Höfeordnung: Wegfall der Hofeigenschaft

Höfeordnung: Wegfall der Hofeigenschaft - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Wann ist ein landwirtschaftlicher Besitz ein Hof im Sinne des § 1 HöfeO: Das Gesetz definiert in § 1 Abs. 1 HöfeO den Begriff des Hofes: Ein Hof im Sinne der Höfeordnung ist u.a. eine land- oder forstwirtschaftliche Besitzung mit einer zu ihrer Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle. Ein solcher Hofvermerk wird im Grundbuch eingetragen, wodurch eine widerlegbare Vermutung der Hofeigenschaft der Besitzung begründet wird (§ 5 HöfeVfO).

Aber: Eine solche Eintragung steht einem Verlust der Hofeigenschaft nicht entgegen. Die tatsächliche Hofeigenschaft kann nämlich gemäß § 1 Abs. 3 HöfeO auch dann entfallen, wenn keine landwirtschaftliche Besitzung mehr vorhanden ist, ohne dass es auf die Löschung des Hofvermerks im Grundbuch ankommt, § 1 Abs. 3 S. 2 HöfeO, wie auch das Oberlandesgericht Hamm, 10 W 63/17, nochmals klargestellt hat.

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Rückfallklausel bei Hofübergabe

Rückfallklausel bei Hofübergabe - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Amtsgericht Beckum, 100 Lw 69/17, konnte sich zu Rückfallklauseln bei der Hofübergabe äussern. Es stellte fest, dass eine vorgesehenen Verpflichtung des Übertragsgebers, den Hof dann zurück zu übertragen, unwirksam ist, wenn

  1. in den übertragenen Grundbesitz die Zwangsvollstreckung betrieben oder über das Vermögen des Übertragsnehmers das Insolvenzverfahren eröffnet wird und
  2. es dem Übertragsnehmer nicht gelingt diese Maßnahmen innerhalb von drei Monaten abzuwenden,
  3. in Verbindung mit der Möglichkeit, gemäß §§ 883, 885 Abs. 1 S. 2 BGB im Wege der einstweiligen Verfügung eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen zu lassen,

Denn der Übertragsnehmer wird in diesem Fall in seiner eigenständigen ordnungsgemäßen Betriebsführung in nicht vertretbarer Weise eingeschränkt, da er bei Maßnahmen mit Finanzierungsbedarf jeweils auf das wohlwollende „Stillhalten“ der Übertragsgeber angewiesen ist.

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Aufhebung eines dinglichen Rechts für das Gesamtberechtigung nach § 428 BGB besteht

Aufhebung eines dinglichen Rechts für das Gesamtberechtigung nach § 428 BGB besteht - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (V ZB 98/15) konnte sich mit dem Exoten des dinglichen Vorkaufsrechts für Gesamtgläubiger auseinandersetzen und festhalten, dass zur Aufhebung eines dinglichen Rechts, für das eine Gesamtberechtigung im Sinne des § 428 BGB besteht, die Aufgabeerklärung aller Gesamtgläubiger erforderlich ist, sofern sich aus dem zugrundeliegenden Schuldverhältnis nicht etwas anderes ergibt. Aber:

  • Ein dingliches Vorkaufsrecht kann nicht für mehrere Berechtigte als Gesamtgläubiger im Sinne von § 428 BGB bestellt werden. Wurde jedoch ein dingliches Vorkaufsrecht mit einer Gesamtberechtigung gemäß § 428 BGB in das Grundbuch eingetragen, ist nur der das Gemeinschafts- verhältnis bezeichnende Teil der Eintragung inhaltlich unzulässig.
  • Ist ein dingliches Vorkaufsrecht mit einer solchen Gesamtberechtigung im Grundbuch eingetragen, ist in der Regel davon auszugehen, dass das Recht in dem zulässigen Umfang gewollt war und damit entstanden ist.

