lärm von einer Baustelle die in der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm vom 19. August 1970 (AVV Baulärm) festgelegten „Eingreif-Richtwerte“ an der Wohnung eines Nachbarn, muss die Immissionsschutzbehörde auf Antrag des Nachbarn geeignete Maßnahmen zur Begrenzung des Baulärms anordnen, deren Auswahl in ihrem Ermessen steht. Der Nachbar kann aber konkrete Einzelmaßnahmen verlangen, wenn sich behördlich angeordnete Maßnahmen als unwirksam erweisen. Missachtet der Bauherr vollziehbare behördliche Anordnungen wiederholt und hartnäckig, kann auch der Betrieb der Baustelle vorläufig untersagt werden. Das hat der 10. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (VGH) mit Beschluss vom 5. Februar 2015 entschieden und auf den Eilantrag einer Wohnungsmieterin (Antragstellerin) das Landratsamt Böblingen (Antragsgegner), das bereits Maßnahmen zur Minderung des Lärms von einer Großbaustelle angeordnet hatte, durch einstweilige Anordnung zu weiteren Maßnahmen zum Lärmschutz verpflichtet.
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Reiserecht: Zum Reisemangel bei fehlender Klimatisierung und Lärm

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Das Oberlandesgericht Düsseldorf (I-21 U 149/14) hat sich zur Frage des Reisemangels bei fehlender aber zugesagter Klimatisierung sowie Lärm im Hotel geäußert. Insoweit stellt das OLG fest:

  • Gewisse Unannehmlichkeiten und Unzulänglichkeiten, die sich aus dem Massencharakter der Pauschalreise ergeben, muss der Reisende in Kauf nehmen. Wird die Nachtruhe ab morgens 8 Uhr durch andere Gäste und das Reinigungspesonal, die auf dem gefliesten Boden vor dem Zimmer mit rumpelnden Koffern oder Reinigungswagen vorbeigehen, gestört, stellt dies eine Unannehmlichkeit dar, die nicht das Ausmaß eines zur Minderung berechtigenden Mangels erreicht.
  • Werden das gebuchte Hotel und die Zimmer in der Internetbeschreibung der Reiseveranstalters als klimatisiert bezeichnet und liegen die Temperaturen dort um etwa 24° während der Nacht und etwas darüber über Tag, rechtfertigt dies eine Minderung.
  • Ein zur Minderung berechtigender Reisemangel liegt vor, wenn der Reisende jedenfalls eine Nacht auf stark durchgelegenen Matratzen verbringen muss.

Diese Grundsätze sind ebenso vertretbar wie gefestigt. Insbesondere muss daran erinnert werden, dass gerade bei Pauschalreisen gewisse Abstriche hinzunehmen sind; man könnte auch sagen „man bekommt was man bucht“. Vorliegend waren letztlich Abzüge in Höhe von 15% vorzunehmen.

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Waffenrecht: Zur notwendigen Erlaubnis eines Schalldämpfers für Langwaffe eines Jägers

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Das VG Freiburg (1 K 2227/13) stellte fest:

  1. Erwerb, Besitz und Führen eines Schalldämpfers bedürfen auch dann einer waffenrechtlichen Erlaubnis, wenn der Schalldämpfer von einem Jäger für eine ausschließlich jagdlich genutzte Waffe eingesetzt werden soll.
  2. Bei der im Rahmen der Prüfung des waffenrechtlichen Bedürfnisses vorzunehmenden Abwägung ist das im allgemeinen überragende öffentliche Interesse daran, die Zahl der Waffen insgesamt gering zu halten, im Hinblick auf ein gegenüber Schusswaffen reduziertes Gefährdungspotential bei Schalldämpfern für Langwaffen von weniger hohem Gewicht.

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Mietrecht: Rauchen des Mieters auf dem Balkon

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Der – unter anderem für Besitzschutzansprüche zuständige – V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich mit der Frage befasst, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Mieter, der sich durch den von einem tiefer gelegenen Balkon aufsteigenden Zigarettenrauch im Gebrauch seiner Wohnung beeinträchtigt fühlt und zudem Gefahren für seine Gesundheit durch sog. Passivrauchen befürchtet, von dem anderen Mieter verlangen kann, das Rauchen während bestimmter Zeiten zu unterlassen.

