Mietrecht: Vorgeschobene Kündigung wegen Eigenbedarfs und Vorratskündigung

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 300/15) konnte seine bisherige Rechtsprechung zur Kündigung wegen Eigenbedarfs konkretisieren bzw. Bestätigen und festhalten:

  • Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit “verdichtet” haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.
  • Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel (“stimmig”) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand.

Da im Fall der Durchsetzung einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung Schadensersatzansprüche des Mieters im Raum stehen sollte dieses heikle Thema mit der notwendigen Vorsicht angegangen werden. Mieter jedenfalls sind nicht schutzlos gegen willkürliche Eigenbedarfskündigungen – vielmehr stärkt der BGH den Mieter sogar noch, da bei nicht umgesetzten Eigenbedarf zumindest ein starkes Indiz gegen den tatsächlich vorhandenen Eigenbedarf spricht.

Mietrecht: Fristlose Kündigung durch Vermieter wegen Beleidigung und nächtlicher Ruhestörung

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Das Landgericht Köln (10 S 139/15) konnte sich nochmals zur fristlosen Kündigung des Mieters durch den Vermieter u.a. im Fall der Beleidigung äussern, dazu auch hier bei uns. Insoweit hält das Landgericht die entsprechende Rechtsprechung fest, nach der Störungen eines gewissen Ausmaßes ausreichend sind um die fristlose Kündigung auszusprechen:

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 30.07.2014 wirksam beendet worden, da ein wichtiger Grund im Sinne des §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB vorliegt. Ein solcher ist gegeben, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dabei ist unter Hausfrieden das Erfordernis gegenseitiger Rücksichtnahme durch die Nutzer von Wohnräumen und sonstigen Räumen in einem Gebäude zu verstehen (Palandt, BGB, 75. Auflage, 2016, § 569 Rz. 11 mwN); jede Partei muss bei der Ausübung ihrer sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte dafür Sorge tragen, dass die (anderen) Mieter nicht mehr als unvermeidlich beeinträchtigt werden (LG München, NJW-RR 2013, 14; Schmidt-Futterer, Blank, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 569 BGB, Rz. 19). Für die von § 569 Abs. 2 BGB vorausgesetzte Nachhaltigkeit der Störung genügen regelmäßig weder einmalige noch vereinzelte Vorfälle, wohl aber wiederholt auftretende Beeinträchtigungen (Schmidt-Futterer, Blank, aaO Rz. 22; LG München, NJW-RR 2013, 14). Diese müssen zudem eine schwerwiegende Verletzung des gegenseitigen Rücksichtnahmegebotes darstellen (BGH, NJW 2015, 1239); hingegen können Störungen, die bloß dem Bagatellbereich zuzuordnen sind und nur zu Lästigkeiten führen, eine auf § 569 Abs. 2 BGB gestützte Kündigung nicht rechtfertigen (OLG Düsseldorf, GuT 2007, 438). Zuletzt muss die nachhaltige Störung des Hausfriedens bewirken, dass eine Vertragsfortsetzung bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar ist, wofür das Empfinden eines verständigen objektiven Dritten maßgeblich ist. In die insoweit erforderliche Abwägung der Umstände des Einzelfalls sind insbesondere Schwere und Auswirkungen der Störung sowie der Grad des Verschuldens einzustellen (Schmitt-Futterer, aaO, Rz. 23; Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, § 569 BGB, Rz. 75).

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Mietrecht: monatelanger Auszug des Mieters bei geplanten Modernisierungsmaßnahmen nicht zumutbar

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Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin hat sich in zwei Urteilen damit auseinandergesetzt, welche Rechte und Pflichten gegenüber Mietern im Zusammenhang mit geplanten Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten bei Wohnraummietverhältnissen bestehen und dabei jeweils zugunsten der Mieter entschieden:
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Mietrecht: Zum vorgeschobenen Eigenbedarf durch zwischengeschobenen Mieter

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 214/15) hat nunmehr zum Vorgeschobenen Eigenbedarf im Mietrecht entschieden:

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigen- bedarfsperson den Wohnraum in der – dieser möglicherweise nicht offenbarten – Erwartung zur Miete überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können.

