Beiträge zum Thema "grundstück"


Baugenehmigung: Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage verletzt nachbarliches Rücksichtnahmegebot

Ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage kann das nachbarliche Rücksichtnahmegebot verletzen: Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Verwaltungsgericht Koblenz (VG Koblenz, Urteil vom 13.3.2018, 1 K 1592/16). Dem Bauherrn wurde ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen und einer Tiefgarage für sechs Pkw genehmigt. Gegen diese Baugenehmigung gingen die Nachbarn – Eigentümer eines Einfamilienhauses – vor. Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhoben sie Klage gegen die Baugenehmigung – mit Erfolg. |

Zwar würde von dem Bauvorhaben, das das Wohnhaus der Kläger um weniger als eine Geschosshöhe überrage, keine erdrückende Wirkung ausgehen. Auch würde das Grundstück der Kläger nicht unzumutbar verschatten. Die Kläger müssten die von dem Bauvorhaben ausgehenden Möglichkeiten der Einsichtnahme auf ihr Grundstück hinnehmen. Jedoch verletze die Genehmigung des Mehrfamilienwohnhauses mit Tiefgarage die Kläger in ihren Rechten, was Lärmschutz anbelangt. Der eingeschaltete Lärmsachverständige habe in seiner Immissionsprognose überzeugend dargelegt, dass am Wohngebäude der Kläger infolge des Fahrverkehrs zur Tiefgarage nachts Geräuschimmissionen entstünden, welche die zulässigen Grenzwerte der TA Lärm überschritten. Die unzulässig hohen Spitzenpegel gingen nach den sachverständigen Feststellungen nicht auf die typischerweise von den Fahrzeugen ausgehenden Geräuschspitzen zurück. Vielmehr hätten sie ihren Grund in einer unmittelbar an der Grenze zum Grundstück der Kläger vorgesehenen Rampe, die ein Gefälle von 15 Prozent habe. Hierdurch werde in der Nachtzeit für die Kläger eine unzumutbare Lärmbelastung verursacht, die mit dem Rücksichtnahmegebot nicht zu vereinbaren sei.

Erbrecht: Voreintragung der Erbengemeinschaft ist nicht immer erforderlich

Eine Voreintragung der Erbengemeinschaft ist nicht erforderlich, wenn Miterben ihre Erbteile im Wege der Abschichtung auf einen Miterben übertragen, der sodann seine Eintragung als Alleineigentümer beantragt.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht München (OLG München, Beschluss vom 9.4.2018, 34 Wx 13/18). In dem Fall war die Mutter des Antragstellers verstorben. Zum Erbe gehörte ein Hausgrundstück. Der Antragsteller zahlte die anderen Miterben aus und sollte Alleineigentümer des Grundbesitzes werden. Das Grundbuchamt lehnte es jedoch ab, ihn als Eigentümer im Grundbuch einzutragen. Es müsse erst die Erbengemeinschaft voreingetragen werden. Hiergegen wendet sich der Antragsteller. Er meint, dass eine Voreintragung der Erbengemeinschaft nicht erforderlich sei.

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Maklervertrag: Pflichtverletzung des Maklers löst Schadensersatzpflicht und Rücktrittsrecht aus

Der Bundesgerichtshof (I ZR 160/17) hat in einer sehr umfassenden Entscheidung klargestellt:

