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Mietrecht: Widerruf einer Modernisierungsvereinbarung durch den Mieter

Ein ganz erhebliches Problem hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 29/16) im Mietrecht aufgezeigt, das durch Vermieter durchaus unterschätzt wird: Wenn eine Modernisierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter geschaffen wird unter den Voraussetzungen eines dem Widerruf zugänglichen Geschäfts – hier: Haustürgeschäft, heute wohl als Verbrauchervertrag) – ist der Mieter regelmäßig über ein Widerrufsrecht zu belehren. Übt der Mieter den Widerruf aus, so sind Mehrausgaben des Mieters zurückzuerstatten und entgangene Mehrmieteinnahmen nicht zu erstatten:

Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation ge- schlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisie- rungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Werter- satz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer – lediglich für die Zukunft wirkenden – Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieter- höhung bei Modernisierung.

   
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Widerrufsrecht: Bei welchem Verträgen steht ein Widerrufsrecht zu?

Verbrauchern steht mitunter bei verschiedensten Verträgen ein Widerrufsrecht zu. Wenn der Unternehmer in diesen Fällen nicht ordentlich (oder gar nicht) über das zustehende Widerrufsrecht belehrt, steht mit langer Laufzeit ein Widerrufsrecht zur Verfügung, mit dem sich der Verbraucher später wieder aus dem Vertrag lösen kann. Dies kann mitunter wirtschaftlich sehr viel sinnvoller sein als etwa eine normale Kündigung, etwa wenn bei der Rückabwicklung mehr vom Unternehmer zurückgeleistet werden muss, als man selber an diesen bereits gezahlt hat. Doch bei welchen Verträgen steht ein Widerrufsrecht überhaupt zur Verfügung?
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Reform des Verbraucherrechts 2014: Erleichterter Widerruf bei Haustürgeschäften

Mit der Reform des Verbraucherrechts zum 13.06.2014 verschwand begrifflich das “Haustürgeschäft” (§312 BGB, alte Fassung) und wurde ersetzt durch das “Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen” (§312b BGB). Die Änderung hat nicht nur begriffliche Auswirkung – auch wenn weiterhin jeder weiss was mit einem Haustürgeschäft gemeint ist – sondern auch in der Sache einige Änderungen. Während vorher etwa ausdrücklich Arbeitsplatz, Privatwohnung, öffentliche Verkehrsmittel und öffentliche Plätze als Anknüpfungsorte zählten, ist nun allgemein auf den Vertragsschluss ausserhalb der Geschäftsräume abgestellt. Durchaus eine Erweiterung des Anwendungsbereichs.

Doch auch die Ausnahmevorschrift lohnt einen Blick: Bisher war das Widerrufsrecht nämlich durchaus spürbar eingeschränkt im alten Absatz 3:

Das Widerrufs- oder Rückgaberecht besteht unbeschadet anderer Vorschriften nicht (…) wenn
1. im Falle von Absatz 1 Nr. 1 die mündlichen Verhandlungen, auf denen der Abschluss des Vertrags beruht, auf
vorhergehende Bestellung des Verbrauchers geführt worden sind oder
2. die Leistung bei Abschluss der Verhandlungen sofort erbracht und bezahlt wird und das Entgelt 40 Euro nicht
übersteigt oder (…)

Der Absatz 3 wurde nun komplett gestrichen, die Ausnahmen des Widerrufsrechts im neuen §312g BGB zusammengefasst. Und dort findet man in der Nummer 11 den Hinweis, dass das Widerrufsrecht nicht besteht, wenn auf Bestellung des Verbrauchers ein Unternehmer kommt um dringende Reparatur- oder Instandhaltungsarbeiten vorzunehmen. Bei der bisherigen “sofortigen Leistung bis 40 Euro”, die regelmäßig als Geschäft des täglichen Lebens einzustufen sein wird, ist nunmehr nur eine Erleichterung der Informationspflichten in Art. 246 Abs.2 EGBGB vorgesehen. Insgesamt sind Verbraucher bei Haustürgeschäften, also Vertragsabschluss ausserhalb der Geschäftsräume, noch mehr als früher gut beraten, genau prüfen zu lassen, ob nicht ein Widerrufsrecht besteht.

   
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Reform des Verbraucherrechts 2014: Weitreichende Auswirkungen für alle Unternehmer

Der Bundestag hat die Reform des Verbraucherrechts für das Jahr 2014 beschlossen (dazu die BT-Drs und die Änderungen durch den Rechtsausschuss). Die umfangreichen Änderungen zu kommentieren und überhaupt zu erfassen wird einiges an Zeit kosten – das für mich Wichtige an dieser Stelle vorab: Ein Schwergewicht der Änderungen liegt im Fernabsatzrecht, wo einige – auch lange ersehnte – Änderungen auf Betroffene zukommen, wie etwa

