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Aufhebung eines dinglichen Rechts für das Gesamtberechtigung nach § 428 BGB besteht

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Der Bundesgerichtshof (V ZB 98/15) konnte sich mit dem Exoten des dinglichen Vorkaufsrechts für Gesamtgläubiger auseinandersetzen und festhalten, dass zur Aufhebung eines dinglichen Rechts, für das eine Gesamtberechtigung im Sinne des § 428 BGB besteht, die Aufgabeerklärung aller Gesamtgläubiger erforderlich ist, sofern sich aus dem zugrundeliegenden Schuldverhältnis nicht etwas anderes ergibt. Aber:

  • Ein dingliches Vorkaufsrecht kann nicht für mehrere Berechtigte als Gesamtgläubiger im Sinne von § 428 BGB bestellt werden. Wurde jedoch ein dingliches Vorkaufsrecht mit einer Gesamtberechtigung gemäß § 428 BGB in das Grundbuch eingetragen, ist nur der das Gemeinschafts- verhältnis bezeichnende Teil der Eintragung inhaltlich unzulässig.
  • Ist ein dingliches Vorkaufsrecht mit einer solchen Gesamtberechtigung im Grundbuch eingetragen, ist in der Regel davon auszugehen, dass das Recht in dem zulässigen Umfang gewollt war und damit entstanden ist.
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Hauskauf: OLG Köln zur Beschaffenheitsvereinbarung und Arglist beim Immobilienkauf

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In einem von uns geführten Verfahren konnte das OLG Köln in aller Kürze an die Grundsätze zur Beschaffenheitsvereinbarung und Arglist beim Immobilienkauf erinnern und insoweit klar stellen, dass es mit der Arglist hier nicht so weit her ist – der Gegner hatte insoweit ohne entsprechende Beweise vergeblich versucht Ansprüche gegen unsere Mandantschaft als Verkäufer geltend zu machen:

Die Beweislast trägt insoweit der Käufer (BGH NJW 2011, 1279). Arglistiges Verschweigen setzt ein zumindest bedingt vorsätzliches Verhalten des Verkäufers voraus (vgl. BGH NJW 2013, 2182 m.w.N.). Dabei muss er Umstände, die für den Kaufentschluss des Käufers erheblich sind, von sich aus nur offenbaren; wenn er sie selbst kennt oder sie zumindest für möglich hält; auch dann muss er nicht über Mängel aufklären, die einer Besichtigung
zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar sind (BGH NJW 2012, 2793). Fragen des Vertragspartners müssen richtig und vollständig beantwortet werden (BGHZ 180, 2054 = NJW 2009, 2120). Den Vorwurf der Arglist begründen kann auch eine objektiv falsche Erklärung ohne ausreichende tatsächliche Grundlage (BGH NJW 1981 , 1441; OLG Hamm NJW-RR 2010, 1643). Ob Erklärungen des Verkäufers als eine nach -Umschreibung im Grundbuch formlos (§ 311 b Abs. 1 S. 2 BGB) bindende Beschaffenheitsgarantie (§§ 443 BGB) zu verstehen sind (§§ 133, 157 BGB), hängt von den UmstäQ_den des Einzelfalles ab.

Beachten Sie dabei, dass bei notariellen Kaufverträgen heute ohnehin davon auszugehen sein wird, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung notariell zu treffen ist und gerade nicht ohne Form möglich sein dürfte.