  1. Der Makler, der aufgrund eines Makleralleinauftrags damit beauftragt ist, dem Verkäufer Kaufinteressenten für ein Grundstück nachzuweisen oder zu vermitteln, verletzt seine Pflichten und ist deshalb zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er dem Verkäufer gegen- über ein Kaufangebot unzutreffend darstellt, ihm ein Kaufangebot verschweigt, den Kontakt zu Kaufinteressenten abreißen lässt, keine ausreichenden Vermarktungsbemühungen unternimmt oder bei eigenem Kaufinteresse Kaufinteressenten überhöhte Preisvorstellungen der Verkäuferseite nennt, um sie von einer Abgabe eines Kaufangebots abzuhalten.
  2. Der Maklerkunde, der dem pflichtwidrig handelnden Makler sein Eigentum zu einem Preis unter Wert veräußert, kann von diesem im Wege der Naturalrestitution die Rückabwicklung des Kaufvertrags beanspruchen. Sein Schadensersatzanspruch ist nicht auf den Ausgleich des Mehrwerts des Kaufgegenstands beschränkt.
  3. Tritt der geschädigte Verkäufer Ansprüche aus dem Maklervertrag und aus dem mit dem Makler geschlossenen Kaufvertrag ab und ermächtigt er den Zessionar außerdem, vom Kaufvertrag zurückzutreten, steht dem Zessionar und nicht dem Zedenten das Wahlrecht zu, ob er vom Schädiger Schadensersatz in Form von Naturalrestitution oder Wertersatz verlangt.
  4. Der Maklerkunde kann vom Makler die Rückzahlung einer nicht geschuldeten Provision unabhängig von einem gegen diesen bestehenden Schadensersatzanspruch verlangen, bei dem er sich eine fiktive Maklerprovision als Vorteilsausgleich anrechnen lassen muss.

Grundstückskauf: Was bedeutet “voll erschlossen”

Was bedeutet die Angabe “voll erschlossen” in einem Grundstückskaufvertrag:

Die Angabe „voll erschlossen“ meint nur, dass die Anschlüsse an der Straße bzw. am Grundstück liegen, nicht aber, dass das Grundstück selbst auch hieran angeschlossen ist. Diese Bedeutung ergibt sich nach der Auslegung nach dem objektivem Empfängerhorizont. Die Angabe voll erschlossen in diesem Sinne ist üblich und wird im Allgemeinen so verstanden und verwendet.

LG Amberg, 24 O 1068/15

Notwegerecht: Ersteigerer eines Wohngrundstücks muss sich nicht auf eine Erreichbarkeit per Hubschrauber verweisen lassen

Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung eines erforderlichen Zugangs dulden. Bei zu Wohnzwecken dienenden Grundstücken muss dabei eine Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen – und nicht nur durch Hubschrauber – möglich sein. Mit einem solchen Fall war der 5. Zivilsenat im letzten Jahr befasst.

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Zwangsvollstreckung aus vollstreckbarer Urkunde gegen späteren Eigentümer braucht Rechtsnachfolgeklausel

Es bedarf für eine Zwangsvollstreckung aus einer nach § 800 ZPO vollstreckbaren Urkunde über die Bestellung eines Grundpfandrechts gegen den späteren Eigentümer des Grundstücks nach § 750 Abs. 1 u. 2 ZPO der Erteilung und Zustellung einer Rechtsnachfolgeklausel nach § 727 ZPO, so der Bundesgerichtshof (V ZB 212/17). Somit ist klar, dass eine im Grundbuch eingetragene dingliche Unterwerfungserklärung nach § 800 Abs. 1 ZPO eine Rechtsnachfolgeklausel nach § 727 ZPO nicht entbehrlich macht – wenn die Vollstreckung aus einer Hypothek, einer Grundschuld oder einer Rentenschuld gegen den späteren Eigentümer des Grundstücks betrieben werden soll.
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Urteil über Grundbuchberichtigungsanspruch beinhaltet keine Feststellung dinglicher Rechtslage

Wie der Bundesgerichtshof (V ZR 299/14) klargestellt hat wird mit einem Urteil über den Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB die dingliche Rechtslage weder im Sinne des erfolgreichen Klägers noch im Sinne des erfolgreichen Beklagten festgestellt. Die vormals umstrittene Frage hat der BGH nun dahingehend entschieden, dass mit der Entscheidung über den Grundbuchberichtigungsanspruch lediglich über die umstrittene Buchposition entschieden wird. Soll eine Entscheidung auch über die dingliche Rechtslage herbeigeführt werden, muss somit neben dem Grundbuchberichtigungsanspruch zwingend ein (Zwischen-)Feststellungsantrag gemäß § 256 ZPO gestellt werden.