  • eine Vereinfachung des Widerrufsrechts samt Widerrufsbelehrung,
  • eine relativ einheitliche und verkürzte Widerrufsfrist auf 14 Tage,
  • kaufmännisch kluge Regelung der Sendungskosten (Hinsendekosten liegen beim Verkäufer, Rücksendekosten beim Käufer – die 40 Euro Klausel ist dahin) und
  • zahlreiche Neuerungen bei Ausnahmen des Widerrufsrechts, etwa für Downloads (dazu hier bei uns), Hygieneartikel und Kosmetikartikel

Es wäre aber ein Kardinalfehler, die Reform auf diese (weitreichenden) Änderungen zu reduzieren! Tatsächlich haben wir eine umfassende Reform des Verbraucherrechts vorliegen, die alle Händler betrifft – sowohl die Onlinehändler als auch die Einzelhändler vor Ort, die nicht im Internet verkaufen. Um das zu verstehen muss man nicht nur in die Bundestagsdrucksache blicken, sondern auch in die Änderungen, die vom Rechtsausschuss vorgenommen wurden und vom Bundestag mit beschlossen wurden.

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Haustürgeschäfte: EU-Kommission setzt Deutschland Frist

§312 BGB sieht ein Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften vor. Hintergrund sind die bekannten Situation, in denen der Vertreter an der Haustüre klingelt oder man in der Fußgängerzone ein ganz tolles Zeitschriftenabo aufgeschwatzt bekommt. Hintergrund für diese rechtliche Regelung ist übrigens eine EU-Richtlinie – und dort gibt es nun Streit.

Denn: Die Richtlinie sieht ein grundsätzliches Widerrufsrecht für 7 Tage vor. Das deutsche Recht verlangt aber, dass der Verbraucher durch die Situation zum Vertragsschluss “bestimmt worden ist”. Die EU-Kommission meint, dies ist mit der Richtlinie nicht vereinbar, da die Beweislast für das bestimmt werden beim Verbraucher liegt – weswegen hin und wieder Verbraucher vor Gericht ihr Recht nicht geltend machen konnten. Nunmehr wurde eine 2-Monats-Frist zur Nachbesserung gesetzt.

Zum Thema:

   
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Die Wirkung der Widerrufsbelehrung: Widerrufsrecht kann freiwillig eingeräumt werden

Beim OLG Brandenburg (7 U 137/10) ging es um eine Widerrufsbelehrung, die – wie gar nicht so selten – gegeben wurde, obwohl es gar nicht nötig war. Hintergrund war wohl, dass vorgefertigte Vertragsunterlagen eingesetzt wurden, die auf Haustürgeschäfte ausgelegt waren, während es im konkreten Fall um kein Haustürgeschäft ging. Auch war nirgendwo in den AGB oder der Belehrung eine Einschränkung vorgesehen, dass das Widerrufsrecht nur unter den Umständen eines entsprechenden Geschäfts gelten soll.

Hinweis: Jedenfalls hatte das OLG bemängelt, dass eine solche Einschränkung nicht vorgesehen war. Allerdings ist fraglich, ob das wiederum nicht abmahnfähig wäre, ich erinnere nur an die abmahnfähige Beschränkung auf Verbraucher, dazu hier bitte lesen.

Was bedeutete das nun im konkreten Fall? Der Vertragspartner hatte dennoch ein umfassendes Widerrufsrecht, von dem hier auch Gebrauch gemacht wurde. Als Begründung wurde vom Gericht herangezogen, dass zwar keine entsprechende Situation für ein Widerrufsrecht bestand, es aber dann vertraglich vereinbart wurde und somit zur Geltung kommt.

Hinweis: Diese rechtliche Auffassung hat der BGH inzwischen je nach Eizelfall auch in einer Entscheidung aus dem November 2015 ausdrücklich bestätigt: Wer, ohne dazu gezwungen zu sein, durch eine überreichte Widerrufsbelehrung freiwillig ein Widerrufsrecht entsprechend der gesetzlichen Vorgaben einräumt, der muss sich mitunter auch daran messen lassen! Das kann bedeuten, dass Verstöße gegen die Formulierung der Widerrufsbelehrung trotz freiwilliger Vereinbarung zur Verlängerung der Frist zur Widerrufserklärung führen! So führte der BGH aus:

In der Rechtsprechung und im Schrifttum ist anerkannt, dass ein Widerrufsrecht nicht nur von Gesetzes wegen bestehen, sondern vertraglich eingeräumt werden kann. Danach können Vertragspartner – als Ausprägung der Vertragsfreiheit – ein Widerrufsrecht vereinbaren und für die nähere Ausgestaltung sowie die Rechtsfolgen grundsätzlich auch auf die §§ 355, 357 BGB verweisen (…) Wenn ein Unternehmer einem Verbraucher, ohne dazu gesetzlich verpflichtet zu sein, ein Widerrufsrecht eingeräumt hat, bedarf es konkreter Anhaltspunkte in der getroffenen Vereinbarung dafür, dass zwar das Widerrufsrecht als solches von den gesetzlichen Voraussetzungen unabhängig sein, die für die Ausübung des Widerrufsrechts vereinbarte Frist gleichwohl nur dann in Gang gesetzt werden soll, wenn der Unternehmer dem Verbraucher zusätzlich eine Belehrung erteilt hat, die den Anforderungen für ein gesetzliches Wider-rufsrecht entspricht (…)

