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Mietrecht: Schriftformheilungsklausel im Mietvertrag unwirksam

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Eine Schriftformheilungsklausel im Mietvertrag ist unwirksam, wie der BGH (XII ZR 114/16) nunmehr klarstellen konnte. Dabei kann mit dem BGH eine Mitwirkungspflicht von Vertragsparteien am Zustandekommen eines der Schriftform entsprechenden Mietvertrages bestehen; etwa dann, wenn in einem Vorvertrag vereinbart worden ist, ein langfristiges Mietverhältnis zu begründen. Möglich ist auch, dass sich Vertragsparteien im Hinblick auf nachträglich zustande gekommene Vereinbarungen verpflichten, insofern dafür zu sorgen, dass die Schriftform gewahrt und damit die langfristige Bindung an den Mietvertrag sichergestellt wird. Offen aber war bisher, inwieweit einer Schriftformheilungsklausel im Übrigen Rechtswirkungen mit Blick auf § 550 BGB zukommen können, wozu in Rechtsprechung und Literatur verschiedene Auffassungen vertreten werden. Nunmehr hat sich der BGH der Meinung, nach der Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam sind, angeschlossen:

Bei der Vorschrift des § 550 BGB handelt es sich nach allgemeiner Ansicht um zwingendes Recht (Senatsurteil BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 27; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553 S. 47; Staudinger/Emmerich BGB [Updatestand: 27. März 2017] § 550 Rn. 46). Sie will nach ständiger Rechtsprechung des Senats nicht nur sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Vielmehr dient sie ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 – XII ZR 98/13 – NJW 2015, 2648 Rn. 33; BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 26; BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 17; BGHZ 139, 123 = NJW 1998, 2664, 2666 und BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58, 61). In Kenntnis dieser Rechtsprechung hat der Gesetzgeber die frühere Vorschrift des § 566 BGB im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) nur redaktionell geändert, nicht aber – was nahe gelegen hätte, wäre nur der Schutz des Erwerbers bezweckt – die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung auf den Erwerber beschränkt (vgl. Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 17).

Mit Blick auf diesen Schutzzweck sind Schriftformheilungsklauseln mit dem nicht abdingbaren § 550 BGB unvereinbar. Denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären, der mit der Vorschrift jedenfalls auch beabsichtigte Übereilungsschutz ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion der Bestimmung weitgehend leerlaufen würde (vgl. BeckOGK/Dittert [Stand: 1. Juli 2017] § 550 BGB Rn. 175, 180; BeckOK BGB/Hermann [Stand: 1. November 2016] § 550 Rn. 17; BeckOK MietR/Leo [Stand: 1. Juni 2017] § 550 BGB Rn. 394; Lützenkirchen/Lützenkirchen Mietrecht 2. Aufl. § 550 BGB Rn. 86).

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Amtsgericht Aachen zur Vergütungspflicht für ein Internet-Branchenverzeichnis

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Mit etwas Enttäuschung habe ich die Entscheidung des Amtsgericht Aachen (113 C 8/16) bezüglich der Vergütungspflicht für ein Internet-Branchenbuch gelesen. Dabei ist die Entscheidung in den dargestellten Aspekten durchaus herausragend, etwa wenn ich die richtige und umfassende Darstellung zur Problematik eines Cold-Calls lese. Was aber vollkommen unter geht ist die gesamte BGH-Rechtsprechung zur Branchenbuchproblematik, weswegen die Entscheidung aus meiner Sicht eher skeptisch zu sehen ist. Leider zeigt die Erfahrung aber ohnehin, dass die erst auf den zweiten Blick komplexen Rechtsfragen, die sich bei den oberflächlich gesehen wirksamen Branchenbuch-Verträgen im Internet ergeben, häufig erst in zweiter Instanz ausreichend entschieden werden.
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Einwurf-Einschreiben erfüllt formales Erfordernis des „Einschreibens“

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Unter bestimmten Umständen ist im Gesetz die Zustellung per Einschreiben vorgesehen, dies insbesondere bei bestimmten Vorgängen im GmbH-Gesetz. Angesichts eines hier bestehenden Streits darum, ob als formales Erfordernis ein Übergabe-Einschreiben oder ein Einwurf-Einschreiben genügt, konnte sich der BGH (II ZR 299/15) sehr ausführlich mit der Frage beschäftigen, ob es sich beim Einwurf-Einschreiben um eine rechtlich wirksame Form der Zustellung im Sinne des GmbHG handelt.