Hauskauf: OLG Köln zur Beschaffenheitsvereinbarung und Arglist beim Immobilienkauf

Hauskauf: OLG Köln zur Beschaffenheitsvereinbarung und Arglist beim Immobilienkauf - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

In einem von uns geführten Verfahren konnte das OLG Köln in aller Kürze an die Grundsätze zur Beschaffenheitsvereinbarung und Arglist beim Immobilienkauf erinnern und insoweit klar stellen, dass es mit der Arglist hier nicht so weit her ist – der Gegner hatte insoweit ohne entsprechende Beweise vergeblich versucht Ansprüche gegen unsere Mandantschaft als Verkäufer geltend zu machen:

Die Beweislast trägt insoweit der Käufer (BGH NJW 2011, 1279). Arglistiges Verschweigen setzt ein zumindest bedingt vorsätzliches Verhalten des Verkäufers voraus (vgl. BGH NJW 2013, 2182 m.w.N.). Dabei muss er Umstände, die für den Kaufentschluss des Käufers erheblich sind, von sich aus nur offenbaren; wenn er sie selbst kennt oder sie zumindest für möglich hält; auch dann muss er nicht über Mängel aufklären, die einer Besichtigung
zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar sind (BGH NJW 2012, 2793). Fragen des Vertragspartners müssen richtig und vollständig beantwortet werden (BGHZ 180, 2054 = NJW 2009, 2120). Den Vorwurf der Arglist begründen kann auch eine objektiv falsche Erklärung ohne ausreichende tatsächliche Grundlage (BGH NJW 1981 , 1441; OLG Hamm NJW-RR 2010, 1643). Ob Erklärungen des Verkäufers als eine nach -Umschreibung im Grundbuch formlos (§ 311 b Abs. 1 S. 2 BGB) bindende Beschaffenheitsgarantie (§§ 443 BGB) zu verstehen sind (§§ 133, 157 BGB), hängt von den UmstäQ_den des Einzelfalles ab.

Beachten Sie dabei, dass bei notariellen Kaufverträgen heute ohnehin davon auszugehen sein wird, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung notariell zu treffen ist und gerade nicht ohne Form möglich sein dürfte.

Immobilienrecht: Notarkosten beim Hauskauf

Immobilienrecht: Notarkosten beim Hauskauf - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Oberlandesgericht Hamm (15 W 122/15) konnte sich zu den Notarkosten beim Immobilienkauf äussern. Hier ging es um den anzusetzenden Gegenstandswert und die Frage, ob weitere zu beurkundende Leistungen (hier u.a. Wegerecht und Gestattungsvertrag betr. einen Breitbandkabelanschluss) den Gegenstandswert erhöhen. Das OLG bereitet die Rechtsprechung hierzu auf, stellt klar, dass Beschaffenheitsvereinbarungen nicht Gegenstandswerterhöhend sind, wohl aber der Wert übernommener Leistungen etwa im Zuge von Vertragsübernahmen.
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Vereinsrecht: nichtrechtsfähiger Verein kann nicht allein unter seinem Namen in Grundbuch eingetragen werden

Vereinsrecht: nichtrechtsfähiger Verein kann nicht allein unter seinem Namen in Grundbuch eingetragen werden - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (V ZB 19/15) hat nunmehr festgestellt, dass ein nichtrechtsfähiger Verein nicht allein unter seinem Namen in das Grundbuch eingetragen werden kann:

Der Senat entscheidet die Frage dahin, dass der nicht im Vereinsregister eingetragene Verein, gleichviel ob man ihn als rechtsfähig oder als nicht rechtsfähig qualifiziert, nicht allein unter seinem Vereinsnamen in das Grund- buch eingetragen werden kann.
Verneint man die Rechtsfähigkeit des nichtrechtsfähigen Vereins, müssen die Vereinsmitglieder eingetragen werden, da sie in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit und nicht die Vereinigung als solche Träger des Vereinsvermögens wären. Die Eintragung der Mitglieder unter ihrem Vereins- Sammelnamen ist mit dem das Grundbuchverfahren beherrschenden Grundsatz der Bestimmtheit und Klarheit unvereinbar. Würden die Mitglieder allein unter dem Vereinsnamen zusammengefasst, wäre der Inhalt der Eintragung nicht dauerhaft klar und bestimmt, sondern wechselte je nach dem Ein- und Austritt von Mitgliedern (…)
Aber auch wenn man die Rechtsfähigkeit des nichtrechtsfähigen Vereins bejahte und damit sein Vermögen dem Verein selbst als eigenem Rechtssubjekt zuordnete, kann er nicht allein unter seinem Namen in das Grundbuch eingetragen werden. Die Befürworter der Rechtsfähigkeit des nichtrechtsfähigen Vereins leiten diese im Wesentlichen aus der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR durch den Bundesgerichtshof her; wenn schon die Gesamthand bei der GbR als rechtsfähig anerkannt worden sei, müsse dies über die Verweisung des § 54 Satz 1 BGB erst recht für den körperschaftlich verfassten nicht eingetragenen Verein gelten (…) Konsequenterweise muss dann aber die globale Verweisung in § 54 Satz 1 BGB auf das Recht der BGB-Gesellschaft auch die in § 47 Abs. 2 GBO vorgeschriebene Art der Eintragung von Liegenschaftsrechten erfassen und ebenso für den nichtrechtsfähigen Verein gelten (…)