Auch schön dabei der Hinweis, dass man für den Fall des Widerrufs möglichst verständlich auf die Folgen im Sinne des §357 BGB hinweisen muss, also dass alles zurück abgewickelt wird. Im vorliegenden Fall wurde jedoch nur ausdrücklich darauf verwiesen, dass eine Seite die empfangenen Leistungen zurück zu gewähren habe, es wurden nur die Pflichten des Verbrauchers aufgezählt. Das ist – im Übrigen mit dem BGH (VII ZR 122/06) – zu wenig. Damit war keine ordentliche Widerrufsbelehrung erteilt mit der Konsequenz, dass die Widerrufsfrist nicht einmal zu laufen begonnen hatte.

 

   
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BGH konkretisiert Widerruf bei Haustürgeschäften: Hoffnung für Geschädigte!

Ein stetes und teures Ärgernis ist eine immer noch verbreitete Methode, mit “Partnerschaftsvermittlung” Geld zu verdienen: Betroffene werden mit einer Anzeige “gelockt” und – je nach Angebot – sogar unwissend provoziert, einen Vertreter zu sich nach Hause zu bestellen. Dieser taucht dann auf, ist sehr redegewandt und erzeugt eine recht stressige Situation, in der die Betroffenen sich gedrängt fühlen, für ein hohes – so nicht erwartetes – Entgelt eine Vermittlung zu beauftragten, die auch manchmal sogleich angezahlt wird. Im Ergebnis bekommt man dann (wenige) fragwürdige Adressen genannt, für die dann mitunter mehrere tausend Euro gezahlt werden sollen.

Der BGH (III ZR 218/09) hatte sich nun wohl mit einem Fall in dieser Art zu beschäftigen – hier hatte ein Betroffener sein Widerrufsrecht ausgeübt. Der BGH hat nun hierzu sehr verbraucherfreundlich festgestellt:

  1. Der Kunde hatte in seine Wohnung eingeladen – bei einer solchen Bestellung entfällt aber üblicherweise das Widerrufsrecht (§ 312 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Es ist dabei gängige Rechtsprechung des BGH, dass diese Ausnahme nur greift, wenn auch für einen konkreten Abschluss eingeladen wurde. Wenn dagegen der Vertreter zur allgemeinen Information geladen wurde und das Gespräch in einem Abschluss mündet, entfällt das Widerrufsrecht nicht.
  2. Neu ist aber der zweite Punkt – und sollte hellhörig machen: Wenn der Widerruf ausgeübt wird, sind die empfangenenLeistungen zurück zu gewähren. Wo das nicht möglich ist (etwa bei Dienstleistungsverträgen – hier: Partnervermittlungsverträge), gibt es einen Wertersatz nach § 346 II Nr. 1 BGB. Das vermitteldner Unternehmen wollte nun als Wertersatz den Preis, der zuvor ausgehandelt wurde – der Kunde wollte nur einen stark geminderten Preis zahlen, den seiner Meinung nach “wahren Wert”. Der BGH stimmt dem zu: Das Widerrufsrecht macht nur Sinn, wenn man den “wahren Wert” ermittelt. Im vorliegenden Fall bedeutete das eine Verminderung von 5000 Euro auf 300 Euro.
   
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Widerruf eines als Haustürgeschäft geschlossenen Vertrages über “Ferien-Tauschwochen” in einer Ferienanlage auf Teneriffa

Der Bundesgerichtshof hat im Anschluss an das Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 13. Oktober 2005 (Rs. C-73/04 – Klein/Rhodos Management Ltd.) die Frage präzisiert, wann eine “Miete von unbeweglichen Sachen” im Sinne von Art. 22 Nr. 1 EuGVVO anzunehmen ist. Davon hing im vorliegenden Fall ab, ob die deutschen oder ausschließlich die spanischen Gerichte international für den Rechtsstreit zuständig sind.

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Haustürgeschäft: Falsche Widerrufsbelehrung setzt kurze Widerrufsfrist nicht in Lauf

Wird bei einem so genannten “Haustürgeschäft” die im Vertrag enthaltene Widerrufsbelehrung auf einen falschen Zeitpunkt – insbesondere einen Zeitpunkt vor dem tatsächlichen Vertragsabschluss – datiert, genügt dies nicht den Anforderungen des Haustürwiderrufsgesetzes. Die im Gesetz vorgesehene kurze Widerrufsfrist wird dadurch nicht in Lauf gesetzt.

Beachten Sie: Diese Entscheidung ist veraltet, das “Haustürgeschäft” gibt es seit 2014 nicht mehr – vom Grundsatz her ist die Entscheidung aber weiter Anwendbar, wobei es ein “ewiges Widerrufsrecht” seit 2014 auch nicht mehr gibt. Beachten Sie hierzu die aktuellen Beiträge auf unserer Seite.
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