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Mietrecht: Geräusche von Waschmaschine & Trockner sind hinzunehmen

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Das Landgericht Freiburg (9 S 60/13) hatte sich mit „Lärm“ zu beschäftigen, der durch aufgestellte Waschmaschine und Trockner in einem Mietshaus erzeugt wurde. So stellt das Gericht u.a. fest:

Auch ein Anspruch der Beklagten auf Unterlassung des Betriebs von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung aus § 242 BGB besteht nicht. Der Mieter hat bei Benutzung der Waschmaschine und des Wäschetrockners in der Wohnung eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherzustellen, so dass sich die Gefahr von Schäden unabhängig vom Alter der Maschinen in Grenzen hält […] Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschine oder -trockner, die ein Mieter unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme, ggfls. konkretisiert durch Ruhezeiten in der Hausordnung, benutzt, sind von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen

Das bedeutet letztlich eine Selbstverständlichkeit: Nämlich dass Mieter selbstverständlich in Ihrem Mietswohnung notwendige Gerätschaften bedienen dürfen, andererseits aber auch (angemessene) Ruhezeiten zu berücksichtigen haben.

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Drohnen: Darf man fremde Drohnen abschiessen die einen unerlaubt filmen?

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Zu Rechtsfragen des (vermehrten) Einsatzes privater Flugdrohnen wurde ich in der Vergangenheit häufig von der Presse und den Medien interviewt – interessanter Weise ist es dabei eine spezielle Frage, die sowohl in den Medien als auch im Feedback scheinbar die Wichtigste ist – wenn man unerwünscht von einer Drohne gefilmt wird, darf man die dann abschiessen? Ist damit zu rechnen, dass sich als Antwort auf den privaten Drohnen-Einsatz irgendwann private Flak-Geschütze als Verkaufsschlager rentieren?

Die Antwort dazu gebe ich immer differenziert und möchte hier nochmals kurz Stellung beziehen.

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Reiserecht: Frankfurter Tabelle zur Reisepreisminderung

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Mitte der 1980er hat die 24. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt a.M. eine Tabelle entwickelt, der sich bei typischen Reisemängeln eine typische Minderungsquote für den Reisepreis entnehmen lässt. Diese Tabelle mag inzwischen fast 30 Jahre alt sein (sie wurde 1994 im Bereich der „Erläuterungen“ aktualisiert), gleichwohl ist sie zeitlos, da sich unabhängig vom Reisepreis die Prozentzahlen auswirken können.

Beachten Sie dazu: Unsere Übersicht zu Ansprüchen im Reiserecht

Gleichwohl muss betont werden, dass die Frankfurter Tabelle keineswegs verbindlich ist: Jedes Gericht, auch das Landgericht Frankfurt a.M., entscheidet im Einzelfall. Andererseits zeigt die Vergangenheit, dass die „Frankfurter Tabelle“ eine ebenso beliebte wie praktikable Richtschnur ist, auf die gerne zurückgegriffen wird. Zur ersten Orientierung ist sie allemal sinnvoll.

Im Folgenden stellen wir die Frankfurter Tabelle im Volltext zur Verfügung. Dabei wird die Basistabelle aus dem Jahr 1985 verwendet (NJW 1985, S.113ff.), wobei die Aktualisierungen aus dem Jahr 1994 (NJW 1994, S.1639ff.) von mir aufgenommen wurden. 

Hinweis: Ich habe einige „Frankfurter Tabellen“ im Internet im Vorhinein gesichtet und muss feststellen, dass diverse und teils grob fehlerhafte Varianten existieren. Mal wird bei den „Erläuterungen“ schlicht geschludert, mal wurden die Aktualisierungen aus dem Jahr 1994 einfach gar nicht berücksichtigt! Ich war bemüht, hier die Tabelle ebenso umfassend wie korrekt und ungekürzt unter Berücksichtigung der Änderungen aus dem Jahr 1994 wieder zu geben!

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