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Vereinsrecht: nichtrechtsfähiger Verein kann nicht allein unter seinem Namen in Grundbuch eingetragen werden

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Der Bundesgerichtshof (V ZB 19/15) hat nunmehr festgestellt, dass ein nichtrechtsfähiger Verein nicht allein unter seinem Namen in das Grundbuch eingetragen werden kann:

Der Senat entscheidet die Frage dahin, dass der nicht im Vereinsregister eingetragene Verein, gleichviel ob man ihn als rechtsfähig oder als nicht rechtsfähig qualifiziert, nicht allein unter seinem Vereinsnamen in das Grund- buch eingetragen werden kann.
Verneint man die Rechtsfähigkeit des nichtrechtsfähigen Vereins, müssen die Vereinsmitglieder eingetragen werden, da sie in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit und nicht die Vereinigung als solche Träger des Vereinsvermögens wären. Die Eintragung der Mitglieder unter ihrem Vereins- Sammelnamen ist mit dem das Grundbuchverfahren beherrschenden Grundsatz der Bestimmtheit und Klarheit unvereinbar. Würden die Mitglieder allein unter dem Vereinsnamen zusammengefasst, wäre der Inhalt der Eintragung nicht dauerhaft klar und bestimmt, sondern wechselte je nach dem Ein- und Austritt von Mitgliedern (…)
Aber auch wenn man die Rechtsfähigkeit des nichtrechtsfähigen Vereins bejahte und damit sein Vermögen dem Verein selbst als eigenem Rechtssubjekt zuordnete, kann er nicht allein unter seinem Namen in das Grundbuch eingetragen werden. Die Befürworter der Rechtsfähigkeit des nichtrechtsfähigen Vereins leiten diese im Wesentlichen aus der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR durch den Bundesgerichtshof her; wenn schon die Gesamthand bei der GbR als rechtsfähig anerkannt worden sei, müsse dies über die Verweisung des § 54 Satz 1 BGB erst recht für den körperschaftlich verfassten nicht eingetragenen Verein gelten (…) Konsequenterweise muss dann aber die globale Verweisung in § 54 Satz 1 BGB auf das Recht der BGB-Gesellschaft auch die in § 47 Abs. 2 GBO vorgeschriebene Art der Eintragung von Liegenschaftsrechten erfassen und ebenso für den nichtrechtsfähigen Verein gelten (…)

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Mietrecht: Zum Vorkaufsrecht des Mieters nach §577 BGB

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Der BGH (VIII ZR 143/15) stellt zum Vorkaufsrecht des Mieters nach §577 BGB klar:

  • Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (…) Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird.
  • Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (§ 8 WEG).
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Kaufrecht: Beschaffenheitsvereinbarung durch Internetanzeige

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Das OLG Koblenz (5 U 530/14) entschied:

  1. Aus der Beschreibung einer Eigentumswohnung in einer Internetofferte kann sich eine Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben, die bei fehlender Erwähnung im notariellen Kaufvertrag durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch wirksam wird.
  2. Maßgeblich ist der objektivierte Empfängerhorizont. Danach ist unter einer Dachterrasse etwas anderes zu verstehen als unter einem Dachgarten. Bei einem Dachgarten handelt es sich um eine für den Dauerhaften Aufenthalt von Personen nicht bestimmte bloße gärtnerische Kulisse einer Dachterrasse.
  3. Fristsetzungen, die sich auf die Forderung nach Haftungseingeständnissen beschränken, sind unzureichend. Der Käufer einer Eigentumswohnung mit Schallschutzmängeln muss deren Beseitigung durch Nacherfüllung anmahnen. Fehlt es daran, scheidet eine Kaufpreisminderung aus.

Dazu auch bei uns: eBay-Auktion: Auktionstext beeinflusst späteren schriftlichen Kaufvertrag

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Wucher bei Kaufverträgen über Eigentumswohnungen

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Der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Oldenburg hat im einstweiligen Verfügungsverfahren ein Urteil des Landgerichts Oldenburg bestätigt und zwei Kaufverträge über zwei Eigentumswohnungen wegen Wuchers für nichtig erklärt.
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Eigentumsanteil am Mehrfamilienhaus einer Großfamilie ist im Rahmen der Grundsicherung nicht geschützt

