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Mietrecht: Beweislast bei Mietmangel und Lüftungsverhalten des Mieters

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Beim Landgericht Aachen (2 S 327/14, Vorinstanz Amtsgericht Aachen, 115 C 422/13) ging es um die Beweislast bei einem behaupteten Mietmangel sowie der Frage des notwendigen Lüftungsverhalten eines Mieters. Das Landgericht erinnert zu Recht daran, dass erst einmal den Vermieter eine Entlastung trifft, bevor der Mieter dazu vortragen muss, warum ihn keine Verantwortung für den Mangel trifft:

Dabei ist zunächst die grundsätzliche Beweislastverteilung im Mietrecht zu berücksichtigen, von der das Amtsgericht auch ausgegangen ist, und die sowohl im Bereich von § 536a BGB als auch im – hier eher relevanten – Anwendungsbereich von §§ 280 Abs. 1, 538 BGB gilt. Danach muss in der hier zu beurteilenden Konstellation der Vermieter zunächst beweisen, dass die Ursache eines Mangels nicht in seinem Gefahrenbereich liegt. Denn in diesen Fällen wird ein ursächliches Verschulden des Vermieters mit der Folge einer Beweislastumkehr und der Möglichkeit eines Entlastungsbeweises vermutet (BGH, Urteil vom 22.10.2008 – XII ZR 148/06; BGH, Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01; BGH, Urteil vom 15.03.2000 – XII ZR 81/97; Ehlert, in: Bamberger/Roth, Beck‘scher Online-Kommentar BGB, Stand: 01.05.2014, § 536a Rn. 38; Häublein, in: Münchener Kommentar BGB, 6. Auflage 2012, § 536a Rn. 32; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 74. Auflage 2015, § 536a Rn. 7). Erst wenn dieser Beweis geführt ist, trifft den Mieter eine umfassende Entlastungspflicht, wobei sich ein offenes Beweisergebnis zulasten der Vermieterseite auswirkt (BGH, Beschluss vom 25.01.2006 – VIII ZR 223/04; Ehlert a.a.O. § 538 Rn. 25).

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Kaufrecht: Zum Mangelbegriff bei Dielen und Ausbaukosten

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Es ging beim Landgericht Dortmund (4 O 149/15) um den Klassiker der juristischen Ausbildung, der inzwischen geklärt ist: Der „Fliesenfall“, diesmal mit Dielen. Die Dielen waren zuerst in Ordnung, wiesen dann aber nach (fachmänischen) Grundreinigungen Flecken auf. Es stand im Streit, ob es sich hierbei überhaupt um einen Mangel handelt, der aber zu bejahen war – hier waren die „Technischen Informationen“ als Beschaffenheitsvereinbarung zu verstehen:
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WEG: Zu Instandhaltungs- und Schadensersatzpflichten der Wohnungseigentümer

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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss; unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.
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Räum- und Streupflicht: Hobelspäne kein ausreichendes Streugut

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Das Oberlandesgericht Hamm (6 U 92/12) hat entschieden, dass man seiner Räum- und Streupflicht nicht dadurch nachkommt, dass man die eis- und schneeglatte Fläche mit Hobelspänen bestreut. Hobelspäne entfalten keine nennenswerte abstumpfende Wirkung:

Daraus, dass es an der Unfallstelle glatt war und nur Hobelspäne gestreut worden waren, folgt, dass die Beklagte zu 2) ihre Pflichten verletzt hat. Denn bei pflichtgemäßem Verhalten hätte sich der Gehweg nicht in einem verkehrswidrigen Zustand befunden.

Bei den Hobelspänen, die die Mitarbeiter der Beklagten zu 2) flächendeckend auf dem Gehweg ausgestreut hatten, handelte es sich nicht um ein Streumittel mit der erforderlichen abstumpfenden Wirkung. Die gegenteilige Feststellung des Landgerichts konnte der Entscheidung des Senats nicht gemäß § 529 ZPO zugrunde gelegt werden. Denn im angefochtenen Urteil ist schon nicht hinreichend dargelegt, worauf die die Eignung von Hobelspänen als Streumittel betreffende eigene Sachkunde des Landgerichts beruht. Der Senat hat daher das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dr. M vom 10.06.2013 eingeholt, das dieser am 24.10.2013 vor dem Senat mündlich erläutert und ergänzt hat. Dieses Gutachten hat ergeben, dass jedenfalls Hobelspäne von der Art, wie sie die Klägerin kurz nach dem Unfall sichergestellt hat und die auch dem Material entsprechen, das die Beklagten dem Sachverständigen zur Verfügung gestellt haben, keine abstumpfende Wirkung entfaltet haben. Derartige Hobelspäne saugen sich mit Feuchtigkeit voll, so dass sie zu einer Art Eisflocken mit Rutscheffekt werden.

