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Scheidung: Mitwirkung an Mietvertragsentlassung schon vor der Scheidung

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Ein Fall aus dem Familienrecht: Was passiert mit der gemieteten gemeinsamen Ehewohnung nach der Scheidung? Nach § 1568a Bürgerliches Gesetzbuch wird das Mietverhältnis nach der rechtskräftigen Scheidung nur mit dem Ehegatten fortgesetzt, der in der Wohnung bleibt. Der andere, der ausgezogen ist, soll dann keine Miete mehr zahlen und dem Vermieter auch nicht mehr für Mietausfälle haften müssen. Außerhalb eines gerichtlichen Wohnungszuweisungsverfahrens treten diese Rechtwirkungen aber nur dann ein, wenn beide Ehegatten dem Vermieter mitteilen, wer in der Wohnung bleibt. Das führt zu Streit, wenn der in der Wohnung verbleibende Ehegatte auch nach der Scheidung die Abgabe der Erklärung und so auch die Entlassung des ausgezogenen Ehegatten aus dem Mietvertrag verzögert. Darf er das evtl. dann, wenn sich die Ehegatten noch nicht über die finanzielle Abwicklung wie z.B. die Kosten bereits durchzuführender Schönheitsreparaturen geeinigt haben?
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Mietrecht: Mietkaution darf nicht für streitige Forderungen des Vermieters genutzt werden

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 234/13) hat sich mit der Wirksamkeit einer Vereinbarung beschäftigt, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten. Erwartungsgemäß wurde die Klausel als unwirksam betrachtet.
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Moneyfix: Rücksendung der Bürgschaftsurkunde für Kündigung nicht notwendig

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Ich durfte eine durchaus interessante Frage vor dem Amtsgericht Düren klären: Es ging um eine Mietkautionsversicherung, hier konkret das Produkt „Moneyfix“. Bei solchen Mietkautionsversicherungen handelt es sich um ein Produkt, das komplexer ist als man zuerst meint. Wer eine Mietkaution benötigt, der kann einen Vertrag abschliessen, der eine Mischung aus Bürgschaft und Versicherungsvertrag ist. Der Anbieter verbürgt sich in Höhe der Mietkaution gegenüber dem Vermieter, so dass man keine eigene Kaution zahlen muss. Der Mieter wiederum hat einen Vertrag (meines Erachtens ein Versicherungsvertrag) mit dem Anbieter geschlossen, der dahin geht, dass ein bestimmter Betrag gezahlt wird für die Erbringung der Bürgschaft.

Vor diesem Hintergrund ergab sich dann folgender Fall: Meine Mandantschaft buchte das Produkt und erhielt die Bürgschaftsurkunde zur Aushändigung an den Vermieter. Der aber wollte lieber die Kaution in Bar. Darauf hin wurde eine Kündigung geschickt. Ein Mitarbeiter des Anbieters rief dann später an und erklärte, die Bürgschaftsurkunde müsse zurückgeschickt werden, damit der Vertrag beendet werden kann. Auch dies wurde getan. Die Urkunde verschwand dann auf dem Postweg. Der Anbieter war nun der Auffassung, der Vertrag wäre weiter gelaufen, da zur Kündigung laut den Vertragsbedingungen die Bürgschaftsurkunde zurück gesendet werden müsse. Vor dem Amtsgerichts Düren wurde nun um die Frage gestritten, ob der Vertrag bereits mit der Kündigung beendet war oder mangels Rücksendung der Bürgschaftsurkunde weiter lief (und bezahlt werden musste).
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Mietrechtsreform: Fristlose Kündigung bei ausgebliebener Kaution ohne Abmahnung

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Die große Mietrechtsreform 2012 hat erst kürzlich den Bundestag in 3. Lesung überstanden. Inhaltlich darf man wohl getrost den Schwerpunkt im Bereich der energetischen Sanierung sehen, was mit gesondertem Beitrag noch dargestellt wird. Eine Änderung aber ist mir hier einen gesonderten Hinweis wert: Es wird ein neuer §569 Abs.2a BGB eingeführt

Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind beider Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung […] bedarf es nicht.

Sprich: Wer nach Inkrafttreten eine Kaution schuldig bleibt, die einer zweifachen Monatsmiete entspricht, kann fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden, wobei es keiner Abmahnung bedarf!

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BGH: Keine „Verrechnung“ der Mietkaution mit sonstigen Forderungen

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 36/12) hat klargestellt, dass eine Mietkaution nicht für sonstige Forderungen des Vermieters angetastet werden darf, insbesondere ist eine Aufrechnung nicht möglich! Maßgeblich ist hier der so genannte „Treuhandcharakter der Mietkaution“, dem mit dem BGH ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot zu entnehmen sein soll hinsichtlich der Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis selbst stammen.

Der Vermieter versuche hier dabei einen interessanten Kniff: Nach dem Ende des Mietverhältnisses stellte er fest, dass die Kaution für Forderungen aus dem Mietverhältnis gar nicht benötigt wird – und wollte erst danach aufrechnen, da die Kaution zu diesem Zeitpunkt ihren Treuhandcharakter verloren hätte. Auch dies lehnt der BGH ab: Die Kaution verliert das treuhänderische Element erst im Moment der Zurückgewährung an den Mieter.

Man kann es auch anders auf den Punkt bringen: Die Kaution ist nur für Forderungen aus dem Mietverhältnis zu verwenden und am Ende an den Mieter zurück zu gewähren. Punkt.
Übrigens: Die Kaution ist verzinslich anzulegen, wobei die Zinserträge grundsätzlich dem Mieter zustehen!