Der BGH bejaht dies und stellt klar, dass die erheblichen bestehenden Risiken der Zugangsvereitelung beim Übergabe-Einschreiben in keinerlei Verhältnis zum vermeintlichen Sicherheitsgewinn der Zustellung stehen. Vielmehr hebt der BGH hervor, dass faktisch Zustellung und Zustellungsverfolgung gleich liegen und der durch den Zusteller dokumentierte Einwurf ausreichend ist. Die Ausführungen des BGH sind aus meiner Sicht allgemein gehalten und auf sonstige Streitfälle übertragbar, nicht zuletzt weil es hier auch noch um die Auslegung einer gesetzlichen Formerfordernis geht.
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Persönlichkeitsrecht und Mietrecht: Mieter muss kein Anfertigen von Fotos für Inserat dulden

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Das Amtsgericht Steinfurt (21 C 987/13) hatte sich mit der Frage zu befassen, ob ein Mieter es hinnehmen muss, dass von „seiner“ Wohnung Fotos – während er diese bewohnt – Fotos für ein (Internet-)Inserat zum Verkauf gefertigt werden. Wohl aber hat er Besichtigungen von Kaufinteressenten hinzunehmen. Insoweit muss man überlegen, ob diese „Sieg“ vor Gericht wirklich nützlich war.
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BGH VIII ZR 318/08 – „Radarwarngerät II“

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Leitsätze

  1. Dem Verbraucher steht, sofern nicht Treu und Glauben (§ 242 BGB) etwas ande- res gebieten, ein Widerrufsrecht nach § 312d BGB auch dann zu, wenn der Fern- absatzvertrag nichtig ist.
  2. Das Widerrufsrecht besteht auch bei einem wegen beiderseitiger Sittenwidrigkeit nichtigen Fernabsatzvertrag, der den Kauf eines Radarwarngeräts zum Gegens- tand hat (Fortführung des Senatsurteils vom 23. Februar 2005 – VIII ZR 129/04, NJW 2005, 1490).

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BGHZ 83, 197 – Iranfall

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Ein auf den politischen Verhältnissen im Iran beruhen- des zeitweiliges Erfüllungshindernis steht einer dauernden Unmöglichkeit gleich. Zur entsprechenden Anwendung des in § 645 Abs. 1 S. 1 BGB enthaltenen Rechtsgedankens in einem solchen Fall.

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Empfehlungen: Literatur zum Schuldrecht BT

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Im Schuldrecht BT empfehle ich zur Zeit zwei Bücher, dies klar abhängig von der Zielgruppe:

  1. Wer das Schuldrecht BT erstmals erarbeitet, liegt mit dem Emmerich sehr gut
  2. Zum Nachschlagen und konzentrierten Nachbearbeiten, etwa mit Blick aufs Examen, ist das Buch von Brox/Walker ideal

Da der Emmerich recht teuer ist, hier der Hinweis, dass der erheblich günstigere Brox/Walker auch ausreichen kann, Emmerich aber didaktisch besser ist. Die umfassende und zusammenfassende Art und Weise beim Brox/Walker wird beim ersten Lernen sicherlich für viele zu anstrengend sein – hinterher aber, wenn man nur noch wiederholen muss, wird man dafür dankbar sein.

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Emmerich: Schuldrecht Besonderer Teil

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Das vorliegende Buch von Emmerich aus der Reihe „Schwerpunkte Pflichtfach“ soll der Vorlesungsbegleitung und Vertiefung dienen. Damit ist es kein Buch zur abschliessenden Übersicht, sondern will beim ersten Lernen und Einarbeiten helfen – damit hat man natürlich spezielle Ansprüche.

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Plate: Das gesamte examensrelevante Zivilrecht

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Bei mir im Jurakopf-Blog ist es bereits ein gefügelter Begriff, „der Plate“. Geschrieben habe ich es schon mehrfach, besprochen selbst habe ich ihn noch nie. Das hole ich jetzt in der gebotenen Kürze nach.

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Emmerich: Das Recht der Leistungsstörungen

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Ein Buch, das mich wirklich begeistert hat, war „Das Recht der Leistungsstörungen“ von Volker Emmerich, erschienen in der Reihe „JuS Schriftenreihe“ beim Beck Verlag. Ich kann es nur jedem ans Herz legen, denn was hier steht, ist in der Tat Pflichtstoff.

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Mietrecht und Rauchen: Schadenersatz wegen Nikotin in Wohnung

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a) Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum.

b) Die Verpflichtung zur „besenreinen“ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen.

Urteil BGH v. 28.06.2006 AZ: VIII ZR 124/05 Mietrecht und Rauchen: Schadenersatz wegen Nikotin in Wohnung weiterlesen

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Mietrecht: Jahresfrist bei Betriebskosten

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Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen.
Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei
Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.
Urteil BGH vom 5.7.2006, Az: VIII ZR 220/05

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Unfallersatztarif: Hinweispflicht des Mietwagenunternehmers nach Verkehrsunfall

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Bietet der Autovermieter den Unfallgeschädigten ein Fahrzeug zu einem Tarif an, der deutlich über dem Normaltarif auf dem örtlich relevanten Markt liegt, und besteht deshalb die Gefahr, dass die Haftpflichtversicherung nicht den vollen Tarif übernimmt, muss der Vermieter den Mieter darüber aufklären.

Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter mehrere oder nur einen einheitlichen Tarif anbietet. Erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den Mieter deutlich und unmissverständlich darauf hinzuweisen, dass die (gegnerische) Haftpflichtversicherung den angebotenen Tarif möglicherweise nicht in vollem Umfang erstatten werde.
Urteil BGH V. 28.06.2006, AZ: XII ZR 50/04

Dazu bei uns: Übersicht zum Unfallersatztarif Unfallersatztarif: Hinweispflicht des Mietwagenunternehmers nach Verkehrsunfall weiterlesen

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