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Preisangabenverordnung: Zur Angabe des Preises bei Kosmetika

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Das Landgericht Braunschweig (21 O 2759/13 (102), verkündet am 22. August 2014) hat sich mit der Preisangabenverordnung im Zusammenhang mit Kosmetika beschäftigt. Die Entscheidung ist ein mustergültiges Beispiel für die Probleme, mit denen man vor Landgerichten in Wettbewerbsfragen rechnen muss.
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EU-KosmetikVO: Nassrasierer mit Seifenblock muss Verwendungsdauer benennen

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Beim Landgericht Wuppertal (12 O 38/13) ging es um die Pflichtangabe der Verwendungsdauer bei einem Nassrasierer:

Bei dem Seifenblock des Rasierers handelt es sich um ein kosmetisches Mittel gem. Art. 2 Abs. 1a) EU-Kosmetik-VO. Es ist ein Gemisch, das dazu bestimmt ist, mit der Haut in Berührung zu kommen, und zwar zu dem ausschließlichen Zweck, diese zu schützen und in einem gutem Zustand zu halten. Gerade das bewirbt die Beklagte, wenn sie ausführt, dass Schäumen, Rasieren und Feuchtigkeit spenden in einem Schritt für eine natürlich schöne Haut sorge.

Nachdem zwischen den Parteien nunmehr unstreitig ist, dass die Mindesthaltbarkeit des Mittels der Beklagten mehr als 30 Monate beträgt, ergibt sich damit grundsätzlich ihre Verpflichtung aus § 5 Abs. 2a Kosmetik-VO anzugeben, wie lange das Mittel nach dem Öffnen vom Verbraucher verwendet werden kann, ohne dass eine Gefährdung der Gesundheit zu erwarten ist.

Im Bereich der KosmetikVO wird offen gesagt immer noch zu häufig „geschlampt“, hier bietet sich ein breites Feld für wettbewerbsrechtliche Abmahnungen in Zukunft.

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Reiserecht: Frankfurter Tabelle zur Reisepreisminderung

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Mitte der 1980er hat die 24. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt a.M. eine Tabelle entwickelt, der sich bei typischen Reisemängeln eine typische Minderungsquote für den Reisepreis entnehmen lässt. Diese Tabelle mag inzwischen fast 30 Jahre alt sein (sie wurde 1994 im Bereich der „Erläuterungen“ aktualisiert), gleichwohl ist sie zeitlos, da sich unabhängig vom Reisepreis die Prozentzahlen auswirken können.

Beachten Sie dazu: Unsere Übersicht zu Ansprüchen im Reiserecht

Gleichwohl muss betont werden, dass die Frankfurter Tabelle keineswegs verbindlich ist: Jedes Gericht, auch das Landgericht Frankfurt a.M., entscheidet im Einzelfall. Andererseits zeigt die Vergangenheit, dass die „Frankfurter Tabelle“ eine ebenso beliebte wie praktikable Richtschnur ist, auf die gerne zurückgegriffen wird. Zur ersten Orientierung ist sie allemal sinnvoll.

Im Folgenden stellen wir die Frankfurter Tabelle im Volltext zur Verfügung. Dabei wird die Basistabelle aus dem Jahr 1985 verwendet (NJW 1985, S.113ff.), wobei die Aktualisierungen aus dem Jahr 1994 (NJW 1994, S.1639ff.) von mir aufgenommen wurden. 

Hinweis: Ich habe einige „Frankfurter Tabellen“ im Internet im Vorhinein gesichtet und muss feststellen, dass diverse und teils grob fehlerhafte Varianten existieren. Mal wird bei den „Erläuterungen“ schlicht geschludert, mal wurden die Aktualisierungen aus dem Jahr 1994 einfach gar nicht berücksichtigt! Ich war bemüht, hier die Tabelle ebenso umfassend wie korrekt und ungekürzt unter Berücksichtigung der Änderungen aus dem Jahr 1994 wieder zu geben!