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Das Anti-Counterfeiting Trade Agreement (ACTA) und das deutsche Recht (2012)

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Man liest – endlich will man sagen – zunehmend Inhalte über das „Anti-Counterfeiting Trade Agreement“, oder kurz „ACTA“. Dabei wird sehr schnell vom Ende des freien Internet gesprochen, je nachdem wo man etwas über ACTA nachliest. Andere sind da entspannter. Ich möchte im Folgenden einige wesentliche Punkte von ACTA kurz mit Blick auf das bestehende deutsche Recht betrachten. Vielleicht ein wenig überraschend.

Dazu auch:

Vorab Hinweise zu drei typischen Kritikpunkten:

  1. Ständiger, m.E. berechtigter, Kritikpunkt ist die Verhandlungsführung hinter verschlossenen Türen. Das hat mit der folgenden Betrachtung des ACTA-Textes aber nichts zu tun.
  2. Weiterhin wird immer wieder darauf verwiesen, dass ACTA nur noch von „Geistigem Eigentum“ spricht und dies zu weit geht. Hier setzt bereits der erste Trugschluss an: Zwar ist die Rede von „intellectual property“ („geistiges Eigentum“), aber nicht im Luftleeren Raum! Dieser Begriff ist ausweislich Artikel 5h (Artikel = Section) an den des TRIPS-Abkommens angelehnt und diesem zu entnehmen, also: Urheberrechte, Marken, Geographische Angaben, Gewerbliche Muster & Modelle, Patente, Schaltkreis-Designs. Also all das, was auch nach aktuellem deutschen Recht bereits einen Schutz genießt. Die Schutzfähigkeit der reinen Idee etwa ergibt sich daraus keinesfalls.
  3. Als drittes ist schon an dieser Stelle darauf hinzuweisen: ACTA ist ein Vertrag, der von den Staaten zu ratifizieren ist. Die einzelnen Staaten müssen sodann eventuell eingegangene Verpflichtungen durch nationale Gesetze umsetzen – keineswegs entfaltet ACTA nach einer Ratifikation aber unmittelbare Wirkung für die jeweiligen Bürger.

Hinweis: Ich gehe im Folgenden die wesentlichen Artikel der deutschen Übersetzung von ACTA durch. Der Artikel ist dementsprechend naturgemäß sehr lang und erzwingt zugleich das Lesen weiter Teile des ACTA-Textes. In 3 Minuten wird man das nicht lesen können. Am Ende findet sich ein Fazit. Beim kopieren der Textstellen aus dem ACTA-PDF wurden die Umlaute zerstört (ein typisches UTF8 Problem). Ich sehe von einer Korrektur ab, da dies zu Zeitaufwändig wäre und der Leser insgesamt problemlos verstehen müsste, worum es geht.

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Mietkaution: Vermieter darf verpfändetes Bankguthaben auch bei strittiger Forderung verwerten

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Wird eine Mietkaution durch Verpfändung eines Bankguthabens geleistet, darf der Vermieter bei beendetem Mietverhältnis grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen.

Das setzt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe nicht voraus, dass die Ansprüche des Vermieters unstreitig sind. Ausreichend sei vielmehr, dass der Vermieter eine Abrechnung über die von ihm geltend gemachten Ansprüche aufstelle und diese mit der Mietsicherheit verrechne.

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Schadensersatzanspruch wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum?

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Die Beklagten waren vom 3. Januar 2000 bis zum 31. Januar 2004 Mieter einer Wohnung des Klägers in Hockenheim. Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 forderte der Kläger die Beklagten unter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu weiteren Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf. Dies lehnten die Beklagten ab.

Mit seiner Klage hat der Kläger von den Beklagten unter anderem Zahlung von Schadensersatz wegen der Kosten von Maler- und Reinigungsarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) sowie an Türen und Türrahmen (2.177,50 €), der Reinigung von Fenstern (727,50 €) sowie der Küche einschließlich der mitvermieteten Einbauküche und des Kellers (308 €) begehrt. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage die Auszahlung einer Mietkaution verlangt.

Dazu auch beachten: Renovierung – Rauchen kann vertragswidrig sein und Schadenersatzpflichten begründen

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Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit „starren“ Fristen

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Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18.1.2006 entschieden, dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an „starren“ Fristen und Prozentsätzen ausrichten, unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Hinweis: Beachten Sie unsere zusammenfassende Übersicht zum Thema „Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietrecht“ – das vorliegende Urteil ist inhaltlich überholt!

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Renovierung: Rauchen kann vertragswidrig sein und Schadenersatzpflichten begründen

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Geht das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus, kann es eine Schadenersatzpflicht des Mieters begründen, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden.

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Mietkaution: Mieter kann bei einer Insolvenz des Vermieters leer ausgehen

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Der Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution bei einer Insolvenz des Vermieters nur ungeschmälert herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter – wie es das Gesetz vorschreibt – die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat.

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Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters

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Der unter anderem für das Insolvenzrecht zuständige IX. Zivilsenat hatte die Frage zu entscheiden, ob der Wohnungsmieter die Kaution auch dann herausverlangen kann, wenn der Vermieter sie nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt hat. Schon das Amts- und das Landgericht hatten die Klage der Mieterin in einem solchen Fall abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung der Vorinstanzen bestätigt.

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Gewerberaummiete: Bei Nichtzahlung der Kaution kann fristlos gekündigt werden

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Die Nichtzahlung der Kaution stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Diese Klarstellung traf jetzt der Bundesgerichtshof (BGH). Nach dem Gesetz könne jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ob die Voraussetzungen der Kündigung vorlägen, könne aber nur von Fall zu Fall beantwortet werden. Das gelte auch für die Frage, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution nicht mehr zumutbar sei. Gewerberaummiete: Bei Nichtzahlung der Kaution kann fristlos gekündigt werden weiterlesen

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