Dieser Antrag kann auch nicht automatisch bzw. konkludent in einen konkreten Berichtigungsantrag hineingelesen werden, auch nicht, wenn nicht abstrakt die Berichtigung des Grundbuchs beantrag wird, sondern konkret die Berichtigung durch die Eintragung als Eigentümer. Allein aus einem solchen Antrag ergibt sich mit dem BGH ausdrücklich nicht, dass auch das Eigentum selbst (durch einen zusätzlichen Feststellungsantrag) zum Streitgegenstand werden sollt.
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Keine Entbehrlichkeit einer Rechtsnachfolgeklausel bei vollstreckbarer Urkunde gegen Grundstückseigentümer

Der Bundesgerichtshof (V ZB 212/17) hat klargestellt, dass der spätere Eigentümer der vollstreckungsrechtliche Rechtsnachfolger ist. Das führt dazu, dass eine Zwangsvollstreckung aus einer Unterwerfungserklärung nach § 800 ZPO gegen diesen nur erfolgen kann, wenn die Rechtsnachfolgeklausel gemäß § 727 ZPO erteilt und ihm zugestellt wurde. Die im Grundbuch eingetragene dingliche Unterwerfungserklärung nach § 800 Abs. 1 ZPO macht also wenn die Vollstreckung aus einer Hypothek, einer Grundschuld oder einer Rentenschuld gegen den späteren Eigentümer des Grundstücks betrieben werden soll, eine Rechtsnachfolgeklausel nach § 727 ZPO nicht entbehrlich. Das folgt für den BGH aus dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 800 Abs. 1 ZPO:

§ 800 ZPO soll dem Gläubiger des dinglichen Anspruchs aus einem Grundpfandrecht die Vollstreckung gegen den im Grundbuch eingetragenen späteren Eigentümer ermöglichen, indem dem Grundstückseigentümer gestattet wird, sich wegen dieser Ansprüche der sofortigen Zwangsvollstreckung zulasten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks zu unterwerfen. Der historische Gesetzgeber sah es als ungeklärt an, inwieweit die Vorschriften, welche für die Vollstreckbarkeit des Urteils gegen einen Sondernachfolger des Schuldners gelten, gemäß § 703 CPO (§ 795 Satz 1 ZPO) bei anderen vollstreckbaren Titeln, insbesondere bei einer nach § 702 Nr. 5 CPO (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) aufgenommenen Hypothekenurkunde, zur entsprechenden Anwendung gelangen. Aus diesem Grund wurde die Unterwerfungserklärung nach § 705b Abs. 1 CPO (§ 800 Abs. 1 Satz 1 ZPO) geschaffen. Mit dem Erfordernis einer entsprechenden Eintragung in das Grundbuch soll der Erwerber davor geschützt werden, das Grundstück ohne Kenntnis von der Unterwerfungserklärung zu erwerben (vgl. Hahn/Mugdan, Die gesamten Materialien zu den Reichsjustizgesetzen, Bd. 8, 1898, S. 150). An den allgemeinen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung nach § 750 ZPO hat der Gesetzgeber, anders als die Rechtsbeschwerde meint, nichts geändert, mit der Ausnahme, dass nach § 800 Abs. 2 ZPO die Zwangsvollstreckung gegen einen späteren Eigentümer abweichend von § 750 Abs. 2 ZPO nicht der Zustellung der den Erwerb des Eigentums nachweisenden Urkunden bedarf. Er hat zudem für die in § 797 Abs. 5 ZPO bezeichneten, die Erteilung der Vollstreckungsklausel betreffenden Klagen eine ausschließliche Zuständigkeit des Gerichts, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, angeordnet (§ 800 Abs. 3 ZPO). Daraus folgt, dass § 750 Abs. 1 ZPO weiter gilt. Das erfordert die namentliche Bezeichnung des neuen Grundstückseigentümers als Rechtsnachfolger in der Klausel nach § 727 ZPO und deren Zustellung.