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Gewährleistungsrecht: Keine Arglist bei Verschweigen von Unwissenheit

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Einen Haftungsausschluss für Sachmängel rechtssicher in einem Vertrag zu vereinbaren ist schon schwer genug – im Regelfall gelingt dies noch bei notariellen Verträgen über Immobilien. Selbst wenn man diese schwierige Klippe geschafft hat, droht aber immer noch die Sanktion des §444 BGB, welche die Unwirksamkeit einer solchen Klausel für den Fall annimmt, dass ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.

Bei der Frage, was arglistiges Verschweigen ist, gilt seit je her:

  1. Verschweigen ist aktives Tun oder Unterlassen eines Hinweises auf einen Mangel oder auch irreführende Angaben zu einem Mangel;
  2. Arglistig handelt, wer dies in Kenntnis oder „für-möglich-halten“ des Mangels tut.

Hinsichtlich dessen, was man bei einem Grundstücksverkauf offenbaren muss, verweist der BGH auf die bekannte Rechtsprechung:

Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind […] Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann […]

Das ist soweit nicht neu und lebenswirklich auch naheliegend. Die vorliegende Sache war aber etwas anders gelagert: Hier hatte der Verkäufer keine Kenntnis, wo Feuchtigkeitsflecken im Keller herkamen und hat auf diese Unkenntnis nicht ausdrücklich hingewiesen. Dem Kammergericht (26 U 196/08) reichte das tatsächlich für die Annahme von Arglist. Denn anstatt auf diese Unkenntnis hinzuweisen, philosophierte der Verkäufer, woher die Flecken seiner Ansicht nach wohl kommen könnten. Dem BGH reichte das am Ende dann aber (richtigerweise) nicht:

Allein der Umstand, dass Fragen – hier die nach der Ursache der Feuchtigkeitsflecken – falsch beantwortet wurden, begründet jedoch noch nicht den Vorwurf der Arglist. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen (BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 – IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461; Senatsurteil vom 12. Janu- ar 2001 – V ZR 322/99, BGHReport, 2001, 362, 363). Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage – „ins Blaue hinein“ – macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet. Wer so antwortet, handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich (Senat, Urteile vom 26. September 1997 – V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303 und vom 12. Januar 2001 – V ZR 322/99, BGHReport 2001, 362, 363).

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Streit unter Nachbarn, heute: Die Grenzmauer

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Die wohl typischen Konstellationen von Streithähnen vor einem Zivilgericht sind Mieter/Vermieter, Arbeitnehmer/Arbeitgeber und – Nachbarn. Auch wenn letzteres zunehmend durch Vermittlung, etwas Schiedsleute, in den Griff bekommen wird. Und unter Nachbarn, neben Grill & Lärm, ist die Grenzmauer ein beliebtes Thema. Nachbar A zieht eine Mauer, Nachbar B macht sie schöner – darum ging es nun beim Amtsgericht München (281 C 17376/09).

Nachbar B hat in diesem Fall zwei Dinge (auf seiner Seite der Mauer) getan:

  1. Zwei metallene Ornamente an der Mauer angebracht
  2. Ein Blumenbeet aufgeschüttet

Das Amtsgericht kam zu dem Ergebnis: (1) kann bleiben, (2) muss rückgängig gemacht werden. Der Grundsatz ist einfach: Wovon der Nachbar A sich nicht gestört fühlen muss und was seine Mauer auch nicht beeinträchtigt, das hat er erst einmal hinzunehmen (Einige wenige Ausnahmen vorbehalten). Bei den Ornamenten konnte er sich nicht gestört fühlen, da er sie ja gar nicht erst sieht. Und dass wegen einiger Schrauben die Substanz der Mauer derart gefährdet ist, dass ihr Bestand eine Frage der Zeit ist, ist keiner Diskussion würdig.

Interessanter war es da bei Punkt 2: Dem Blumenbeet. Hier wurde mittels Sachverständigem (!) festgestellt, dass das Blumenbeet derart Feuchtigkeit ins Mauerwerk transportieren könne, dass die Mauer in ihrer Substanz gefährdet ist. Eine angebrachte „Noppenfolie“ helfe da auch nicht. Daher sei es zu entfernen.