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Dies entschied die 6. Kammer des Sozialgerichts Detmold auf die Klage einer 76-jährigen hilfesuchenden Hauseigentümerin, die in einer von insgesamt drei separaten Wohnungen des Hauses wohnte. In einer weiteren Wohnung lebte die bereits als Erbin eingesetzte Tochter der Klägerin mit ihren Kindern, der ebenso wie der Klägerin ein hälftiger Miteigentumsanteil an dem Hausgrundstück gehört. Der Sohn der Klägerin bewohnte die in dem Haus befindliche Einliegerwohnung. Die Kommune bewilligte der Klägerin zwar Leistungen, allerdings nur auf Darlehensbasis und in Verbindung mit der Verpflichtung zur Eintragung einer Hausgrundschuld.

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WEG-Recht: Eigentümerversammlung nach WEG

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WEG: Die sechs häufigsten Fragen zur Durchführung der Eigentümerversammlung

Die Rechtsprechung zur Frage, was bezüglich der Durchführung einer Eigentümerversammlung zu beachten ist, ufert stark aus. Die folgende Übersicht gibt daher einen Überblick über die häufigsten Fragen.

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Baurecht: Pflicht zur Erkundigung nach Versorgungsleitungen

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Erkundungspflicht nach Versorgungsleitungen hat Grenzen: Plant ein Bauunternehmer auf einem Privatgrundstück Grabungsarbeiten, muss er nicht ohne weiteres damit rechnen, dass auf dem Grundstück unterirdische Versorgungsleitungen verlaufen. Deshalb ist er nur dann verpflichtet, sich bei den örtlichen Energieversorgungsunternehmen zu erkundigen, wenn es konkrete Anhaltspunkte dafür gibt, dass auf dem Grundstück tatsächlich Leitungen unterirdisch verlegt sind.

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Bauträgervertrag: Mit diesem Umfang müssen Sie beim Vertragswerk rechnen

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Der Bauträgervertrag (BTV) ist ein nicht eigenständig kodifizierter Vertrag eigener Art, der kauf- und werkvertragliche Elemente und auch einzelne Elemente eines Auftrags oder Geschäftsbesorgungsvertrags enthält.

Drei Elemente sind hervorzuheben:

  • Pflicht des Bauträgers zur Eigentumsverschaffung an einer Immobilie, \r\n
  • Pflicht des Bauträgers zur Errichtung oder Sanierung eines Bauwerks, \r\n
  • Verwendung von Vermögenswerten des Erwerbers bereits vor Abnahme des Bauwerks.

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Wie ist vorzugehen, wenn eine Partei für ein Gespräch keinen Zeugen hat?

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Erfordert der Grundsatz der Waffengleichheit, dass der Partei, die für ein Gespräch keinen Zeugen hat, Gelegenheit gegeben wird, ihre Darstellung des Gesprächs persönlich in den Prozess einzubringen, kann nicht sowohl die Vernehmung der Partei gem. § 448 ZPO als auch ihre Anhörung gem. § 141 ZPO von einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit für ihr Vorbringen abhängig gemacht werden.

Urteil vom 27.9.2005, Az: XI ZR 216/04

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WEG-Recht: Konsequenzen der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft

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Bislang war die Frage nicht höchstrichterlich geklärt, ob die Eigentümergemeinschaft rechtsfähig ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun klargestellt, dass sie rechtsfähig ist, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. (BGH, V ZB 32/05).
Damit sind vier Praxisprobleme im Zusammenhang mit Forderungen der Eigentümer oder gegen diese geklärt:

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Sicherungshypothek: Anspruch auch wenn Besteller kein Grundeigentümer ist

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Auch wenn der fragliche Grundbesitz nicht im Eigentum des Bestellers steht, kann der Unternehmer ausnahmsweise Sicherung beanspruchen, wenn der Eigentümer den Besteller beherrscht und auch tatsächlich Vorteil aus der von dem Unternehmer erbrachten Werkleistung zieht. Sicherungshypothek: Anspruch auch wenn Besteller kein Grundeigentümer ist weiterlesen

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