Schadensersatzanspruch gegen Notar: Unterschreitung der Frist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG

Nichteinhaltung der Zweiwochenfrist durch Notar: Ein Notar soll bei Verbraucherverträgen darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 BGB unterliegen, geschieht dies in der Regel dadurch, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird.

Der Regelung lag die Befürchtung zugrunde, der Verbraucher sei zu schnell überfordert: Es muss das Risiko gesehen werden, dass die Möglichkeit der Aufklärung durch den Notar anlässlich einer Beurkundung oft nicht ausreichend genutzt wird, wenn man unvorbereitet zum Notartermin erscheint – etwa weil Terminabsprachen sehr kurzfristig erfolgten, ohne dass sich der Verbraucher mit dem Text des beabsichtigten Rechtsgeschäfts habe vertraut machen und sich überlegen können, welche Fragen er an den Notar richten wolle.
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Mehrerlösklausel im Grundstückskaufvertrag mit Gemeinde wirksam

Mehrerlösklausel: Der Bundesgerichtshof (V ZR 306/16) konnte entscheiden, dass eine Mehrerlösklausel in einem gemeindlichen Grundstückskaufvertrag wirksam ist. Es ging dabei um eine Klausel mit welcher der Käufer verpflichtet wurde, den durch ihn erzielten Mehrerlös abzüglich der getätigten Investitionen an die Gemeinde abzuführen, wenn er das Grundstück in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jahren ab der Beurkundung weiterveräußert. Hierbei handelt es sich mit dem BGH um eine der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegenden Preisnebenabrede – die aber den Käufer nicht unangemessen benachteiligt, wenn die Gemeinde hieran ein anerkennenswertes, über die reine Abschöpfung eines Veräußerungsgewinns hinausgehendes Interesse hat.
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Höfeordnung: Gebührenfreiheit der Löschung des Hofvermerks

Das Oberlandesgericht Hamm, 10 W 150/15, hat klargestellt, dass die Löschung des Hofvermerks gerichtsgebührenfrei ist. Der insoweit im Raum stehende Gebührentatbestand (Nr. 15112 KV-GNotKG) ist mit dem OLG auf das Verfahren zur Löschung des Hofvermerks nicht anzuwenden – wobei dies zwischen den OLG durchaus umstritten ist. Das OLG Hamm verweist auf § 3 Abs. 1 HöfeVO und analysiert, dass es dem Willen des Gesetzgebers entspricht, dass die früher anerkannte umfassende Gebührenfreiheit für das gesamte Verfahren zur Eintragung und Löschung eines Hofvermerks sowohl für die Verfahrenshandlungen des Landwirtschaftsgerichts als auch für die Verfahrenshandlungen des Grundbuchamts beibehalten bleiben soll.

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Ungenehmigte Video(mit)beobachtung des Nachbargrundstücks ist unzulässig

Das Amtsgericht München verurteilte am 14.11.2017 den Beklagten es bei Meidung eines Ordnungsgeldes ersatzweise Ordnungshaft zu unterlassen, mittels der an einem Baum auf seinem Grundstück in Ottobrunn bei München installierten Videokamera das von dem klagenden Ehepaar gemietete Nachbargrundstück zu beobachten, insbesondere Bildnisse oder Filmaufnahmen vom Grundstück oder darauf befindlichen Personen anzufertigen, zu speichern, zu vervielfältigen, aufzubewahren oder in sonstiger Weise zu verwenden. Darüber hinaus hat er die Kosten des amtsgerichtlichen Verfahrens einschließlich vorgerichtlicher Anwaltskosten von ca. 2600 Euro zu tragen.
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