Bei dem ganzen Streit sollte man sein Augenmerk auf das Wort „Sachverständiger“ richten. Wenn in derartigen kleinen Streitigkeiten – die nur allzugerne „aus Prinzip“ (der Deutschen liebster Klagegrund übrigens) geführt werden – ein Sachverständiger hinzugezogen wird, explodieren die Kosten des Prozesses. Die Kosten werden übrigens später an Hand des „Obsiegens“ verteilt. Wenn, wie hier, jede Partei zur Hälfte gewinnt und verliert, teilen diese sich am Ende auch die Kosten. Dazu gehören die für den Sachverständigen.

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Autokauf: Mangelbeseitigung durch Gerichtssachverständigen steht Rücktritt nicht entgegen

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Ein im Zeitpunkt des Rücktritts erheblicher Mangel kann nicht dadurch unerheblich werden, dass es im Verlauf des Verfahrens einem gerichtlich bestellten Sachverständigen gelingt, den Mangel zumindest provisorisch zu beseitigen.

Das verdeutlicht eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). In dem betreffenden Fall hatte ein Mann von einem Kfz-Händler einen ca. 8 Jahre alten Range Rover (Km-Stand 101.500) gekauft. Kurz darauf beanstandete er, dass Wasser in das Innere des Fahrzeugs eindringe. In Absprache mit dem Händler wurde mehrfach versucht, das Fahrzeug abzudichten. Dies führte jedoch zu keinem greifbaren Ergebnis. Als sich nach einer Weile erneut Feuchtigkeit im vorderen rechten Fußraum sowie im Bereich des rechten Rücksitzes zeigte, erklärte der Käufer den Rücktritt vom Kaufvertrag und erhob Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises. Im Rahmen der Beweisaufnahme gelang es dem gerichtlich beauftragten Sachverständigen ohne Abstimmung mit den Parteien, die Ursache für den Wassereintritt – zumindest provisorisch – zu beheben.

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Schadenersatzrecht: Wenn die Anti-Rutsch-Matte zur Rutschfalle wird

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Die kalte Jahreszeit verlangt auch Hauseigentümern besondere Vorsicht und Vorsorge ab. So müssen sie sicherstellen, dass im Zugangsbereich ihres Anwesens ausgelegte Fußmatten nicht im Zusammenspiel mit sich darunter bildendem Eis zur gefährlichen Rutschfalle werden. Anderenfalls haften sie für Stürze von Hausbesuchern.

Das zeigt eine Entscheidung des Landgerichts (LG) Coburg, mit der ein Hauseigentümer zur Zahlung von rund 13.600 EUR Schadenersatz und Schmerzensgeld verurteilt wurde. Zu dem Hausanwesen, in dem eine Arztpraxis gelegen ist, führt eine Holzbrücke über einen Teich. Auf der Holzbrücke lag eine rutschfeste Gummimatte. Als eine Patientin bei eiskaltem Novemberwetter mit Blitzeis auf die Matte trat, rutschte diese weg. Die Patientin stürzte. Dabei brach sie sich einen Wirbel und das rechte Handgelenk. Zudem zog sie sich eine schwere Schulterverletzung zu.

Die Richter entschieden, dass der Hauseigentümer seiner Verkehrssicherungspflicht nicht genügt habe. Er hätte Patienten, die die Praxis aufsuchten, möglichst vor Schäden bewahren müssen. Nachdem es allgemein bekannt sei, dass sich auf Brücken über Gewässer durch aufsteigende Feuchtigkeit Glätte bilden könne, hätte er sicherstellen müssen, dass die Gummimatte nicht gleichsam wie ein Schlitten wegrutsche. Andererseits treffe auch die Patientin ein geringes Mitverschulden. Sie habe sich trotz der Witterung nicht am Handlauf der Brücke festgehalten. Dieses Mitverschulden müsse sie sich bei der Höhe des Schmerzensgelds anrechnen lassen (LG Coburg, 21 O 645/07).

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Rücktritt vom Gebrauchtwagenkauf wegen Feuchtigkeit im Fahrzeuginnenraum

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Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, unter welchen Umständen das Eindringen von Feuchtigkeit in den Innenraum eines verkauften Gebrauchtwagens als ein den Rücktritt des Käufers ausschließender geringfügiger Mangel („unerhebliche Pflichtverletzung“) i. S. des § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB einzustufen ist.

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Mietgebrauch: Vermieter muss für dauerhafte Dichtigkeit des Dachs Sorge tragen

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Der Vermieter muss für eine Gebrauchsfähigkeit und den sicheren Zustand der Mieträume sorgen. Bei einer Beschädigung muss er das Gebäude in der Weise instand setzen, dass es genutzt werden kann.

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