Mietrecht: Zum Vorkaufsrecht des Mieters nach §577 BGB

Mietrecht: Zum Vorkaufsrecht des Mieters nach §577 BGB - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der BGH (VIII ZR 143/15) stellt zum Vorkaufsrecht des Mieters nach §577 BGB klar:

  • Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (…) Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird.
  • Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (§ 8 WEG).

Kaufrecht: Beschaffenheitsvereinbarung durch Internetanzeige

Kaufrecht: Beschaffenheitsvereinbarung durch Internetanzeige - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das OLG Koblenz (5 U 530/14) entschied:

  1. Aus der Beschreibung einer Eigentumswohnung in einer Internetofferte kann sich eine Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben, die bei fehlender Erwähnung im notariellen Kaufvertrag durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch wirksam wird.
  2. Maßgeblich ist der objektivierte Empfängerhorizont. Danach ist unter einer Dachterrasse etwas anderes zu verstehen als unter einem Dachgarten. Bei einem Dachgarten handelt es sich um eine für den Dauerhaften Aufenthalt von Personen nicht bestimmte bloße gärtnerische Kulisse einer Dachterrasse.
  3. Fristsetzungen, die sich auf die Forderung nach Haftungseingeständnissen beschränken, sind unzureichend. Der Käufer einer Eigentumswohnung mit Schallschutzmängeln muss deren Beseitigung durch Nacherfüllung anmahnen. Fehlt es daran, scheidet eine Kaufpreisminderung aus.

Dazu auch bei uns: eBay-Auktion: Auktionstext beeinflusst späteren schriftlichen Kaufvertrag

Zur Vollmacht einer Notarfachangestellten

Zur Vollmacht einer Notarfachangestellten - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Die einer Notarfachangestellten eingeräumte Vollmacht, für die Vertragsparteien „alle Erklärungen abzugeben und entgegen zu nehmen, die zur Durchführung dieses Vertrages erforderlich und/oder sinnvoll sind, insbesondere auch Grundbucheintragungen und Löschungen sowie Vertragsänderungen zu bewilligen und zu beantragen“, umfasst nicht die Befugnis, die Löschung einer eingetragenen Belastung zu beantragen, wenn sich hierfür in der ursprünglichen Vertragsurkunde kein Wille der Urkundsparteien feststellen lässt. (OLG Celle, Az.: 4 W 163/09)

Eigentumsanteil am Mehrfamilienhaus einer Großfamilie ist im Rahmen der Grundsicherung nicht geschützt

Eigentumsanteil am Mehrfamilienhaus einer Großfamilie ist im Rahmen der Grundsicherung nicht geschützt - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Dies entschied die 6. Kammer des Sozialgerichts Detmold auf die Klage einer 76-jährigen hilfesuchenden Hauseigentümerin, die in einer von insgesamt drei separaten Wohnungen des Hauses wohnte. In einer weiteren Wohnung lebte die bereits als Erbin eingesetzte Tochter der Klägerin mit ihren Kindern, der ebenso wie der Klägerin ein hälftiger Miteigentumsanteil an dem Hausgrundstück gehört. Der Sohn der Klägerin bewohnte die in dem Haus befindliche Einliegerwohnung. Die Kommune bewilligte der Klägerin zwar Leistungen, allerdings nur auf Darlehensbasis und in Verbindung mit der Verpflichtung zur Eintragung einer Hausgrundschuld.

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Baurecht: Pflicht zur Erkundigung nach Versorgungsleitungen

Baurecht: Pflicht zur Erkundigung nach Versorgungsleitungen - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Erkundungspflicht nach Versorgungsleitungen hat Grenzen: Plant ein Bauunternehmer auf einem Privatgrundstück Grabungsarbeiten, muss er nicht ohne weiteres damit rechnen, dass auf dem Grundstück unterirdische Versorgungsleitungen verlaufen. Deshalb ist er nur dann verpflichtet, sich bei den örtlichen Energieversorgungsunternehmen zu erkundigen, wenn es konkrete Anhaltspunkte dafür gibt, dass auf dem Grundstück tatsächlich Leitungen unterirdisch verlegt sind.

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