Spannend ist die Frage, wie man dies konkret nachweisen kann in einem Prozess. Vorliegend ging es um eine Revision dahingehend, dass eben nicht der vollständige Vortrag des Klägers berücksichtigt wurde, so dass der BGH hierauf im Detail gar nicht eingehen musste. Allerdings ergibt sich aus den vorigen Instanzen, dass der detaillierte Nachweis konkreter Verkaufsbemühungen und stattgefundener Besichtigungen mit Maklern, durchaus hilfreich sein könnte.

Mietrecht: Beharrliches Leugnen einer Pflichtverletzung – hier dauerhaft falsches Heizen und Lüften – berechtigt zur Kündigung

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Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 39/15) zur Pflichtverletzung durch den Mieter lässt durchaus aufhorchen: Es geht um die Frage, wie lange einem Vermieter ein selbst nach Verurteilung immer noch renitent sein Fehlverhalten leugnender Mieter zuzumuten ist. Dabei stellt der BGH nochmals klar, dass unberechtigte Mängelanzeigen und Mietminderung zu Lasten des Mieters gehen; aber auch, dass man als Vermieter nicht das Risiko eingehen muss, dass durch weiterhin vorgenommenes Fehlverhalten die Mietsache beschädigt wird:

Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort (…)

Der Kläger hat zum einen ein unverändert gebliebenes mangelhaftes Lüftungs- und Heizungsverhalten des Beklagten und zum anderen dessen in Kenntnis des Urteils (…) erfolgtes beharrliches Leugnen angeführt, für Feuchtigkeitsschäden verantwortlich zu sein. Mit der Nichtbeachtung dieser Ausführungen hat sich das Berufungsgericht den Blick dafür verstellt, dass erneute Mängelanzeigen und Mietminderungen, die unberechtigt wegen eines Mangels vorgenommen werden, der zumindest überwiegend im eigenen Verantwortungsbereich des Mieters liegt, eine schwerwiegende (und auch schuldhafte) Vertragsverletzung darstellen, wenn dem Mieter dieser Ursachenzusammenhang aufgrund eines gerade geführten Schadensersatzprozesses über die nämlichen Mängel klar sein muss. Aus einem derartigen Verhalten ergibt sich die für den Vermieter begründete Besorgnis, dass der Mieter weder gewillt ist, seinen vertraglichen Pflichten zur Obhut der Wohnung noch hinsichtlich der vollständigen Mietzahlung nachzukommen.

Dazu auch bei uns: Unberechtigte Mietminderung ist Risiko des Mieters

Mietrecht: Insolvenz des Mieters hindert nicht Kündigung

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 19/14) hat sich zur länger umstrittenen Frage der Kündigung des Mietverhältnisses bei Zahlungsrückständen geäußert wenn der Mieter insolvent ist und festgehalten:

  • Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsver-fahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen.
  • Der Verzug (§§ 286 ff. BGB) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung.

Übersetzt bedeutet dies, dass die Insolvenz kein Grund ist, den zahlungsunwilligen Mieter weiter zu dulden. Insbesondere ist nun geklärt, dass auch nach einer Freigabeerklärung durch den Insolvenzverwalter eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietrückständen aus vorheriger Zeit erklärt werden kann. Es gibt konkrete Ausnahmefälle, in denen dem Vermieter ein Sonderopfer abverlangt wird – die Insolvenz gehört nicht dazu:

Dem Vermieter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem vertragsuntreuen Mieter mithin nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrück-stände ausgeglichen werden oder – was dem im wirtschaftlichen Ergebnis gleichkommt – sich eine öffentliche Stelle innerhalb der Schonfrist dazu verpflichtet.

Mietrecht: Zum Eigenbedarf bei Mischmietverhältnis

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Der BGH (VIII ZR 14/15) hält zum Eigenbedarf bei einem gemischten Mietverhältnis fest:

Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnut- zung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen. (…)

Zwar ist auch ein solches Mietverhältnis nur in seiner Gesamtheit nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224 Rn. 11). Das besagt aber nicht, dass ein nach § 573 Abs. 1 BGB für die Kündigung erforderliches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, ins- besondere ein Eigenbedarf im Sinne von Absatz 2, sich auch auf die gewerblich genutzten Räumlichkeiten beziehen muss. Denn der mit dieser Vorschrift auf den Mieter von Wohnraum zugeschnittene Schutz schließt eine in das Mietver- hältnis mit aufgenommene gewerbliche Nutzung der Mietsache nicht ein. Bei gewerblich oder geschäftlich genutzten Räumen hängt die Befugnis des Vermieters zur ordentlichen Kündigung gerade nicht vom Vorliegen eines berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 1 BGB) ab.

Vorgetäuschter Eigenbedarf des Vermieters: Schadensersatz

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Der BGH (VIII ZR 99/14) hat sich zum vorgetäuschten Eigenbedarf geäußert und hat nochmals festgestellt:

Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf – wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses – dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (…)

Das ist soweit nichts wesentlich neues; Interessant war dann aber die Frage, wie man damit umgeht, dass ein Vergleich geschlossen wurde, in den der Vermieter einen Verzicht auf Schadensersatz hineininterpretieren wollte. Auch hier bleibt der BGH seiner seit Jahrzehnten gefestigten Rechtsprechung treu, dass Verzicht und Anerkenntnis in ausdrücklichen Willenserklärungen erfolgen müssen:

An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein (…) Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen (…) Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung – wie etwa einer namhaften Abstandszahlung – verpflichtet.

Mietrecht: Angebot der Wohnung über airbnb ermöglicht Kündigung

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Mit dem Bundegserichtshof kann eine unberechtigte Untervermietung einen Kündigungsgrund für den Vermieter darstellen, selbst wenn eigentlich ein Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters besteht (die aber nicht eingeholt wurde). Das Landgericht Berlin (67 T 59/14) hat sich nun mit dem Angebot einer Wohnung über den Dienst “airbnb” beschäftigt und festgestellt, dass hier eine fristlose Kündigung durch den Vermieter nach vorheriger Abmahnung möglich ist, auch wenn die Wohnung nur angeboten wird.

Insoweit kann bereits die entgeltliche Überlassung einer zuvor über „airbnb“ angebotenen Mietwohnung an Touristen die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Mahnt der Vermieter den Mieter aber wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung der Mietsache ab, so ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in der Regel auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung ein über „airbnb“ geschaltetes Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrechterhält, selbst wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt.

Hinweis: Erst einmal spielt es keine Rolle, ob eine Untermiete nur wenige Tage stattfindet oder über Wochen hinweg. Der Mieter hat sich im Rahmen der Erlaubnis des Vermieters zu bewegen, die sich aus dem Vertrag ergibt. Wer eine Wohnung zu (eigenen) Wohnzwecken gemietet hat, der hat erst einmal nicht die Erlaubnis zur Untervermietung und vor allem nicht zur gewerblichen Nutzung, die hier durchaus erkannt werden kann. Mit dem BGH ist auch die Tatsache, dass möglicherweise im konkreten Einzelfall ein Anspruch auf eine Zustimmung besteht erst einmal keine Hilfe. Hinzu kommt der knappe Wohnungsraum in Ballungszentren, was für Vermieter das Interesse wecken kann, durchaus die üblichen Plattformen zu kontrollieren. Daher, wer die Kündigung nicht riskieren möchte, klärt die Erlaubnis vorher ab – oder lässt es ganz sein.
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Eigenbedarfskündigung im Mietrecht: Zur Annahme eines Rechtsmissbrauchs

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Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Umständen eine auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbedarfskündigung unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs unwirksam ist.
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